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借款約定以房產(chǎn)抵押，如逾期未還款房屋歸債權(quán)人所有是否
民間借貸，是現(xiàn)如今很多人遇到困難時(shí)候選擇度過(guò)難關(guān)的方式，原因在于銀行借款要求高，貸款額度有限。近年來(lái)，民間借貸糾紛頻發(fā)，究其原因在于近幾年經(jīng)濟(jì)萎縮，很多抱怨生意不好做了，很多企業(yè)破產(chǎn)，很多個(gè)體工商戶關(guān)門，這就導(dǎo)致了很多借款人無(wú)法償還借款，產(chǎn)生糾紛。
最近，我接到幾個(gè)關(guān)于民間借貸糾紛的咨詢，這幾個(gè)案件我最終沒(méi)有接，原因在于無(wú)法執(zhí)行，債務(wù)人已經(jīng)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)了，其中有兩個(gè)案件在約定了以房產(chǎn)作為抵押，并約定如果逾期未還款，則該房產(chǎn)歸債權(quán)人所有。債權(quán)人打電話給我咨詢兩個(gè)問(wèn)題：
一、我可不可以起訴要求還款并主張優(yōu)先受償權(quán)？
二、我能不能起訴要求把房產(chǎn)過(guò)戶到我名下？
針對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題，我給債權(quán)人解釋了，他這兩項(xiàng)主張都不可能實(shí)現(xiàn)，原因如下：
第一個(gè)問(wèn)題：如果該借款發(fā)生在2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施之前，可以主張抵押權(quán)，但是由于有辦理抵押登記的銀行抵押權(quán)，所以主張抵押權(quán)存在障礙，因?yàn)殂y行的已經(jīng)辦理登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未辦理登記的抵押權(quán)。如果該借款發(fā)生在2007年10月1日之后，則不能主張抵押權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押權(quán)自辦理抵押登記之日起設(shè)立，因此，該案件中抵押權(quán)未設(shè)立，不可能主張優(yōu)先受償權(quán)。
第二個(gè)問(wèn)題：關(guān)于是否以約定逾期未還款則房產(chǎn)歸債權(quán)人所有為由起訴要求將房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下，可以肯定的，這是絕對(duì)不可能的，該約定未法律所禁止而無(wú)效，禁止的原因在于首先是為了防止債權(quán)人以此為由謀取暴利，并且可能會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)問(wèn)題，比如以暴力，脅迫等手段要求簽訂流押條款，最終通過(guò)其他方式謀奪財(cái)產(chǎn)，同時(shí)這也是為了保護(hù)債務(wù)人的利益。其次，這種約定有違法律設(shè)置抵押權(quán)的本意。最后該約定有違平等、等價(jià)有償原則。因此，這樣的條款系無(wú)效條款，法律不予保護(hù)，不能得到法院支持。
借款有風(fēng)險(xiǎn)，必須謹(jǐn)慎，一定要量力而行，不要超過(guò)自己的承受范圍。同時(shí)，作為債權(quán)人，也要合理利用自己的權(quán)利，不能高高在上的認(rèn)為自己的債權(quán)人，合同想怎么寫(xiě)就怎么，合同條款不得違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，不得違背公序良俗，如果要設(shè)立抵押權(quán)，一定要簽訂抵押合同，詳細(xì)約定，并辦理抵押登記，以最大限度保證自己在對(duì)方不還錢時(shí)可以追回。
