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上半年土地市場“兩重天”：一線降溫三四線量價(jià)齊升
近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了2018年上半年土地市場的監(jiān)測報(bào)告。
易居研究院的報(bào)告顯示，上半年，40個(gè)典型城市土地市場量增價(jià)跌，土地成交面積同比增長18%，土地成交均價(jià)同比下跌13.2%，溢價(jià)率保持低位。土地出讓金方面，40城土地出讓金達(dá)到10453億元，盡管14.4%的同比增速比前一年大幅下降，但總額仍創(chuàng)下了歷史新高。
從結(jié)構(gòu)上來看，受到嚴(yán)格調(diào)控的一線城市明顯降溫，加大供應(yīng)的二線城市量升價(jià)穩(wěn)，而在市場輪動(dòng)效應(yīng)和棚改政策利好雙重作用下，三線城市則量升價(jià)漲。
易居研究院研究員詹毅凡預(yù)測，土地市場將在下半年迎來降溫。
三四線城市量價(jià)齊漲
土地市場正在持續(xù)分化。
據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，受其監(jiān)測的300個(gè)城市中，一線城市土地市場降溫明顯。今年上半年，一線城市共成交土地面積1207萬平方米，同比增加3%;土地出讓金為1837億元，同比減少23%;樓面均價(jià)為7051元/平方米，同比下降21%。
與一線城市相比，二線城市則呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢。中指院數(shù)據(jù)顯示，300個(gè)城市中，二線城市土地成交土地面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%，但土地成交價(jià)則同比持平。
三四線城市則量價(jià)齊漲。中指院監(jiān)測的三四線城市共成交土地7397宗，成交面積達(dá)到30248萬平方米，同比增加25%;而土地出讓金則達(dá)到7538億元，同比大增43%;而土地成交樓面均價(jià)為1458元/平方米，同比上漲10%。
此前，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌曾用“舞龍”，來向記者來形容樓市輪動(dòng)效應(yīng)下的住房和土地市場。他表示，龍頭的一線城市整體還處在市場低迷期，但龍尾末端的三四線城市，則還處在尚未開始下行的高峰狀態(tài)。
記者注意到，另一個(gè)能從側(cè)面反映市場熱度的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，是在出讓面積與出讓金持續(xù)高位的同時(shí)，中國指數(shù)研究院與易居研究院監(jiān)測的300個(gè)和40個(gè)城市，地價(jià)分別下調(diào)了1%和13.2%。
這其中有三線城市土地大規(guī)模交易拉動(dòng)均價(jià)下滑的因素，但一些數(shù)據(jù)也顯示，土地市場正在趨于理性。中指院的數(shù)據(jù)顯示，一線、二線和三四線城市的土地溢價(jià)率分別為11%、17%，和27%，比去年分別下滑了10個(gè)百分點(diǎn)，15個(gè)百分點(diǎn)和23個(gè)百分點(diǎn)。
種種跡象表明市場正在回歸理性。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化
全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員楊偉民6月在陸家嘴論壇公開表示，行政性措施已經(jīng)不能根治當(dāng)前的房地產(chǎn)亂象。也讓接下來如何推動(dòng)系統(tǒng)性的住房制度改革，成為關(guān)注焦點(diǎn)。
其中，完善土地供應(yīng)制度成為焦點(diǎn)。2018年上半年已發(fā)布的政策來看，一些地方提高了住宅用地供應(yīng)比例，另一方面，如何加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，也是政策關(guān)注的重點(diǎn)。
3月，國務(wù)院印發(fā)《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》，提出對(duì)于人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地水平較低、規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模確有不足的省份，可以使用跨省域調(diào)劑節(jié)余指標(biāo)少量增加規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模，并在新一輪土地利用總體規(guī)劃編制時(shí)予以調(diào)整。
5月，住建部在《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中指出，熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。3-5年內(nèi)，熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增住房用地供應(yīng)50%以上。
這其中，最受關(guān)注的是北京從2017年開始大力推出的共有產(chǎn)權(quán)住房。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京成交71宗住宅用地，這些土地累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積約969萬平方米，其中合計(jì)共有產(chǎn)權(quán)面積達(dá)到了300萬平方米。而這些土地正在轉(zhuǎn)化成為住房供應(yīng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京上半年成交新房1.06萬套，其中共有產(chǎn)權(quán)房2013套，占比超過20%。
這一模式正在被其他地方所推廣。
有分析人士指出，前一階段的房地產(chǎn)調(diào)控，主要注重“控情緒”，而要推動(dòng)長效機(jī)制的建立，更多城市開始大范圍、深層次注重“調(diào)結(jié)構(gòu)”成為必然。以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系建設(shè)，將在2018年下半年進(jìn)入加速階段。
