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“蛋殼”公寓們還會繼續(xù)推高房租嗎?
春節(jié)過后，北京(樓盤)老房子里的裝修聲又開始此起彼伏。在二手房成交量大幅下滑的背景下，這波裝修很大概率上來自于新的“二房東”。 移動互聯時代，衣食住行統(tǒng)統(tǒng)可以拿手機來“解決”。當互聯網企業(yè)在資本的簇擁下打下一場場諸如網約車、外賣大戰(zhàn)后，戰(zhàn)火又從食、行燒到了和住有關的剛需市場：租房。
互聯網派長租公寓運營商能否成為住房租賃市場一尾新的鯰魚?目前還不得而知。
不過，想想價格戰(zhàn)過后不斷漲價的外賣、網約車，我們有理由懷疑：隨著自如、蛋殼公寓、魔方等運營機構紛紛加大長租公寓擴張力度，眾多APP上的房租會不會也越來越高?
01
一大波“二房東”來了
在租購并舉政策的推動下，一大批長租公寓運營商涌入市場。自如寓對外透露的一組數據顯示，2015年長租公寓的門店增長率不足15%，但是2016年增長率接近35%，2017年更是高達40%。
進入2018年，處于風口的長租公寓行業(yè)仍在不斷吸引資本注入。先是鏈家旗下“自如”正式宣布完成40億元A輪融資，在刷新中國長租公寓行業(yè)最高單次融資紀錄同時，規(guī)模擴張也被納入下一步的戰(zhàn)略規(guī)劃。隨后，蛋殼公寓對外宣布完成1億美元B輪融資，并宣布該筆融資會用在企業(yè)規(guī)模的加速擴張等方面。
按照蛋殼高管的預計，接下來的三年內，長租公寓領域會出現兩到三家持有房間數超過100萬間，估值100億美金以上的超級獨角獸。公開數據顯示，目前自如管理著40萬間房間，蛋殼這一數據約為8萬間。
租房市場被認為是一片待開發(fā)藍海。方正證券(601901,股吧)的測算，中國住房租賃市場的GMV(年交易總額)在1.8萬億至1.9萬億元區(qū)間，與美國更高比例的租賃人口比重(31.25%)和更大規(guī)模的GMV(3萬億美元)相比，中國住房租賃市場潛力巨大。
對于目前市場上存在的長租公寓平臺，仲量聯行曾根據平臺定位進行了如此分類，包括了企業(yè)或國有開發(fā)商、酒店運營商、房地產中介以及初創(chuàng)企業(yè)平臺。其中初創(chuàng)企業(yè)平臺以及房產中介平臺占據近八成比例。
目前國內長租公寓四大參與主體的運營路徑有重資產和輕資產之分。
重資產以地產派和酒店運營商為主，通過自建或者購買整棟樓進行改造然后出租的方式運作。
輕資產路徑則是更為常見的互聯網模式，多以地產中介和互聯網初創(chuàng)平臺為主要主體，與業(yè)主簽署長期協(xié)議獲得經營權，對房源進行改造，就此成為“二房東”。
單從擴張速度來看，重資產運營模式，以整棟為單位，在房源品質提升與管控上有較大優(yōu)勢，但不管是前期購買土地自建還是購樓改造，都需要付出更大成本;相比而言，輕資產運營模式以一套房為單位，極具擴散性，在市場與區(qū)域迅速擴張上占據優(yōu)勢，對前期資金的要求相對較低，但在房源管控上升上就相對劣勢。
不可否認的是，從2017年以來，長租公寓領域內的專業(yè)運營商在房源數量、運營水平還是管理規(guī)模方面都有較大提升，而隨著互聯網初創(chuàng)企業(yè)平臺以及房產中介平臺大規(guī)模擴張，也推動著住房租賃模式從此前傳統(tǒng)的C2C模式向C2B2C轉變。
02
得房源者得天下
盡管長租公寓在2010年前后就已經出現，但直到2014年，當“互聯網思維”席卷眾多行業(yè)時，以雷軍執(zhí)掌的順為資本一個億投資you+青年公寓為標志性事件，長租公寓才站上第一個大型資本風口。
小米這個智能硬件行業(yè)的新手，2014年的出貨量竟沖到了全國第一、全球第三的位置上。而小米之所以能以互聯網思維顛覆傳統(tǒng)手機行業(yè)，其秘密武器之一就是革新了供應鏈模式，在線上集中了大量需求訂單后，驅動后端供應鏈，將傳統(tǒng)硬件制造的“重資產”模式變輕，以最快的速度響應市場需求。
在小米的輕資產思路中，強大的供應鏈整合力是關鍵。而高度依賴供應鏈的，除了2014年火爆一時的互聯網手機外，還有2017年陷入“彩虹大戰(zhàn)”的共享單車。
在單車顏色大戰(zhàn)伊始，大量訂單就壓向供應鏈。而隨著入局者越來越多，考驗這些平臺攻城略地能力的，是對供應鏈產能的搶奪。產能是有限的，小的共享單車品牌或者新的參與者，后期就很難在短期內從原有的產能體系中分羹。
如果說巨大的供應鏈支撐力度是小米、共享單車等互聯網企業(yè)能夠火速燎原的關鍵，那么，對于互聯網長租公寓運營商而言，其與生帶來的痛點也在于“供應鏈”的重要環(huán)節(jié)——房源。
從目前互聯網長租公寓參與者的角度看，這場火拼歸根到底，是房源占有率、用戶量、擴張速度、資本實力和盈利能力的綜合較量。其中，散戶房源爭奪就是第一關，而這對于傳統(tǒng)地產中介來說，優(yōu)勢自然是高于新生的互聯網租房平臺。
03
盈利難，將繼續(xù)推高房租？
只要有資本注入，長租公寓的行業(yè)的入口期就還沒有關閉，就會有企業(yè)繼續(xù)涌入。不過，風口形成的同時，市場的優(yōu)勢劣汰也在發(fā)生，不是所有站在風口上的豬都會飛起來。據克而瑞統(tǒng)計，去年一年內，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個長租公寓品牌因為經營不善而退出市場。
目前，互聯網租房平臺絕大多數還停留在前期的房源大戰(zhàn)和品牌營銷上，在真正能夠支撐企業(yè)健康運作的穩(wěn)定收益方面并無太大建樹。
互聯網租房平臺想要復制互聯網模式，最重要的兩大命門就在于：誰能以最快的擴張速度圈得更多市場，并找到除了房租差和服務費之外的盈利方式。
在探索營收路徑上，手機與共享單車的商業(yè)模式或許有一定的借鑒意義。
以互聯網手機起家的小米為例，在小米的營收中，手機等硬件產品是絕對的大頭，但依托于小米生態(tài)鏈的應用、游戲等互聯網服務等衍生收入卻是利潤的重要貢獻來源。簡單來說，以“性價比”優(yōu)勢明顯的硬件產品聚攏用戶，再進行流量變現，是小米的互聯網模式推動盈利的路徑。
共享單車企業(yè)盡管盈利模式尚未明晰，但巨額押金用于何處給了外界想象空間：一邊是一塊錢甚至幾毛錢的使用費，一邊卻是數十億的押金池子。手攥巨大流量的他們，正挑戰(zhàn)市場對企業(yè)盈利的傳統(tǒng)認知。
回到互聯網租房平臺，從目前來看，獲取租金差額以及收取額外服務費成為主要的營收來源。對于動輒掌握數萬間，甚至幾十萬間房源的互聯網租房平臺來說，如果每個房間都租出，并收取行業(yè)通行的一個月押金的話，巨大的押金沉淀，或許是共享單車企業(yè)望塵莫及的。
另外，互聯網手機與共享單車之所以能在短時間內迅速擴張，“燒錢補貼模式”功不可沒。但對于存在房源困境與盈利難題的互聯網租房平臺而言，這一模式移植過來的可能性并不大。
互聯網租房平臺想要從傳統(tǒng)中介中搶得房源、又要在房間裝修上體現差異化競爭點，就意味著更高的拿房成本。以北京東五環(huán)為例，同一社區(qū)、幾乎相同面積的房間，蛋殼公寓月租要比自如貴20%～30%。
近期一項調查統(tǒng)計顯示，超7成的網友認為長租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下則可以接受。
2月房租數據顯示，北京的房租又漲了。水漲船高，在租房成本逐年上升、租房機構盈利難的背景下，這些新進入市場的租房機構是否會繼續(xù)推高房租呢?
