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房東和購(gòu)房者對(duì)唱《我們不一樣》
杭城一家中介門(mén)店，一位購(gòu)房者在看房屋買(mǎi)賣(mài)信息。
如果用一首歌名來(lái)形容上半年的二手房市場(chǎng)，那么我會(huì)選今年極火的那首歌名——《我們不一樣》。
區(qū)別于新房市場(chǎng)的限價(jià)和搖號(hào)，二手房的量?jī)r(jià)更多取決于房東與購(gòu)房者博弈的結(jié)果。新房搖號(hào)開(kāi)始后，買(mǎi)家和賣(mài)家之間的分歧越來(lái)越大。房東堅(jiān)定地認(rèn)為，搖號(hào)中簽率低，將迫使購(gòu)房者只能接受二手房?jī)r(jià)格，因而惜售情緒濃厚，故意抬高二手房掛價(jià);對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，新房的性?xún)r(jià)比遠(yuǎn)高于二手房，于是一邊搖號(hào)，一邊等待房東調(diào)低價(jià)格。
他們看法不一樣，他們彼此等待著對(duì)方的“認(rèn)輸”。
受新房搖號(hào)影響
二手房成交量波動(dòng)明顯
透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日17時(shí)，杭州市區(qū)(含富陽(yáng)不含臨安)二手房成交了45545套，相較去年上半年的67281套，下滑了32.3%。
細(xì)分到每個(gè)月，上半年二手房市場(chǎng)波動(dòng)明顯。去年杭州二手房成交量創(chuàng)歷史新高，價(jià)格也漲到了階段性的高位。因而今年年初，成交周期明顯拉長(zhǎng)，成交量也開(kāi)始低迷。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年前三個(gè)月杭州市區(qū)二手房成交量?jī)H為16046套，加起來(lái)不及去年3月這單個(gè)月的成交量。
到了4月，二手房市場(chǎng)迎來(lái)傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”。新房的搖號(hào)又刺激了市場(chǎng)熱度，一開(kāi)始推盤(pán)量少，中簽率低，令不少剛需購(gòu)房者產(chǎn)生焦慮感，從而“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二手房市場(chǎng)。于是4月二手房成交量再次突破萬(wàn)套大關(guān)，5月更是達(dá)到10952套，創(chuàng)11個(gè)月以來(lái)新高。
不過(guò)到了6月，房企為了實(shí)現(xiàn)半年度目標(biāo)，踴躍申領(lǐng)預(yù)售證，新房市場(chǎng)供應(yīng)量大增，西雅圖、創(chuàng)世紀(jì)、梧桐郡、寶嘉譽(yù)府等限價(jià)下的“網(wǎng)紅盤(pán)”紛紛入市，且推盤(pán)量均不小，導(dǎo)致二手房客戶(hù)又掉轉(zhuǎn)方向，重新回到性?xún)r(jià)比更高的新房市場(chǎng)，參與搖號(hào)。
購(gòu)房者在新房與二手房之間徘徊選擇。去年買(mǎi)了婚房的小方，今年打算再買(mǎi)一套給父母住，“我曾報(bào)名華夏四季和融信瀾天，但搖到的幾率太低了，所以轉(zhuǎn)向二手房，不過(guò)在看了西湖區(qū)、余杭區(qū)的二手房后，感覺(jué)性?xún)r(jià)比太低，下不了手。”兜了一大圈后，小方還是決定繼續(xù)搖號(hào)買(mǎi)新房。
在新房市場(chǎng)的沖擊下，二手房成交量應(yīng)聲回落。截至6月27日17時(shí)，6月份的成交量?jī)H8049套，環(huán)比明顯滑落。
雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為：“二手房市場(chǎng)的火熱不可能從去年一直延續(xù)到現(xiàn)在。因?yàn)槎址抗?yīng)量有限，價(jià)格又持續(xù)走高，甚至與新房呈倒掛狀態(tài)，購(gòu)房者自然會(huì)階段性地冷靜觀望。”
同比漲幅下降
二手房?jī)r(jià)格已趨于穩(wěn)定
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，杭州二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲。但從同比數(shù)據(jù)看，漲幅明顯回落，今年前5個(gè)月，杭州二手住宅價(jià)格同比指數(shù)平均為107，而去年上半年，這個(gè)數(shù)字是119。
但在盤(pán)整期，二手房?jī)r(jià)格也經(jīng)歷了幾個(gè)波段。
鏈家地產(chǎn)3月中旬掛出一套馬市街47m2米的兩房房源，房東掛牌單價(jià)約3.95萬(wàn)元/m2。這樣的掛價(jià)比起去年最火的那陣子明顯回落，但仍然應(yīng)者寥寥，結(jié)果才過(guò)了兩天，房東就下調(diào)單價(jià)到3.8萬(wàn)元/m2，并表示價(jià)格還有商量余地。
“經(jīng)歷了去年的銷(xiāo)售高峰期，今年年初二手房熱度明顯下降，許多房源的價(jià)格有商量余地。”當(dāng)時(shí)，許多中介都有這種感受。
但到了4月，杭州樓盤(pán)開(kāi)始搖號(hào)，一開(kāi)始推出的房源并不多，不少購(gòu)房者因?yàn)閾u不到新房而焦慮，一些房東趁機(jī)提高掛牌價(jià)，總價(jià)在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房源，漲價(jià)在5萬(wàn)~10萬(wàn)元的很普遍。
從6月開(kāi)始，杭州新房的整體供應(yīng)明顯增加，吸引購(gòu)房者回歸新房市場(chǎng)試一試。“我們發(fā)現(xiàn)，改善型二手房降10萬(wàn)~20萬(wàn)元也開(kāi)始出現(xiàn)。”華邦申花區(qū)域大店長(zhǎng)鄒明告訴記者。
事實(shí)上，今年上半年盤(pán)整后，許多板塊的二手房都形成穩(wěn)定的價(jià)格體系。比如下沙沿江的二手房，大部分單價(jià)在2.5萬(wàn)/m2~2.6萬(wàn)元/m2。“一些次新房，因?yàn)橹苓叺貎r(jià)創(chuàng)新高，房東掛出天價(jià)，基本都有價(jià)無(wú)市，個(gè)別房源的高成交價(jià)有其特殊原因，不能代表整體。”景芳某中介門(mén)店負(fù)責(zé)人告訴記者。
二手房?jī)r(jià)格的漲幅是雙方博弈的結(jié)果。“去年，二手房基本屬于賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格迅速攀升;但是今年二手房?jī)r(jià)格到達(dá)一個(gè)高位后，房東與購(gòu)房者的博弈很明顯。二手房房東認(rèn)為新房搖不到，急需買(mǎi)房的自然會(huì)買(mǎi)二手房，因此掛價(jià)高企;而購(gòu)房者認(rèn)為目前新房與二手房倒掛嚴(yán)重，二手房的性?xún)r(jià)比太低，等著房東降價(jià)。”申花板塊某中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
下半年二手房市場(chǎng)
專(zhuān)家認(rèn)為漲價(jià)空間不大
對(duì)于下半年的杭州二手房?jī)r(jià)，杭州中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕并不是太看好。“目前杭州的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了峰值。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，若不是需求迫切，不會(huì)貿(mào)然選擇二手房。隨著新房供應(yīng)量明顯增加，分流了部分二手房客戶(hù)，加之一些房東急于出手買(mǎi)新房，二手房?jī)r(jià)格可能會(huì)有波動(dòng)。”
另外，現(xiàn)階段的二手房市場(chǎng)，剛需與改善出現(xiàn)了分化。荊海燕表示，剛需房源，特別是一些小面積房源，依舊有強(qiáng)有力的需求支撐，在價(jià)格上或能持續(xù)堅(jiān)挺;但改善型需求沒(méi)那么迫切，他們看到新房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，雖然要搖號(hào)，但一般都會(huì)去嘗試。錢(qián)報(bào)記者曾在上周了解到一位三華天運(yùn)的房東為騰“房票”降價(jià)100萬(wàn)元出售大面積二手房。荊海燕認(rèn)為，此類(lèi)情況在下半年或頻繁出現(xiàn)。
章惠芳表示：“倘若調(diào)控一直延續(xù)，市場(chǎng)上的資金和‘房票’不斷消耗，下半年開(kāi)發(fā)商就很可能會(huì)下調(diào)預(yù)期，高價(jià)地甚至略虧也可能入市，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)都會(huì)受影響。”
杭州我愛(ài)我家品牌總監(jiān)周包軍則認(rèn)為：“近期新房的限價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)部分松動(dòng)，新房與二手房?jī)r(jià)格的倒掛狀況開(kāi)始改善。新房?jī)r(jià)格高了，性?xún)r(jià)比有所下降，但同時(shí)新房中簽率也會(huì)變高。下半年如果是這種情況，那么二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)，基本會(huì)處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。”
