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深圳樓市“三價合一”，二手房以后也買不起了
3月28日晚間，朋友圈被深圳樓市“三價合一”的消息刷屏。 中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)下發(fā)通知，規(guī)定商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。
讀下來很拗口，簡單來說就是，房屋交易中存在的“陰陽合同”現(xiàn)象將被杜絕。
話說回來，這個政策的威力有多大?全國其他城市是否會跟進出臺類似政策?人們買房是更貴還是更便宜了?
陰陽合同空間被壓縮
三價合一，簡單來說就是成交價、評估價以及網(wǎng)簽價三者要統(tǒng)一。
在人們想來，一筆交易為何會出現(xiàn)三個價格呢?
這還要從房地產(chǎn)市場的特殊性說起。
現(xiàn)實生活中，一般情況下，一套二手房交易會有三個價格。
一個是成交價，所謂的實際成交額。
一個是網(wǎng)簽價，因為網(wǎng)簽價涉及到繳稅問題，通常人們愿意將此價格做低，一般低于成交價。
還有一個是評估價，涉及到在銀行貸款的問題。通常人們?yōu)榱四玫礁叩馁J款額度，愿意將此價格做高，一般高于成交價。
這便是房地產(chǎn)市場三個價格的由來。
在以前，人們?yōu)榱吮芏惡唾J款，曾出現(xiàn)過不少“陰陽合同”。
舉個例子，你想在深圳買一套200萬的房子，首付3成60萬元，正常情況銀行貸款140萬元。
你為了降低首付，說房子價格是250萬元，銀行最終評估為240萬元，以這個價格貸款70%，即168萬元。這樣，首付只需付32萬元，少了28萬元。
現(xiàn)在，官方?jīng)Q定，將三個價格統(tǒng)一，網(wǎng)簽價、評估價不再各自為戰(zhàn)，銀行將以網(wǎng)簽價和評估價最低值確定貸款額度。
這也意味著，二手房的價格評估更加精細化，原來的操作方法可能行不通了。
精準定價必然有助于包括報稅、貸款等業(yè)務的統(tǒng)一，既方便核算，也規(guī)避了各類虛高報價或做低價格的做法。
“這對深圳樓市是利空。”易居研究院副院長楊紅旭對中新社國是直通車記者表示，深圳二手房市場將大幅降溫，整個市場呈現(xiàn)震蕩下行態(tài)勢。
他認為，深圳炒房客比較多，杠桿率偏高，三價合一的執(zhí)行將使得這一情況得到緩和。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴中新社國是直通車記者，三價合一，是房地產(chǎn)調(diào)控落地和細化的一部分。多個系統(tǒng)打通，市場違規(guī)操作的空間會越來越小。
值得注意的是，違規(guī)陰陽合同的出現(xiàn)可能與現(xiàn)行的一些規(guī)定有關。
楊紅旭指出，從房屋總價的角度看，經(jīng)歷上一輪房價大漲，原來的普通住房很多已經(jīng)被劃歸為非普通住房范疇。
從繳稅的角度看，普通住房和非普通住房的繳稅不同，一些人為了避免更高的稅額，才選擇了陰陽合同的方式。
換句話說，避免陰陽合同現(xiàn)象，三價合一是一種辦法，但相應的配套措施也應該跟進。
三價合一在全國推廣？
深圳是全國樓市的風向標，此次推行三價合一，其他城市也可能跟進。
胡景暉預判，一些在市場交易方面不規(guī)范的城市，可能會跟進。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對此持相同觀點，他認為市場確實存在不規(guī)范的問題，但接下來其他城市是否跟進，也要看深圳等城市的落地效果。
楊紅旭認為，北京、上海利用高杠桿購房的情況少于深圳，在規(guī)范陰陽合同方面已有舉措，因此談不上跟進。
除了規(guī)范市場交易，三價合一還有更長遠的考慮。
胡景暉認為，三價合一以后，政府可以掌握更真實的房屋交易數(shù)據(jù)。此前，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不真實的問題，多次被詬病。
政府掌握真實數(shù)據(jù)的背后，是房地產(chǎn)長效機制的推進目的。
“解決房屋交易環(huán)節(jié)的不規(guī)范問題，期待房地產(chǎn)稅開征，在持有環(huán)節(jié)增加稅收，減少交易環(huán)節(jié)稅收。”胡景暉說。
這次三價合一政策推行，某種程度上就是在為房地產(chǎn)長效機制的出臺做鋪墊工作。
三價合一執(zhí)行的難點，易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，相關稅務、國土、住房和銀行等部門需要有一個溝通協(xié)調(diào)機制，在評估價格的共享等方面有較好的溝通機制。
采訪的專家一致認為，隨著信息技術和評估技術的改善，二手房交易的合規(guī)性可以得到體現(xiàn)，同時也促進二手房交易中的公平性和穩(wěn)定性。
