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限競房為何要轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房? 均價(jià)低形成倒掛

近日,北京市住建委就限房價(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開征求社會(huì)意見。意見要求限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場價(jià)格評(píng)估價(jià)作出對(duì)比,價(jià)差比低于15%時(shí),項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售;價(jià)差比不低于15%時(shí),將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。此舉是在北京樓市的“限改共”傳言發(fā)酵了近兩個(gè)月后,官方給出的“實(shí)錘”。

2016年,為了治理樓市“高燒”不退,北京出臺(tái)了“9·30新政”。“限房價(jià)、控地價(jià)”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。由于土地出讓時(shí)就被“鎖定”房價(jià),其價(jià)格明顯低于市場價(jià),這讓限房價(jià)樓盤一經(jīng)出現(xiàn)就備受期待。

一年多來,北京大批宅地以此規(guī)則成交,首批項(xiàng)目也即將入市。“限競房”從土地出讓時(shí)就提前鎖定了住房的上市銷售價(jià)格,防止開發(fā)企業(yè)炒作地價(jià)與房價(jià)。為何還要再做變化與調(diào)整?

業(yè)內(nèi)人士透露,這主要源于限房價(jià)項(xiàng)目的銷售情況與設(shè)想不同,在實(shí)際銷售市場上,該類房屋的均價(jià)低于周邊的二手房價(jià)格,形成了倒掛。特別是在房價(jià)高企的二環(huán)、三環(huán)內(nèi),相比于售價(jià)十二三萬的項(xiàng)目,均價(jià)七八萬的限房價(jià)項(xiàng)目,被認(rèn)為是高性價(jià)比產(chǎn)品,不少人通過各種手段爭取購房名額。

由于銷售限價(jià)是土地出讓時(shí)敲定的,而評(píng)估價(jià)是接近銷售時(shí)的市場價(jià),因此銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)的比值越低,就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。有業(yè)內(nèi)人士指出,其中很多購房人都是本著“買到即賺到”的動(dòng)機(jī)參與的,導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。除此之外,部分樓盤也變相加價(jià),在購房款之外再加一筆高昂的排號(hào)費(fèi)。一些開發(fā)商更是借政策紅利獲利,導(dǎo)致購房者利益受損。

新出爐的銷售規(guī)則,正是為了壓縮牟利空間。北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,限房價(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷售政策,既防止開發(fā)商炒地推高房價(jià)、地價(jià)獲取暴利,也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房價(jià)項(xiàng)目分配到剛需家庭手中,實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

此次征求意見稿的“評(píng)估價(jià)”,將決定“限競房”未來的銷售方式。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛舉例說,如果某限房價(jià)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)所限定的銷售均價(jià)為5萬元/平方米、之后的評(píng)估價(jià)為5.5萬元/平方米,那么該項(xiàng)價(jià)差比低于15%,這些房源就是商品房,具備本市購房資格的都可購買;但如果評(píng)估價(jià)為7萬元,那么價(jià)差就高于15%,就會(huì)變成共有產(chǎn)權(quán)房。“由此來看,這種轉(zhuǎn)化只針對(duì)價(jià)差較大的一些‘熱點(diǎn)’項(xiàng)目。”

北京房協(xié)副會(huì)長陳志認(rèn)為,“總的看,85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的。按這個(gè)比例,目前已推出的限房價(jià)地塊,經(jīng)初步測算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購,因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。”他指出,如果設(shè)定比例過高,收購項(xiàng)目過多,會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響,不利于商品住房市場的穩(wěn)定。

有意思的是,在征求意見稿出臺(tái)之前,北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問題向部分房企征求意見,其中不乏房企的反對(duì)聲音。相比房企人士,專家普遍對(duì)該政策持肯定的態(tài)度,認(rèn)為該措施發(fā)揮政策設(shè)計(jì)的初衷,堵住了限價(jià)房政策的一些漏洞。

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