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萬科(000002.SZ)年報再傳悲觀信號 中小股東很受傷
3月17日晚，萬科(000002.SZ/02202.HK)發(fā)布“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”策略實施以來的首份業(yè)績報告。
年報顯示，萬科2019年實現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，分別同比增長23.59%和15.10%。萬科營收、凈利潤增速均低于2018年，且連續(xù)兩年出現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增速低于營業(yè)收入同比增速的狀況。這被市場解讀作“經(jīng)營績效不及預(yù)期”、“為平滑利潤采用激進(jìn)費用確認(rèn)方式”等，社交平臺甚至連夜掛出“萬科業(yè)績是否達(dá)到預(yù)期”的大討論。
在2018年，萬科首度提出“我們至少需要建立六個千億級業(yè)務(wù)，才能再造一個今天的萬科。”如今，千億級業(yè)務(wù)中，萬科仍只有房地產(chǎn)開發(fā)一個，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占比仍高達(dá)95.9%。
作為多元化業(yè)務(wù)中最搶眼的萬科物業(yè)，2019年營收順利破百億。該板塊的資本化運作，一度被投資者視作萬科股價的利好，但在17日晚間舉行的年度業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮無情地?fù)羲榱送顿Y者的這一幻想：“我們物業(yè)暫時沒有上市計劃，或者說在相當(dāng)長一段時間內(nèi)沒有上市計劃。”
在萬科的《致股東》一文中，這家成立已有三十多年的公司仍舊意氣風(fēng)發(fā)，稱，“從黃金時代到白銀時代的轉(zhuǎn)變，帶來了更多的挑戰(zhàn)，但也給了萬科提升競爭維度的機(jī)會。”
但是，已經(jīng)連續(xù)多年，萬科的業(yè)績穩(wěn)健仍在，驚喜不足，公司戰(zhàn)略甚至財務(wù)處理中處處透露出極強(qiáng)的危機(jī)意識。情緒極易傳導(dǎo)，當(dāng)萬科在2018年高喊的“活下去”一語成讖之后，外界不禁擔(dān)憂，盡管仍舊身處掙錢最容易的房地產(chǎn)行業(yè)，萬科多年來悲觀至此，是真的老去了么?
18日早盤，投資者們用行動表達(dá)了對于萬科業(yè)績的不滿，大盤高開紅盤的情形下，萬科大幅度低開，并快速跌超3個點，截至發(fā)稿，萬科A報27.42元，下跌2.45%。一位小股東告訴第一財經(jīng)，雖然萬科的PB仍在低位，但他已準(zhǔn)備賣出這家公司。
瑞信也在18日清晨補(bǔ)了一刀，將萬科A股評級下調(diào)至落后大盤，目標(biāo)價23.80元。
經(jīng)營績效略顯沉悶
2019年年初，萬科提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”，并稱這是保證萬科“活下去”的關(guān)鍵。
年報顯示，萬科2019年實現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，分別同比增長23.59%和15.10%。
這一營收、凈利潤增速均低于2018年。萬科當(dāng)年實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸母凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%。
同時，萬科2018、2019年連續(xù)出現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增速低于營業(yè)收入同比增速的狀況。
但萬科多個核心利潤指標(biāo)均有下滑。萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5%，全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為20.7%，較2018年下降1.0%，實現(xiàn)投資收益49.8億元，同比減少26.6%。
萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝回應(yīng)涉公司盈利能力下降稱，“我們四年前對自己內(nèi)部的要求就不是要重視單純的銷售規(guī)模，而我們更強(qiáng)調(diào)、更重視的是質(zhì)量，我們找了一個指標(biāo)回款率、回款水平，要做到應(yīng)收盡收，能回的盡快回，改善優(yōu)化現(xiàn)金流的情況”，“整個行業(yè)毛利的下降可能是長期的趨勢。”
具體來看，這與萬科計提存貨跌價準(zhǔn)備、資本化利息費用前置、土地增值稅計提增加有直接關(guān)系。
截至2019年報告期末，萬科存貨金額為8970.2億元，較2018年底增長19.6%。其基于審慎的市場策略，對仍存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備為29.9億元。
本年計提的存貨減值準(zhǔn)備，影響本報告期稅后凈利潤11.4億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤7.8億元。
另外值得關(guān)注的是，萬科在費用處理上，采取了較為積極的確認(rèn)方式，也是公司利潤展現(xiàn)不完美的原因。
報告期內(nèi)，萬科實際利息支出合計139.6億元，其中資本化的利息合計56.9億元，資本化利息費用化率為40.76%。
由于房企收入和結(jié)算通常存在錯配現(xiàn)象，利息資本化是有一定合理性的，它其實只是將利潤前置，因為利息資本化后未來結(jié)算時成本會更高，利潤會更低。但相較于大多數(shù)房企的資本化利息費用化率介于80%上下，萬科的資本化利息費用化率較低。
同時，因結(jié)算規(guī)模增加及土地增值稅計提增加，萬科稅金及附加同比增長41.98%。其中，土地增值稅由2018年的196.13億元增長至2019年的295.87億元，在稅金及附加中增長額度中靠前。這也進(jìn)一步導(dǎo)致萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增速低于營業(yè)收入同比增速。
董事、執(zhí)行副總裁及財務(wù)負(fù)責(zé)人王文金回應(yīng)第一財經(jīng)記者稱，“土地增值稅跟毛利水平掛鉤非常大，高毛利的項目比重特別大的時候產(chǎn)生的土地增值稅就特別多。”
為提升公司對財務(wù)風(fēng)險的防范能力，萬科2019年分兩次完成總額為45億元住房租賃專項債券發(fā)行，發(fā)行利率分別為3.65%和3.55%;完成5億元超短期融資券發(fā)行，發(fā)行利率3.18%;此外還完成多次美元中期票據(jù)發(fā)行，最低票面利率為3.15%。
現(xiàn)金流折射房企融資困境
步入2020年，困擾房企2019年的首要難題融資難似乎已得到改善。業(yè)績會上稱“更強(qiáng)調(diào)、更重視的是質(zhì)量，而非銷售規(guī)模”的萬科近日也在積極推動各項債務(wù)融資活動。
日前，萬科公開發(fā)行不超過人民幣90億元公司債券已獲證監(jiān)會核準(zhǔn)，面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)(以下簡稱“本期債券”)發(fā)行規(guī)模不超過人民幣25億元本期債券發(fā)行工作已于2020年3月16日結(jié)束，品種一實際發(fā)行規(guī)模15億元，最終票面利率為3.02%;品種二實際發(fā)行規(guī)模10億元，最終票面利率為3.42%，均屬于近年低位。
但是，“房住不炒”主基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)融資渠道繼續(xù)受到嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)貸款增速回落。2019年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長14.8%，增速較上年末回落5.2%。
祝九勝也坦誠，公司不敢對于近期的全球量化寬松，以及國內(nèi)的降準(zhǔn)等貨幣政策“抱有太高的預(yù)期”，因為國內(nèi)資金主要將用于實體經(jīng)濟(jì)，跟地產(chǎn)關(guān)系不大。
從數(shù)據(jù)上看，即便龍頭萬科，也確實遭遇了極其嚴(yán)重的融資困局。在房企債務(wù)總量控制的總體基調(diào)之下，萬科的債務(wù)總額如期下降。截至2019年底，萬科有息負(fù)債合計2578.5億元，占總資產(chǎn)的比例為14.9%。而2018年，這兩個財務(wù)指標(biāo)錄得2612.1億元、17.1%。
具體到現(xiàn)金流上，萬科2019年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額同比下降240.45%。其中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別同比上升35.90%、57.50%。但籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下降174.42%，成為拖累現(xiàn)金流的核心因素。
數(shù)據(jù)顯示，2019年萬科籌資活動現(xiàn)金流入同比下降27.12%至1234億，籌資活動現(xiàn)金流出同比增長25.88%至1567億，一增一減的剪刀差，使得萬科籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出額度高達(dá)333.38億元。
無論是主動收縮，還是被動降杠桿，萬科的融資情況，或許只是行業(yè)面上的一個縮影。積極的信號是，截至2019年底，萬科凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為33.9%，在行業(yè)中繼續(xù)維持較低水平。
同時，萬科賬面擁有已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源6308億。低負(fù)債，高存留，萬科為自己將來的業(yè)績釋放，可謂留足了空間。
郁亮在回應(yīng)面對新冠肺炎疫情的突然來襲之際也再度延伸到企業(yè)的生存之難。他說道：“一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會的主題是‘活下去’，這在當(dāng)時是處于‘居安思危’的考慮，讓我們保持清醒和警惕，但是沒想到在今天，‘活下去’變成一個特別真實的存在，我希望每個人、每個企業(yè)都能健康的活下去，活得好，活的久。”
種種跡象顯示著，高呼“活下去”的萬科確實是在做著最壞的打算。
千億級業(yè)務(wù)焦慮未解
地產(chǎn)主業(yè)外尋求第二價值曲線幾乎是不少房企近年探索的命題。作為一家一家危機(jī)感驅(qū)動，而不是危機(jī)驅(qū)動的企業(yè)，萬科在多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面的意識要覺醒地更早。
回溯萬科多元化業(yè)務(wù)的大致軌跡，90年代，在遍地黃金的時候，萬科早早地開始了專業(yè)化的轉(zhuǎn)型。2012年，在外界普遍認(rèn)為地產(chǎn)還在黃金時代時，基于白銀時代的判斷，萬科啟動了“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并于2018年升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。萬科在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，新業(yè)務(wù)框架逐步拉開，目前已延伸至租賃住宅、商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務(wù)、冰雪度假等領(lǐng)域。
以物業(yè)為例，作為地產(chǎn)主業(yè)外最搶眼的業(yè)務(wù)板塊，萬科物業(yè)整體保持著穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。
繼2018年萬科物業(yè)錄得營收同比增長33.0%至97.96億元，萬科物業(yè)2019年實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長29.7%至127.0億元，坐上行業(yè)營收破百億元的頭把交椅。相較于地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)2019年營業(yè)收入同比增長23.90%而言，萬科物業(yè)營業(yè)收入增幅更為強(qiáng)勁，同比增長達(dá)29.65%。
同時，2020年2月份，萬科物業(yè)搶先開啟規(guī)模2萬人的招聘計劃。這也令外界看到了萬科進(jìn)一步壯大物業(yè)發(fā)展版圖的意圖。萬科物業(yè)無疑是萬科多元化業(yè)務(wù)版圖中最有望率先突破的業(yè)務(wù)板塊。
在物管企業(yè)開啟上市潮、《上市公司分拆所屬子公司境內(nèi)上市試點若干規(guī)定》發(fā)布等物業(yè)上市利好不斷的背景下，萬科物業(yè)的上市也被認(rèn)為能夠部分改善萬科股價表現(xiàn)，打開萬科更多成長性的想象空間。
在年度業(yè)績推介會上，郁亮不僅明確否定了近日市場盛傳的萬科物業(yè)入股天驕物業(yè)51%股權(quán)，還再度重申，“我們物業(yè)暫時沒有上市計劃，或者說在相當(dāng)長一段時間內(nèi)沒有上市計劃，當(dāng)人們把萬科物業(yè)當(dāng)成城市服務(wù)商的時候我們才會考慮讓它上市，這點請大家耐心等一等，讓它更好地成長以后再讓它上市。”
在彩生活(01778.HK)為代表的物管企業(yè)在“物業(yè)+O2O”的新玩法越來越缺乏驚喜度的背景下，一開始就選擇走另一條類似于基金管理的GP-LP的路子的萬科物業(yè)有著選擇的勇氣也有著堅持的定力。
在2018年，萬科首度提出“我們至少需要建立六個千億級業(yè)務(wù)，才能再造一個今天的萬科。”如今，千億級業(yè)務(wù)中，萬科仍只有房地產(chǎn)開發(fā)一個，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占比仍高達(dá)95.9%。
萬科與不少投資者一樣深知轉(zhuǎn)型不易。萬科在2018年提出鞏固 “基本盤”策略之際，就有言明“幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開發(fā)這樣客單價以百萬計、而且可以依托標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制的實業(yè)業(yè)務(wù)”、“不可能再遇到一個與過去二十年房地產(chǎn)開發(fā)一樣，幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代”。
這種尋找房地產(chǎn)之外的千億級新業(yè)務(wù)的焦慮被外界認(rèn)為是萬科這兩年最大的焦慮，也被認(rèn)為是萬科股價難以得到提振的核心因素之一。
但地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)競爭早已轉(zhuǎn)為重量級選手扳手腕，稍不留神就容易招來致命性打擊，貽誤發(fā)展時機(jī)，可以說地產(chǎn)業(yè)務(wù)不進(jìn)則退。
近兩三年間，在地產(chǎn)主業(yè)這個高烈度低容錯賽道上，無論是年銷售金額、收入、凈利潤等核心指標(biāo)，行業(yè)領(lǐng)軍者萬科都曾或正在被碧桂園、恒大趕超。如今營收、凈利潤增速的下降再度顯示萬科想鞏固基本盤并不容易。
或許，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正的危機(jī)降臨，才能證明萬科的正確，但是，已經(jīng)持續(xù)了十幾年的地產(chǎn)增長神話，會在何時終結(jié)?
