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北京二手房成交量同比減半 中介“過冬”離職潮再現(xiàn)
年內二手房成交量減半，房價持續(xù)下跌，慘淡的市場環(huán)境也讓房地產中介的日子頗為難熬。“從5月份、6月份開始，我們店離職的員工就明顯增多，這幾個月下來，公司一線工作人員的離職率大概有30%，剩下的20%也有離職打算。”北四環(huán)某中介門店經理告訴記者，“這個行業(yè)就是這樣，隨著市場波動，人員也是來來走走的。最近我們這片，平均三天走兩個人吧。如果市場明年仍不能好轉，估計走的人會更多，畢竟成交量就那么多。”
而根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，在“930”調控一年后，北京鏈家今年9月份的成交量同比下滑了近70%，天津區(qū)域更是下滑了近80%。
對此，有業(yè)內人士指出，隨著“930”調控及今年3月份新一輪政策的出臺，北京樓市迅速降溫，最近一段時間京城的月均二手房成交量只有高峰期的三分之一甚至是四分之一，對于主要靠業(yè)績提成為主要收入的中介來說，影響還是很大的。
二手房交易量減半
對于中介行業(yè)來說，二手房市場的冷暖直接關系到整個行業(yè)的“收成”。而在年初之際，大多數(shù)中介從業(yè)人員普遍認為今年會是個豐收季。
根據(jù)中原地產統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份—3月份，北京二手房成交量分別為12860套、12168套和25952套，合計成交量高達50980套，月均成交近17000套。
彼時，北京的二手房價格也屢屢創(chuàng)下新高。中介員工不僅單子多，成交價的節(jié)節(jié)攀升也讓他們的提成水漲船高。
不過幸?？偸嵌虝旱模S著3月17日北京出臺了包括認房認貸，首付比例最高提至八成等一系列嚴厲的調控措施，市場不可避免的開始出現(xiàn)調整。
“雖然最為嚴厲的那輪政策是3月份出臺的，但網簽的滯后性和‘末班車’效應，促成了當月成為全年成交量的峰值。”上述中介門店經理稱，“3月份的數(shù)據(jù)實際上是透支了后面幾個月的成交量，每次較為嚴格的調控出臺，都是這樣，后面成交量的下滑大家也是早就想到的，只是情況比我們當初預計的還要差一些”。
從數(shù)據(jù)上看，在3月份二手房成交量達到年內頂點后，該數(shù)據(jù)便呈現(xiàn)逐月下滑的趨勢。二季度，北京二手房的成交總量尚可達到36621套，月均12207套的水平，但到了三季度，調控效果開始明顯發(fā)酵，二手房的成交總量僅23746套，月均不足8000套。而到了10月份，受小長假影響，北京二手房成交量創(chuàng)下近43個月新低。雖然11月份的二手房成交量已經開始有所回暖，但仍處于歷史低位。
“11月份前三周，北京二手房住宅網簽量5684套，全月應該可以達到三季度的平均值，雖然高于10月份，但預計后續(xù)市場仍將繼續(xù)在低位運行”，中原地產首席分析師張大偉稱。
整體來看，剔除尚未有完整數(shù)據(jù)的11月份，2017年前10個月，北京二手房成交套數(shù)為117509套，同比2016年的234983套，下跌了50.4%。實際上，即便是成交有所回暖的11月份，相比去年同期的數(shù)據(jù)也下滑過半。
房價持續(xù)下跌
而在成交量下滑的同時，北京二手房價格也不斷下跌，即便是以往價格最為堅挺的學區(qū)房，在本輪調控中也成了降價大軍中的一員。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的發(fā)布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和持平。其中，北京二手住宅價格環(huán)比下降0.5%，已連續(xù)6個月領跌全國。
“限購又限貸，而且執(zhí)行標準非常嚴格，再加上非普八成首付，投資客已經基本消失，而目前二手房市場上主要的需求來自置換客戶，都是賣一套才能再買一套，但是目前的市場環(huán)境，不是很大的折扣很難短時間賣出去，這也使得成交價格持續(xù)出現(xiàn)下滑。不過能大幅讓利的業(yè)主畢竟不多，所以成交量也始終在谷底徘徊”。上述業(yè)內人士稱。
張大偉也表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計，北京二手房價格調整非常明顯。“從4月份開始到現(xiàn)在，半年多時間二手房價格累計跌幅在15%左右，部分區(qū)域則接近20%，目前市場整體的價格大約已回到了春節(jié)前的水平”。
我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)則顯示，從今年4月份開始，一直到10月末，北京二手房成交價格連續(xù)下跌，從未上漲。
“德外片區(qū)是北京最好的學區(qū)之一，3月份這里的小戶型學區(qū)房單價最高曾達到17萬元/平方米，現(xiàn)在已經回落至13萬元/平方米——14萬元/平方米，大戶型則從15萬元/平方米，回落至10萬元/平方米——11萬元/平方米”。德外片區(qū)某大型中介店員表示。
中介“過冬”
實際上，急速轉冷的市場，在5月份就已經明顯傳導到了中介行業(yè)。“這半年來離職的確實不少，尤其是5月份和6月份。”已經在中介行業(yè)待了5年的李航表示，“3月份、4月份成交量都挺大的，很多趕著末班車把房子都換完了，我們今年大部分業(yè)務也集中在那個時間段做了。其實這個行業(yè)做久了，也知道今年余下的日子肯定會不好過。尤其是商住這塊也停了以后，基本只能靠純住宅和租房的業(yè)務了，僧多肉少，肯定是有不少人拿不到單子，這樣只能拿2000元、3000元的基本工資，也沒法留住人。”
另一家公司的業(yè)務員張琳則表示，“走的主要是新人，3月份那波成交高峰，老員工基本上或多或少都開單了，算是有一定的積蓄。因為按照我們公司的規(guī)定，每單賺的錢都可以在一年內分批取完，作為緩發(fā)工資，這樣可以避免業(yè)務員繳納過高的稅費。假設你一單賺了6萬元，就可以每個月支取1萬元，這樣即便我半年沒有單子，也可以堅持下來。而大部分新人沒有3月份的緩發(fā)工資，挺不住了自然就離職了”。
某中介門店經理還告訴記者，“以前我店里每成交一單，作為店經理，我都有提成?，F(xiàn)在業(yè)務不好做，公司為了刺激下面業(yè)務員的積極性，把店經理的提成取消了，補貼給業(yè)務員。同時，一線員工的工資下降的也比較少，只有5%。但業(yè)務員主要是靠提成賺錢，其實基本工資降多降少的，影響不大”。
此外，據(jù)《證券日報》記者了解，不少中介公司為了順利“過冬”，還精簡了總部的職能崗位，并降低了某些崗位的薪酬。同時，為了促進成交，各大中介公司也紛紛搞起了折扣，包括居間服務費和保障服務費，兩個收費項目都能優(yōu)惠。“我們業(yè)務員是拿居間服務費這部分提成，保障服務費這塊都歸公司，目前來說打折主要是在保障服務費上，來了直接就是6折，這樣對業(yè)務員的收入影響也小一些”。
“中介公司在一定程度上主要是比拼一線員工的實力，因此對業(yè)務員待遇的調整還是相當謹慎的。”有分析人士指出。
而不久前，中介行業(yè)的老大鏈家便發(fā)布了第二品牌“中聯(lián)事業(yè)部”，希望以合伙人的方式代替雇傭關系，更深度的捆綁一線業(yè)務人員，同時也能減輕自身越來越多門店和人員支出。
據(jù)悉，中聯(lián)事業(yè)部為鏈家的加盟平臺，鏈家規(guī)定加盟者需承擔門店的一切費用，包括員工招聘、薪資福利等等，自負盈虧，同時向鏈家支付10%的營業(yè)額作為加盟費。加盟試點將從鄭州開始，后續(xù)則會在包括成都、大連、杭州、濟南等十個城市成立中聯(lián)城市公司。
對此，上述業(yè)內人士指出，“市場環(huán)境的惡化，讓中介公司不得不想辦法減負，而在減負的同時，也要能盡可能留住有經驗的一線業(yè)務員，畢竟對于有上市企圖的中介公司來說，優(yōu)秀的業(yè)務人員是今后擴大規(guī)模、提升業(yè)績的重要保障”。
北京租房需求激增
鏈家自如存量客戶換租不漲價
本報記者 王麗新
昨天早上，在地鐵上，記者偶遇兩個女孩，她們拖著一大袋行李，行李袋子上用透明膠布纏著兩個紅色的塑料盆。“我們重新租了房，在搬家。”兩個女孩稱。
事實上，據(jù)《證券日報》記者獲悉，為了清除安全隱患，北京相關部門對不合規(guī)公寓進行排查，有些非合規(guī)公寓或租賃用房被拆掉，因此近期租房需求猛增，有的業(yè)主報價上漲，但也有品牌公寓房宣稱不漲價。
租房需求猛增
“原來租的房子一個月1000多元，現(xiàn)在換了一個，每個月漲到2000多元了。”一位搬離原來租賃房的人向本報記者表示，新的租住房條件更好，但房租漲價了。
《證券日報》記者在采訪中獲悉，從近日全市租房需求變動來看，大興區(qū)租房需求可謂激增。
記者通過不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在鏈家網平臺上，剔除鏈家自如的公寓房源，僅11月20日，大興區(qū)就成交了約280套租房單子。
“以我個人的租房成交量來看，過去一個月大約能達成3套的單子，但這幾天就租出去了6套?？傮w來看，與過去租房市場平穩(wěn)時期的成交量相比，這幾天要翻倍。”一家中介機構經紀人向本報記者透露，即使現(xiàn)在，想找房和看房的租客依舊很多。
而在房租價格方面，有的業(yè)主坐地漲價，有的則依舊是市場價。總體來看，兩居室價格最貴。一般來說，在四環(huán)內，租兩居室，每個月可能需要6000元-7000元，甚至更多。至于兩居室的一個臥室，則需要3000元-4000元。在大興西紅門區(qū)域，兩居室通常需要4000元以上，而自如一個臥室則需要2000元左右。
有消息人士向《證券日報》記者透露，現(xiàn)在在自如平臺，推出一套大興的房子，就有10多個人點擊，馬上達成成交的情況出現(xiàn)。
面對租房需求猛增的情況，鏈家自如CEO熊林表示，針對最近找房客戶猛增，部分區(qū)域出現(xiàn)排隊搶房的情況，自如將全力提供房源供應量，并為有需要的企業(yè)提供一對一服務，并承諾全北京在租房房源，在12月31日前，不漲一分錢。
此外，熊林還表示，目前居住自如房屋的自如客，如果遇到任何情況和要求需要大家搬離，自如承諾免費換租，免費搬家，并提供一個月的房租作為搬家與誤工補償。
公寓房減少隔斷
事實上，有消息人士向《證券日報》記者透露，自如個別隔斷房源屬于非合規(guī)房，被拆，但這是極少的量。未來，自如會逐步減少隔斷房供應，增加新的產品來滿足城市普通租賃需求。
中原地產首席分析師張大偉向記者表示，在租賃市場中，“N+1”也就是客廳打隔斷住人，從政策角度一直是違規(guī)，但因為市場有需求，所以多家中介機構和二房東野蠻發(fā)展，大量的客廳被改造，此次被清退。
有消息人士向本報記者直言，一些開發(fā)商或者品牌公寓運營商已經開始擔心春節(jié)后的返工率，比如一些公寓房的服務人員，保潔阿姨和維修工人等，若不能承擔租房成本和在北京的生活成本，可能春節(jié)后不會再回京務工。
對此，左暉表示，自如馬上將推出藍領公寓，為城市普通勞動者提供合適的租賃住宅。
值得一提的是，2017年可謂公寓元年，大型開發(fā)商都開始切入這一市場，甚至作為企業(yè)主航道業(yè)務發(fā)展。有業(yè)內人士認為，隨著品牌長租公寓發(fā)展，住宅租賃市場將更為規(guī)范，但也意味著租房成本會增加。
實際上，鏈家集團董事長左暉幾天前曾表示，未來北京會有1000萬人租房，按人均20平方米左右計算，北京需要的租房面積將達兩億平方米。解決如此龐大的租賃需求，C端(業(yè)主端)供應將是主要的依靠力量，未來CtoBtoC即房屋的機構化率占比會越來越高，而從業(yè)主端直接租給房客的比例會越來越低。
基于此判斷，他指出，鏈家旗下的長租公寓運營機構自如，在五六年之后有可能管理房源1000萬間，成為世界上最大的租賃公寓管理機構。
至于房租是否會隨著租賃市場的火熱而上漲，左暉指出，只要一個城市的人均收入水平在持續(xù)上漲，房租上漲便是大概率事件。
