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巨虧、項目停工、財務(wù)存疑 中弘股份深陷內(nèi)憂外患之局
近日，中弘控股股份有限公司(下稱“中弘股份”)公告稱，2017年公司累計新增借款超過2016年末凈資產(chǎn)的100%。據(jù)披露，截至2017年12月31日，公司借款余額為283.36億元，累計新增借款金額為103.68億元，累計新增借款占上年末凈資產(chǎn)比例為101.56%。
最新披露的年報顯示，2017年中弘股份的現(xiàn)金減少了45.82億元，正如其公告中所說，公司已資金緊張，經(jīng)營困難，償債能力告急。
同日，中弘股份另一份公告稱，公司收到安徽證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管措施決定書，要求其對公司內(nèi)部控制的重大缺陷，即公司實際控制人王永紅凌駕于公司內(nèi)部控制之上導(dǎo)致資金去向和用途不披露不審批的情況進(jìn)行改正。
事實上，自今年年初以來，中弘股份一直站在風(fēng)口浪尖，負(fù)面消息接連不斷：控股股東股份被司法輪候凍結(jié)、全資子公司開發(fā)的海南如意島項目被暫停施工、2017年年報被出具保留意見審計報告……
最新消息顯示，中弘股份正在積極尋求重組、出售資產(chǎn)以擺脫當(dāng)前困境。
那么，中弘股份這一系列的危機(jī)究竟從何而來?
經(jīng)營慘淡，利潤巨虧
2017年年報顯示，中弘股份歸屬上市公司股東的凈利潤虧損為-25.11億元，同比減少1699.01%;營業(yè)總收入10.16億元，同比減少77.18%。
再來看看2018年一季報，公司扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.16億元，同比減少4054.46%。
在2017年年報中，中弘股份認(rèn)為，公司側(cè)重開發(fā)休閑度假地產(chǎn)、主題商業(yè)地產(chǎn)會為公司未來提供新的利潤增長點，有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險。同時，中弘股份表示，公司在旅游地區(qū)有豐富的土地儲備，截至2017年公司在海南如意島項目也取得海洋使用權(quán)面積386.14公頃，鑒于建設(shè)海南自由貿(mào)易試驗區(qū)政策的出臺，將海域使用權(quán)更改為土地使用權(quán)之后的市場潛力巨大。不僅如此，中弘股份似乎還對自己的開發(fā)能力頗為自信，稱公司已經(jīng)形成較為成熟及完善的休閑度假物業(yè)的投資、設(shè)計及運營方面的商業(yè)模式。
那么，定位準(zhǔn)確、土地儲備豐富且開發(fā)能力成熟的中弘股份為何會業(yè)績變臉?
定位失??？
2017年，中弘股份的房產(chǎn)銷售情況不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，19個房產(chǎn)項目可供出售面積總計為130.31萬平方米，簽約面積僅為2.44萬平方米，僅為2016年簽約面積(40.9萬平方米)的1/17。
2016年，中弘股份房地產(chǎn)的營業(yè)收入為41.35億元，占營業(yè)收入的92.88%。到了2017年，公司來自于房地產(chǎn)開發(fā)的收入驟減至-3.48億元，可以說是中弘股份2017年虧損的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。
對此，中弘股份表示，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，公司房地產(chǎn)項目銷售收益均不理想，尤其是北京的弘由山由谷二期項目以及御馬坊項目，因受北京3·17商辦政策影響，該項目不僅銷售停滯，并且已銷售部分還出現(xiàn)大量退房。
但是，記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，不僅是在北京，中弘股份在山東、海南、浙江和吉林的住宅房產(chǎn)銷售均不理想。值得注意的是，這些住宅房產(chǎn)大多位于旅游景點區(qū)域。
中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，“北京限購限貸影響的確很大，住宅銷售受沖擊嚴(yán)重屬正?，F(xiàn)象，主要是因為貸款審核困難、減少杠桿運用等。而且市場調(diào)整后，投資預(yù)期也會相應(yīng)發(fā)生變化，銷售便會受到影響。”
盧文曦表示，“受政策影響最大的是北京、上海等一線城市，二三線城市受影響程度應(yīng)該比較有限。不過，位于旅游景點周邊的住宅項目，由于不像自住型樓盤具有消費需求基礎(chǔ)，收益風(fēng)險較大，所以這類房產(chǎn)的銷售情況也會不理想。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了類似的看法，“中弘控股既有的項目不多，且不夠分散，這些因素均會帶來項目銷售和經(jīng)營方面的壓力，并且，公司對旅游地產(chǎn)的銷售不能盲目樂觀。”
由此可見，旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅會受到宏觀政策的影響，還會因為其地產(chǎn)本身非剛需的性質(zhì)，影響其銷售。中弘股份頗為得意的公司戰(zhàn)略定位并沒有被業(yè)內(nèi)人士看好，也并沒有為其獲得可觀的利潤。
海南項目頻受阻
中弘股份的戰(zhàn)略版圖里有一大塊重心放在海南。
對此，盧文曦指出：“在重點規(guī)劃區(qū)拿地是有優(yōu)勢的，一方面是資產(chǎn)土地本身估值可能提升，另一方面，隨著發(fā)展，項目未來有較高收益預(yù)期。當(dāng)然，前提是有充分的開發(fā)實力和資本。”
未來收益可觀，但項目推進(jìn)卻頻頻受挫。
2017年年報顯示，如意島填島EPC總包中鐵港航局集團(tuán)有限公司以及中交集團(tuán),在合同實施過程中,分別提出漲價超20%的要求,造成合同被迫終止,工程停工。
誰知工程剛要恢復(fù)，卻迎來了?？谑泻Ｑ蠛蜐O業(yè)下發(fā)的“雙暫停”(暫停施工、暫停營業(yè))通知。
公告顯示，中弘股份已對如意島實際投資44.9億元。
業(yè)內(nèi)人士表示，項目擱置，投資資金收不回來且無收益回報，這直接影響了公司資金的利用效率，如果擱置時間越拖越長，對公司整體經(jīng)營和規(guī)劃都是極其不利的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“海南市場的政策頻頻調(diào)整，尤其是在當(dāng)前全域限購的背景下，需警惕地產(chǎn)風(fēng)險。”
投資收益不明
2017年年報顯示，中弘股份投資活動現(xiàn)金流出為95.02億元，而流入?yún)s只有13.82億元。
那么，中弘股份都投了哪些項目?
2017年10月1日，中弘股份收購了Abercrombie & Kent Group of Companies (下稱“A&K”)90.5%的股權(quán)，股權(quán)取得成本為27.84億元。
A&K公司的主要業(yè)務(wù)為旅游業(yè)，2017年共為中弘股份帶來了扣非后凈利潤9364萬元。但是，這離其承諾的2.1億元凈利潤相差甚遠(yuǎn)。
此外，中弘股份在2017年對聯(lián)營、合營企業(yè)投資增加了36.9億元的長期股權(quán)投資。其中，中弘股份對聯(lián)營企業(yè)天津世隆資產(chǎn)管理合伙企業(yè)(有限合伙)、青島中商研如意島投資中心(有限合伙)、寧波梅山保稅港區(qū)深華騰十五號股權(quán)投資中心(有限合伙) 的追加投資額均在10億元以上。
但令人生疑的是，2017年，這些聯(lián)營企業(yè)的投資收益均被審計機(jī)構(gòu)認(rèn)定為無法確認(rèn)。
一位資深會計師向記者表示，“我們之前也碰到過這種案例，較大可能為企業(yè)轉(zhuǎn)移資金。在審計投資收益時，聯(lián)營或合營公司的審計報告我們都會看，因此，無法確認(rèn)的情況要么是企業(yè)無法出具其審計證據(jù)，要么是聯(lián)營或合營公司審計報告的可靠性存在疑點，被審計師拒絕采納。”
事實上，2017年，中弘股份被出具保留意見審計報告的基礎(chǔ)之一就是其實際控制人凌駕于內(nèi)部控制之上，導(dǎo)致中弘股份在未履行必要的審批程序的情況下支付給海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司 61.5 億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
該會計師指出，“一般上市公司都會有一套很嚴(yán)格的內(nèi)控機(jī)制，但如果實際控制人的權(quán)力過大，不僅其企業(yè)資金去向和用途無法被監(jiān)督和控制，數(shù)據(jù)也更容易造假。”
記者就借款目的和資金去向等問題致電中弘股份，截至發(fā)稿，電話均為無人接聽狀態(tài)。
