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4月13日，首批企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目之一萬(wàn)科翡翠書院即將啟動(dòng)預(yù)租。這是2016年北京提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”后，入市的首批“企業(yè)自持租賃房”。90㎡三居室月租金1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)，180㎡以上的復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)至4萬(wàn)。

定價(jià)一出輿論炸了鍋，租金到底“貴不貴”?云房數(shù)據(jù)研究中心從數(shù)據(jù)分析的角度來(lái)分析該項(xiàng)目的定位，談?wù)勛饨鸬降踪F不貴。

產(chǎn)品：翡翠書院位于北京海淀區(qū)，該項(xiàng)目的綜合容積率僅為1.78，除了少量10-15層小高層產(chǎn)品外，其余均為3-8層低密樓棟，產(chǎn)品主要分為兩類，90平方米大小的三居和180㎡左右的復(fù)式四居室，所有房源全部為精裝修。價(jià)格：90㎡三居室月租金1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)，180㎡以上的復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)至4萬(wàn)。

項(xiàng)目所在區(qū)位市場(chǎng)接受程度如何?

翡翠書院話題熱，但是區(qū)域居住氛圍不熱

從2017年到目前北京全市新建商品房和二手房的成交量分布圖，可以看到翡翠書院周邊成交量空空如也，所在的區(qū)域永豐產(chǎn)業(yè)園并非市場(chǎng)所認(rèn)可的熱點(diǎn)片區(qū)。

相比起鄰近的西北旺和西二旗，翡翠書院周邊除了已經(jīng)接近售罄的首創(chuàng)天閱西山，幾乎沒(méi)有商品房成交，而且在同一時(shí)段，北京新房遠(yuǎn)低于二手房成交度。在這個(gè)不被大眾所熟知的片區(qū)，除了工作在附近的客群認(rèn)可之外，其他人的認(rèn)知更多的是通過(guò)新聞報(bào)道。

產(chǎn)品為何定位在90㎡三居室和180㎡四居室？

產(chǎn)品定位主流，瞄準(zhǔn)改善和高端改善

201701-201803北京市二手住宅戶型&面積成交結(jié)構(gòu)圖

201701-201803北京市新建商品住宅(剔除保障房)戶型&面積成交結(jié)構(gòu)圖

2017年至今，北京的二手房成交中90-95㎡的三居室共計(jì)2990套，位列全市三居室面積段分布第一，在新房居室&面積的成交結(jié)構(gòu)上我們發(fā)現(xiàn)180㎡的四居室也較為搶手。

也就是說(shuō)翡翠書院在90㎡三居室產(chǎn)品上的定位上更多的迎合了再次改善的客戶，北京的二手房市場(chǎng)成交量大于新房， 90㎡的三居室的成交量排名第一足以說(shuō)明市場(chǎng)需求旺盛。而180㎡的四居，不管是疊拼復(fù)式還是平層，都主要面對(duì)的是新房市場(chǎng)的高端改善。

90㎡的三居室是其主力產(chǎn)品，占比70%，整個(gè)項(xiàng)目的定位基本為 “再改善+高端改善”，該定位很符合當(dāng)前市場(chǎng)邏輯。

當(dāng)然也有人會(huì)疑問(wèn)90㎡兩居其實(shí)才是市場(chǎng)主流。在這里補(bǔ)充一句，既然翡翠書院定位為“翡翠系”，是舒適兩居還是全能三居有更高的溢價(jià)空間?就是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的話題了。

租金價(jià)格是不是像吐槽的那樣高出天際？

租金高于市場(chǎng)平均水平，但并非沒(méi)有支撐

按照翡翠書院的定價(jià)，三居室和四居室租金價(jià)格均為166元/㎡/月-200元/㎡/月，對(duì)比北京全市三居室平均租金86元/㎡/月，高出90%;比海淀區(qū)三居室平均租金95元/㎡/月，高出75%;比中關(guān)村(000931,股吧)三居室租金115元/㎡/月的價(jià)格高出44%。(注：以上租金價(jià)格為普通住宅的整租價(jià)格)

我們長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)北京租賃市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)目前北京全市重點(diǎn)集中式長(zhǎng)租公寓租金中位數(shù)為160.6元/㎡/月，翡翠書院的定價(jià)僅略高于集中式長(zhǎng)租公寓中位數(shù)。相對(duì)比其他項(xiàng)目具備較低的容積率、主流的產(chǎn)品、精致裝修和優(yōu)質(zhì)服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，而這些優(yōu)勢(shì)足夠支持高溢價(jià)。

相對(duì)支付租金180萬(wàn)元-480萬(wàn)元是不是買房更劃算？

周邊二手房25年貸款月供堪比翡翠書院房租

北京二手住宅90-110㎡掛牌案例

北京二手住宅170-230㎡掛牌案例

對(duì)于租還是買合適，我們選取翡翠書院為中心周邊10公里內(nèi)房齡在10年以下的在售房源為樣本。從首付和貸款情況來(lái)看，如果想要購(gòu)買同樣規(guī)格的二手房，25年貸款和翡翠書院的租金非常接近。至于買房合適還是租房合適，亦是看有沒(méi)有首付的能力及購(gòu)房資格。

以上，我們就大家最關(guān)注的四點(diǎn)用數(shù)據(jù)分析，解讀翡翠書院的定位定價(jià)邏輯，僅為云房數(shù)據(jù)分析師個(gè)人觀點(diǎn)，你怎么看?歡迎下面留言。

注：新房成交數(shù)據(jù)、二手房成交數(shù)據(jù)、租金數(shù)據(jù)來(lái)源于智子數(shù)庫(kù)。案例數(shù)據(jù)來(lái)源于鏈家在線。