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“小年”大目標 二三梯隊房企沖擊千億藏有隱憂

月圓月缺,潮起潮落,到達峰值后回落是規(guī)律。   繼總銷售額連續(xù)兩年超過10萬億后,業(yè)內對今年中國房地產市場持保留態(tài)度,銷售“小年”一說應運而生。但在部分規(guī)模型企業(yè)眼中,今年卻是其再次擴張的好時機,多家房企再次喊出“千億”的年銷售目標。

“小年”要完成“大目標”,也迫使部分企業(yè)更為激進。在調控不放松、土地成本居高不下、融資渠道收緊的情況下,這類激進房企擅長的高杠桿高周轉模式或難以為繼。

這一刻,完成既定目標與確保企業(yè)運營安全或難以兼得。這也讓此輪二三梯隊沖擊千億平添一份隱憂。

千億陣營或擴容至30家

“龍頭房企逆市上行、快速增長;中小型房企依然舉步維艱,成長空間及市場份額進一步被擠壓;500強企業(yè)中銷售份額小且呈現(xiàn)負增長的企業(yè)也不在少數(shù)。”中房研協(xié)近日發(fā)布的《房地產500強測評報告》對行業(yè)格局作出以上判斷。

億翰機構數(shù)據(jù)則顯示,2017年TOP10房企門檻已經達到1521億元,TOP20房企門檻值已接近1000億元;TOP50房企的集中度已接近50%。

為了發(fā)展、為了生存,目前相對在后序列的企業(yè),都吹響了2018沖擊“千億”的號角。

對于今年的市場格局,克而瑞給出了預測:2018年千億陣營將由17家擴大到30家。

新城控股高級副總裁歐陽捷提供了一個保守估計的數(shù)據(jù):2020年TOP4強房企銷售額均將超過萬億元,TOP1可能接近3萬億元,合計約6萬億元;第5~10名房企銷售額為3500億元~8000億元,合計銷售額約3萬億元。按此匡算,TOP20房企合計銷售額將達到11.5萬億元,市場占有率將超過80%,平均增速39%。即使退一步講,TOP20房企占據(jù)70%的市場份額也似乎沒有太大懸念。

目前的房地產局面,似乎一切“生死”都有關規(guī)模。“如果不能在‘高寡占型’市場來臨之前搶占更多的市場份額,即便是大房企也會落伍。不進則沒。”歐陽捷坦言。

“所以房企制定的目標并非為博眼球。當市場成交已呈現(xiàn)被龍頭房企集中的趨勢,房企制定的目標就不單決定了2018年的發(fā)展規(guī)模,更是決定了未來長遠發(fā)展。”安居客首席房地產分析師張波稱。

土地成本居高 融資渠道收緊

目標既定,如何保持規(guī)模增長?融僑集團品牌營銷中心總經理張巖稱,沖刺千億的關鍵在于掌舵人是否有足夠魄力大規(guī)模拿地、并購,拓展企業(yè)規(guī)模。

作為房企發(fā)展的第一生產資料,土地資源日益稀缺、價格也隨之上漲。“近年房地產市場中土地價格持續(xù)上漲,逐步壓縮著房地產企業(yè)的毛利率,為此部分房企不得不通過并購獲取相對便宜的土地。”在中經聯(lián)盟秘書長陳云峰看來,按照目前國家“房住不炒”的定位來看,多數(shù)城市房價短期內仍受限制,盈利空間較為有限。與此同時,房企追趕銷售業(yè)績的過程中,經營成本相對較高,盈利水平因此亦受到影響。

隨地價一同上漲的,還有房企的融資成本。

2017年,房地產企業(yè)融資環(huán)境顯著收緊,各項政策包括嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等,對房企短期內融資也造成一定壓力。這也導致房企境外債、公司債及中票融資成本在2017年均呈現(xiàn)上升趨勢。

克而瑞發(fā)布報告稱,一方面,受國家收緊房地產行業(yè)融資政策影響,銀行對房地產融資方面更加謹慎,房企公司債發(fā)行規(guī)模嚴重“縮水”,公司債發(fā)行利率亦呈現(xiàn)上升趨勢?;诖?,部分房企轉而通過海外發(fā)債進行融資,探索其他融資渠道。

陳云峰表示,龍頭房企憑借資質優(yōu)勢與規(guī)模優(yōu)勢,仍可通過多種渠道獲取低成本融資,如銀行貸款、公司債、中期票據(jù)等,融資的差異化將進一步助力資源向龍頭集聚。如萬科、龍湖、中國金茂、綠地去年平均融資成本在4.5%左右,部分中小型房企融資成本則多在6%以上。

高周轉擴張模式難再復制

融資渠道收緊、調控不放松,上述規(guī)模型房企賴以高杠桿高周轉擴張模式或將舉步維艱。

數(shù)據(jù)顯示,500強房地產開發(fā)企業(yè)2017年資產負債率均值為63.93%,較上年小幅上升1.39個百分點;凈負債率均值為70.45%,較2016年的69.05%上升1.41個百分點。從整體來看,房地產開發(fā)企業(yè)杠桿率有所攀升。

對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱在行業(yè)內整體負債有所攀升的背景下,企業(yè)負債水平不盡相同。特別對部分中小企業(yè)而言,受融資渠道收緊、銷售回款緩慢的影響,企業(yè)前期高成本拿地風險有所積累,債務情況堪憂,還需警惕資金鏈風險。

此外,據(jù)克而瑞提供數(shù)據(jù)顯示,2017年,500強房地產開發(fā)企業(yè)整體存貨周轉率為0.17,較2016年大幅下降50.85%;整體流動資產周轉率為0.21,同比下降10.34%;總資產周轉率為0.13,同比下降52.53%。

“三大運營指標全面回落,尤其是存貨周轉率和總資產周轉率均創(chuàng)下六年內新低。”嚴躍進稱,這表明房地產行業(yè)高速周轉的模式已很難繼續(xù)復制,精工細作才是優(yōu)質開發(fā)商未來需要努力的方向。

在融資渠道全面收緊的背景下,高速周轉模式也難以完全對沖房企的償債壓力。因此很多房企開始調整策略,積極探索其他運營模式以應對資金壓力,謀求長遠發(fā)展。

萬科和綠地最先提出將其房地產開發(fā)模式向輕資產模式轉變。在這個過程中,兩家房企采取了不盡相同的戰(zhàn)略。萬科主要采取“小股操盤”、“+互聯(lián)網”、拓展房地產金融業(yè)務等戰(zhàn)略。綠地近年來大力推進“大金融”戰(zhàn)略,借力大數(shù)據(jù)、云平臺、移動互聯(lián)等工具,為傳統(tǒng)產業(yè)鏈打造了新的涵蓋理財投資、社區(qū)金融在內的互聯(lián)網平臺。具體戰(zhàn)略有“房地產基金+互聯(lián)網金融”,三大基金包括房地產投資基金、特殊機會資產投資基金和PPP建設基金,同時發(fā)力房地產相關互聯(lián)網金融業(yè)務。

對此,嚴躍進稱,在調控政策短期內不會松綁的預期下,各大房企如果僅僅依靠高杠桿高周轉模式追求規(guī)模盲目擴張的話,將會舉步維艱。在消費升級的背景下,能否根據(jù)住戶需求進行差異化設計以及打造優(yōu)質品牌才是克敵制勝的關鍵。

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