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解密金輝集團，閩系房企中“資優(yōu)生”的發(fā)展要訣
縱觀中國房地產行業(yè)，近幾年，閩系房企已經日漸進入中國房地產主流市場。根據各類公開榜單顯示，全國百強房企中20%的席位被閩系房企占據。 大多數閩系房企的發(fā)展風格以激進著稱，不得不提的是這當中的“資優(yōu)生”——定址北京國門CBD大望京的金輝集團。筆者從金輝近年來的成績和剛剛出爐的2017年年報中發(fā)現，和許多閩系“同僚”們由于快速擴張產生高財務成本和巨大資金壓力不同，金輝的發(fā)展模式不但具備積極拓展、勢如破竹的風格，更同時兼?zhèn)浞€(wěn)健的發(fā)展、精準的布局和獨到的站位，在優(yōu)化自身資產結構方面更是顯現了很強的天賦。
業(yè)績穩(wěn)健增長融資能力為深度發(fā)展保駕護航
相較其它閩系企業(yè)的加杠桿、高負債的基調，金輝的獨到之處在于積極拓展的情況下仍然保持財務指標健康，促業(yè)績、擴規(guī)模，兩手抓兩手都要硬。
首先，從盈利能力來看，金輝集團在2017年繼續(xù)交上滿意答卷，2017年實現凈利潤22.66億元，三年年復合增長率達到20.33%，2017年綜合毛利率水平達到36.15%，高于行業(yè)均值，比肩龍頭企業(yè)?；诟挥星罢耙庾R的城市布局，金輝集團房地產開發(fā)項目去化速度良好，依據集團目前的開發(fā)節(jié)奏，新獲取土地可在1年內轉化為可供銷售貨值，從而帶來持續(xù)、穩(wěn)定的現金流入。
其次，金輝的融資能力搶眼，其多元化的融資渠道涵蓋了銀行貸款、信托貸款、債權重組、股權合作、公司債、ABS等多種方式。繼2016年60億公司債、6.7億物業(yè)費收益權ABS成功發(fā)行之后，2018年金輝集團再次發(fā)力，于2018年4月下旬先后成功發(fā)行公司債(首期10億元)和購房尾款ABS
12億元，得到資本市場的高度認可。此外，金輝集團金融機構授信總額超過800億元，為公司后續(xù)融資順暢提供良好保障。
全國精準布局產品力再上新臺階
近幾年，中國房地產市場已經進入了一個不斷洗牌的過程，各方一致認為，只有規(guī)模房企才能夠有市場話語權。同眾多閩商一樣，東南一隅早已無法容納金輝的雄心，在走向全國的戰(zhàn)略布局藍圖上，金輝繪制了屬于自己的個性化路線。
自2004年左右，金輝先后進入重慶、西安、南京、合肥、上海等市場，開啟了金輝的全國布局之路。金輝重點布局北京、上海等一線城市以及蘇州、南京、合肥、重慶、成都、西安、福州、杭州等二線核心城市及區(qū)域中心型城市。
國內的12家典型閩系房企中，有9家已將總部搬出福建，其中旭輝、世茂、陽光城、正榮、融信等8家企業(yè)均選擇了將總部搬到上海。唯有金輝將總部放在了帝都北京，成為了第一批將總部遷往北京核心區(qū)的閩系房企，金輝眼光的獨到之處可見一斑。
值得一提的是，金輝在自身拓張的過程中，從不“剁手”拿地王，而是張弛有度，堅守著戰(zhàn)略高度的布局和穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，在板塊擴張過程中嚴格把控成本，出價地塊中溢價率大都保持在溢價30%以下。
拿地時控制溢價，才能在產品端提高溢價話語權。旺盛的產品力也是金輝非常鮮明的優(yōu)勢。以七大質感美學標準，占據城市核心區(qū)域，帶來高端質感美學人居體驗的“銘著系”;以“科技”“舒適”“藝術”為核心生活價值，致力于為城市高階人群打造美好社區(qū)的舒適改善型產品系——“云系”;以臻于細節(jié)的5U價值體系，為城市青年銳意而來的“優(yōu)步系”。三大產品線涵蓋了目前市場上多元化的需求，金輝更在同步打造更新更細化的優(yōu)質產品線;同時金輝結合“金輝幸福家”體系，從看房接待、簽約入住及物業(yè)服務等方面為每一位客戶提供高質量的服務，收獲了市場的認可度和美譽度。
著眼未來
高質量增長 跨向新臺階
閩系房企務實、踏實、勤勞的精神在金輝身上顯露無疑，除此之外，金輝還對市場保有適度的“敬畏心”，在金輝集團管理層的眼中，房地產行業(yè)現處于“規(guī)模”與“速度”并存的格局，加速快跑的同時，還要跑穩(wěn)，實現“有質量”的增長。
目前，金輝集團加大土地儲備，先后取得長三角、華東及珠三角等發(fā)達經濟圈多幅優(yōu)質土地，已先后進入國內
23座城市從事房地產開發(fā)業(yè)務，大致完成了環(huán)一線城市群的資產布局。完成資產換倉的金輝集團，據克而瑞數據監(jiān)測顯示，2017年全年拿地貨值高達837.8億元，多點布局有效增強了金輝抵御市場風險的能力。截至2017年年底，金輝土地儲備貨值超過2000億元。
2018年，金輝將繼續(xù)強化“區(qū)域聚焦、城市領先”策略，根據城市經濟、人口、文化、房地產競爭情況等特點進行精細化分析及甄選，匹配土地儲備規(guī)模和結構，鞏固區(qū)域市場份額，形成均衡利潤增長。金輝一季度即分別在成都和鄭州通過招拍掛獲取潛力地塊，未來更將在重慶、西安、武漢、長沙、鄭州等“人才吸附”重點戰(zhàn)略城市持續(xù)發(fā)力，同步響應國家城鎮(zhèn)化政策和時代發(fā)展潮流。
金輝將積極跟進國家對地產業(yè)的各項調控政策，順應市場最新形式，持續(xù)細化各產品定位，圍繞重點核心城市，持續(xù)完善合理布局，深耕南京、蘇州、福州、重慶、西安、合肥、杭州、佛山等重點城市。事實上，這也是金輝集團2017年新增千億貨值的重點儲備區(qū)。僅以西南區(qū)域的重慶市場為例，2017年金輝在該單體城市銷售金額超50億元，業(yè)績同比增長130.2%，毛利率超過40%。2018年，西南區(qū)域將成為金輝集團的“百億元區(qū)域公司”。
拒絕激進拿地，拒絕高負債，作為一個閩系房企“資優(yōu)生”，金輝的低調縝密與穩(wěn)健布局成就了其近年來出色的業(yè)績成長。數據顯示，2015年-2017年三年間，金輝集團業(yè)績連年上漲，年復合增長率達到41%。2017年年報指出，結合
2018 年金輝各項目樓盤開竣工計劃，預計2018年凈利潤將實現
10%以上的增長。目前金輝的業(yè)績實力在同梯隊閩系房企中已經遙遙領先。業(yè)內認為，2018年，金輝集團的又一次亮眼的表現已經近在咫尺。
