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資色丨拿好地 找好錢 華遠(yuǎn)地產(chǎn)開啟了“規(guī)模之爭(zhēng)”
系列數(shù)據(jù)顯示，公司的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)較好。”
4月24日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2018年媒體見面會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，在媒體的掌聲中，剛剛履新華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)的杜鳳超帶領(lǐng)眾高管落座后，連續(xù)用了“三個(gè)同比上漲，一個(gè)成本降低”的良性指標(biāo)來說明華遠(yuǎn)地產(chǎn)2017年的市場(chǎng)表現(xiàn)。
2017年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總資產(chǎn)同比上漲22.28%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比上漲30.17%。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比上漲10.47%。在融資環(huán)境趨緊的背景下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還迎來了一個(gè)能反映公司成本控制能力的數(shù)字——平均融資成本降低了0.24個(gè)百分點(diǎn)。
或許，國(guó)企向來是“嚴(yán)謹(jǐn)”的行事風(fēng)格，因此，從華遠(yuǎn)高管的表情中我們很難猜測(cè)華遠(yuǎn)下一步要做什么。而從華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)杜鳳超及華遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理李然多次提及的“規(guī)模”一詞中，可以明顯感受到，華遠(yuǎn)地產(chǎn)對(duì)于“要規(guī)模”、“要速度”的自我要求。
杜鳳超向和訊房產(chǎn)講起華遠(yuǎn)地產(chǎn)企業(yè)的文化時(shí)說：“華遠(yuǎn)集團(tuán)是西城區(qū)在改革開放后成立的首批企業(yè)，經(jīng)過30幾年的發(fā)展，現(xiàn)在是一個(gè)新興的國(guó)有企業(yè)。我們這個(gè)企業(yè)很注重創(chuàng)新，所以我們既是國(guó)有企業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)。”這一段話似乎也進(jìn)一步印證了華遠(yuǎn)地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展的決心。
選好城市拿好地：35天花52億元拿地
杜鳳超以及在華遠(yuǎn)地產(chǎn)工作了24年的總經(jīng)理李然，在各自的發(fā)言以及回答媒體提問時(shí)，提到了一個(gè)數(shù)字“879”。自3月1日至4月4日的35天內(nèi)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)從公開市場(chǎng)五度拿地，分別獲得重慶濱江新城、佛山山水區(qū)、天津津南區(qū)等五幅地塊，總計(jì)耗資約52億元，新增土地儲(chǔ)備約879畝。截至目前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已在全國(guó)完成京津冀、中部、西部、珠三角四大區(qū)域的戰(zhàn)略布局，進(jìn)入了北京、天津、長(zhǎng)沙、西安、重慶、廣州、佛山等七座城市。
一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在城市拓展上表現(xiàn)出了“精耕細(xì)作”的一面，在一個(gè)城市拿地速度往往都是短時(shí)間內(nèi)二度進(jìn)入。比如3月1日、29日，在重慶兩度拿地，共計(jì)新增土地儲(chǔ)備逾500畝;3月21日、28日，更是在短短一周的時(shí)間內(nèi)兩次在佛山三水區(qū)摘地，擴(kuò)充華南區(qū)域的版圖，這也是華遠(yuǎn)地產(chǎn)首次進(jìn)軍佛山;4月初，又以16億元的總價(jià)摘下天津津南地塊，進(jìn)一步夯實(shí)京津冀大本營(yíng)的戰(zhàn)略版圖。
根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)年報(bào)顯示，2017年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備投41.85億元，新獲取項(xiàng)目6個(gè)，計(jì)容建筑面積約131萬平方米，新增貨值約186億元。從2018年前四個(gè)月華遠(yuǎn)地產(chǎn)在土地市場(chǎng)的活躍程度以及拿地的軌跡線路來看，不排除華遠(yuǎn)地產(chǎn)還將繼續(xù)在已進(jìn)入的城市繼續(xù)拿地進(jìn)行戰(zhàn)略深耕。而根據(jù)資料顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)預(yù)計(jì)2018年在土地儲(chǔ)備方面將支出約100億元。
在拓展城市的選擇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也有著一套自己的“篩選標(biāo)準(zhǔn)”，一般會(huì)考慮幾個(gè)維度：國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略、城市的整體宏觀經(jīng)濟(jì)面(人口增長(zhǎng)情況、高凈值人群比例)、這個(gè)項(xiàng)目到底掙不掙錢。
李然說，做區(qū)域選擇和城市選擇的時(shí)候他們是非常慎重的，還舉了幾個(gè)例子，“我們做了對(duì)比和分析，現(xiàn)在已進(jìn)入的城市，基本上都符合我剛才說的這幾個(gè)維度，比如已進(jìn)入的西安，是去年人口增長(zhǎng)最快的城市，去年一年增長(zhǎng)60萬人口。比如已進(jìn)入的重慶，它是去年GDP增長(zhǎng)最快的，GDP總額首次超過天津。進(jìn)入的幾個(gè)城市，廣州、佛山等整個(gè)經(jīng)濟(jì)面都非常好。我們覺得深耕這幾個(gè)城市是非常必要的，所以第一大任務(wù)就是深耕已進(jìn)入城市。”
在媒體見面會(huì)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，接下來也會(huì)擇機(jī)進(jìn)入一些新的城市，而參考標(biāo)準(zhǔn)還是上述幾個(gè)維度，比如，從國(guó)家戰(zhàn)略來講，現(xiàn)在非常關(guān)注“一帶一路”沿線涉及的蘭州、銀川等城市，再比如，雄安新區(qū)、京津冀、大灣區(qū)周邊城市也是華遠(yuǎn)地產(chǎn)非常關(guān)注的區(qū)域。
對(duì)于未來的規(guī)模，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也給出了一個(gè)量化的數(shù)據(jù)：預(yù)計(jì)今年實(shí)現(xiàn)銷售額是120億，如果對(duì)比去年的話，大概提升55%左右。
打好融資戰(zhàn)：今年重點(diǎn)做兩件事
“選好城市、拿好地“只是華遠(yuǎn)地產(chǎn)規(guī)模化之爭(zhēng)的第一步。第二步則是“找好錢”。
”2018年是金融行業(yè)去杠桿年，從2017年11月到2018年1月，不管是銀監(jiān)會(huì)還是人民銀行，一共出臺(tái)了19個(gè)關(guān)于嚴(yán)控金融的文件和政策。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，2018年融資確實(shí)有難度。但是華遠(yuǎn)早已做好應(yīng)對(duì)之策，在2016和2017年之前融資相對(duì)比較寬松的時(shí)候，我們已經(jīng)做了足夠的準(zhǔn)備和充分的安排。當(dāng)時(shí)金融類創(chuàng)新產(chǎn)品比較多，華遠(yuǎn)勇于創(chuàng)新敢于嘗試，能做的各種產(chǎn)品，只要是政策允許的，我們都做了。”據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)焦瑞云介紹，目前行業(yè)普遍融資成本在7.6%左右，而華遠(yuǎn)地產(chǎn)2016年和2017年的融資成本分別是5.85%、5.61%。
對(duì)于2018年的融資前景，焦瑞云認(rèn)為，雖然政策有所收緊，但企業(yè)融資還是有機(jī)會(huì)的，一方面，華遠(yuǎn)有2016-2017年的融資沉淀，另一方面，企業(yè)將緊跟國(guó)家政策導(dǎo)向，比如長(zhǎng)租房的發(fā)債，下一步還會(huì)考慮發(fā)美元債、私募債等。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事會(huì)秘書張全亮則直接表示， 因?yàn)殂y行面的資金收緊是一個(gè)趨勢(shì)，未來還必須以上市公司為平臺(tái)，進(jìn)一步加大直接融資的比例。今年重點(diǎn)做兩個(gè)事：一個(gè)是5億美元的美元債發(fā)行工作;一個(gè)是前一段董事會(huì)通過議案的50億私募債的發(fā)行計(jì)劃。“如果說下一步對(duì)于地產(chǎn)公司的股權(quán)融資進(jìn)一步放開的話，我們也會(huì)考慮在股權(quán)融資方面做一些動(dòng)作。”
當(dāng)然，所有的融資都是為了匹配華遠(yuǎn)地產(chǎn)的城市拓展和業(yè)務(wù)拓展。因此，如果說打好融資戰(zhàn)是華遠(yuǎn)地產(chǎn)的第二步進(jìn)行曲的話，那么，培育新項(xiàng)目則是華遠(yuǎn)地產(chǎn)的第三步曲子。
目前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下已有住宅、辦公、商業(yè)、公寓、酒店五大產(chǎn)品主線，地產(chǎn)是主要業(yè)務(wù)。在此之外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還在進(jìn)行一些新項(xiàng)目的投入力度，但華遠(yuǎn)地產(chǎn)并不著急將新項(xiàng)目裝進(jìn)地產(chǎn)，而是酌情考慮其成熟度后再做打算。
“地產(chǎn)作為我們的主要業(yè)務(wù)，除了緊密依托集團(tuán)的資源外，集團(tuán)所給予的不僅僅限于單純的資金支持和融資擔(dān)保等，還有產(chǎn)業(yè)上的直接投入。集團(tuán)和地產(chǎn)會(huì)共同打造產(chǎn)業(yè)、主題等開發(fā)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目目前來看，效益主要寄托在未來。上市公司不僅要完成經(jīng)營(yíng)任務(wù)，給予股東好的回報(bào)，更重要的是我們要關(guān)注一些長(zhǎng)期發(fā)展項(xiàng)目，例如：主要依靠集團(tuán)予以啟動(dòng)合作的項(xiàng)目——也可以稱之為集團(tuán)代為培育。當(dāng)達(dá)到成熟度比較高的時(shí)候，集團(tuán)會(huì)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)入或者裝進(jìn)地產(chǎn)。”杜鳳超說。
