您的位置：首頁 >新聞 > 房產(chǎn) >
客戶簽獨家代理協(xié)議 房產(chǎn)中介可明吃差價？
“我現(xiàn)在有意在二手中介地鋪放售自持的住宅物業(yè)，但中介經(jīng)紀一聽就馬上勸說放盤時簽署‘獨家代理協(xié)議’，并稱獨家房源會受大力推售，中介還會給業(yè)主一筆保證金，如果在約定期限內(nèi)未將房屋出售，將會把保證金罰沒歸業(yè)主所有等等。”不少通過中介放售二手房的業(yè)主可能都會受到諸如上述“獨家代理協(xié)議”的不小誘惑。但究竟獨家放售，會不會有某些隱含的附加條款，有沒有可能遇上陷阱呢?近日，市民張先生投訴到廣州市中介協(xié)會的案例，可以提供借鑒。
市民應(yīng)留意協(xié)議中
超過設(shè)定放盤價的規(guī)定
2016年11月初，張先生與某中介公司簽署《獨家代理協(xié)議》，出售海珠區(qū)新港中路某物業(yè)，擬售價110萬元，并在協(xié)議約定：“經(jīng)雙方協(xié)議，甲方委托乙方出售110萬元，乙方賣高部分作為中介服務(wù)費用。”委托期限為2016年11月4日至2017年5月4日。2017年1月初，中介公司以130萬元促成張先生與陳先生簽訂《房屋買賣合同》，中介公司與張先生就賣高部分樓款簽訂《中介服務(wù)費確認書》。也就是說，張先生的委托樓價110萬元與實際的成交價130萬元之間20萬元的差價將會成為中介機構(gòu)的服務(wù)傭金。
隨后，張先生家人認為中介公司有意引導(dǎo)其降低出售價格，高價賣出后賺取差價作為傭金，向中介協(xié)會投訴公司吃差價，目前案件正在處理當中。
據(jù)了解，目前市民出售二手房有通過中介，或者安居客、58同城等網(wǎng)站平臺，甚至微信公眾號、朋友圈等，但在二手中介地鋪放盤，還是占多數(shù)。由于近年來，廣州的二手房價格總體上都是處于上升階段，因此，即使市民在放盤簽訂獨家代理協(xié)議時，會與中介約定一個稍微高于心理價位的放盤價，但一旦約定的獨家代理期限比較長，則也會出現(xiàn)后期市場價高于原來約定的放盤價的情況。這樣一來， “約定價” 與最終的成交價就會形成差價，讓中介有機可乘，因此市民需要留意這一點。
不告知真實市場價格
中介已違法
市中介協(xié)會的專業(yè)人士認為，本案中，因業(yè)主放盤時簽訂的獨家委托期較長，樓價有所變動屬正常市場行為。如因市場信息不對稱，中介公司未能將房屋價格的市場變化情況及時告知張先生，而根據(jù)《獨家代理協(xié)議書》約定將溢價部分作為中介費用的做法，有涉嫌損害出售方利益。同時該做法顯然也對購買方隱瞞房屋真實交易價格。此情況下的中介公司上述行為已涉嫌違反《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》第二十四條，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中不得有下列行為：“提供虛假材料或者隱瞞真實情況”的規(guī)定。
廣州市中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心廣東粵廣律師事務(wù)所張揚律師提醒：《合同法》第425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”中介公司為業(yè)主出售房屋提供居間服務(wù)，如果中介公司為了獲得更多的酬勞而損害業(yè)主利益，則行為屬于違法。
在本案中，中介公司如果故意誤導(dǎo)業(yè)主低估自己房屋出售價格，然后以高價出售房屋，將溢價部分作為傭金向業(yè)主收取，屬于欺詐行為，糾紛若訴至法院，法院將不會支持中介公司收取傭金。作為房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及中介服務(wù)人員，在提供居間服務(wù)時應(yīng)做到勤勉盡責(zé)、公平正直不偏袒任何一方;在合法、誠信的前提下維護當事人的最大利益。
另根據(jù)廣州市海珠區(qū)人民法院近日發(fā)出的司法建議書，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在提供居間服務(wù)時應(yīng)雙向透明，將服務(wù)內(nèi)容、房屋信息、收費標準向雙方披露，避免出現(xiàn)通過哄抬房價賺取差價的行為。
