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中梁地產(chǎn)赴港IPO存變數(shù) 大舉擴(kuò)張背后暴露資金有隱憂
據(jù)消息人士透露，今年5月初，中梁地產(chǎn)啟動(dòng)赴港IPO計(jì)劃，原本預(yù)計(jì)在今年8月30日提交申請(qǐng)，如果加審則延遲到9月30日。進(jìn)程順利的話，到今年12月底便能聆訊，預(yù)計(jì)明年1月便能正式掛牌上市。中梁提倡高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，布局三四線城市不斷進(jìn)行擴(kuò)張，大舉擴(kuò)張的背后暴露出資金緊張的問題，上市融資成為中梁的迫切需要。另外，近期中梁IPO負(fù)責(zé)人羅俊突然離職的消息一經(jīng)爆出，也給中梁IPO增加了幾分不確定性。
記者發(fā)送采訪函到中梁地產(chǎn)郵箱詢問其IPO事宜，截至記者發(fā)稿前并未收到回復(fù)。
銷售業(yè)績(jī)與拿地?cái)?shù)量“雙豐收”
公司良好的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)轉(zhuǎn)無疑會(huì)給IPO增加砝碼。近幾年來，在布局三四線城市和高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略下，中梁地產(chǎn)不論是拿地情況還是銷售業(yè)績(jī)都大幅度增加。
從近三年拿地情況來看，2015年，中梁地產(chǎn)共取得21宗地塊，拿地金額達(dá)到93億元，布局了寧波、麗水、金華和臺(tái)州等地。2016年，中梁開始走出浙江省，向長(zhǎng)三角輻射范圍內(nèi)的三、四線城市擴(kuò)張，進(jìn)入了徐州、蕪湖、贛州等地，共耗資246億元拿下了68塊土地。2017年，僅4月和5月，中梁地產(chǎn)便以50多億在江蘇和浙江兩省拿下12宗土地，同時(shí)進(jìn)一步向內(nèi)陸擴(kuò)張，進(jìn)入豪州、景德鎮(zhèn)、九江等地。2018年，中梁開始布局湖北、山西、甘肅、廣東、貴州、內(nèi)蒙古等地塊。
從近三年的銷售業(yè)績(jī)來看，2015年中梁地產(chǎn)的銷售額為168億元，2016年為336.8億元。2017年中梁以757.9億元的出色成績(jī)位居行業(yè)銷售榜單第25位，同比增長(zhǎng)近125%，在500億元以上規(guī)模房企中同比增幅第一。這也是繼2016年以來，中梁銷售業(yè)績(jī)連續(xù)兩年翻倍增長(zhǎng)。 根據(jù)克而瑞2017年房企銷售額榜單，2017年中梁以757.9億元的銷售額位列全國(guó)房企第25名。至此，中梁也成為了房企前30榜單中唯一一家未上市房企。
據(jù)了解，中梁在內(nèi)部提出了2021年實(shí)現(xiàn)3000億元的新目標(biāo)，為此中梁也在朝著目標(biāo)奮力前進(jìn)。中梁地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2018年1月中梁實(shí)現(xiàn)銷售金額115億元，單月完成2017年一季度的銷量。一季度中梁更是實(shí)現(xiàn)銷售額310.1億元，新增土地貨值591.3億元。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)資本觀察記者表示，2018年，中梁是要沖千億的，現(xiàn)在從一到四月份的業(yè)績(jī)來看，像中梁這樣的房企壓力非常大。因?yàn)楝F(xiàn)在融資非常地緊張，銷售端又各種限制，預(yù)售審批發(fā)放又很嚴(yán)格，所以對(duì)它來講，就必須要加快上市的步伐。因?yàn)槿谫Y涉及到拿地投資提供貨值，所以只有獲得融資突破，才能讓融資助力銷售。
中梁迫切需要上市融資
中梁起家于溫州，2016年總部搬遷至上海，完成了中梁由區(qū)域性房企向全國(guó)性房企的轉(zhuǎn)變，同時(shí)布局三四線城市進(jìn)行不斷擴(kuò)張，大舉擴(kuò)張免不了對(duì)資金的渴求。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在制約房地產(chǎn)開發(fā)商的最主要問題就是融資，因?yàn)槿谫Y渠道全面收緊了。不管是拿地、運(yùn)營(yíng)還是銷售，開發(fā)商自身都可以掌控，但是融資很難控制。所以中梁現(xiàn)在最大的問題就是融資，中梁由幾百億上沖千億必須要在融資上有突破?，F(xiàn)在開發(fā)商都想上市，上市后有利于海外發(fā)債，銀行間的融資等。除了傳統(tǒng)的銀行信貸以外，現(xiàn)在提倡資本市場(chǎng)多元化融資，這是降杠桿的主要渠道。
此前據(jù)媒體爆料，中梁地產(chǎn)買地資金大部分依托于信托，這種資金成本不僅較高，而且大部分信托計(jì)劃都是以中梁地產(chǎn)董事長(zhǎng)楊劍作為連帶責(zé)任擔(dān)保。其實(shí)，除了信托，中梁近年來也在不斷尋求其他融資方式，逐步通過發(fā)行公司債、銀行信貸等方式進(jìn)行融資。
信托方面，2017年，中梁聯(lián)合四川信托、安信信托、中信信托發(fā)布多個(gè)信托計(jì)劃。2018年3月，中梁與五礦國(guó)際信托簽署了2018年首個(gè)戰(zhàn)略級(jí)金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總協(xié)議，又接連與華融國(guó)際信托、萬向信托、陜西省國(guó)際信托、萬聯(lián)證券等多家非銀行金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
公司債方面，2016年6月，中梁地產(chǎn)首次公開發(fā)行公司債券，募集資金達(dá)13.5億元人民幣，為期5年，票面利率6.8%，信用級(jí)別為AA級(jí)。
信貸方面，截至2018年3月，中梁逐漸搭建了五大國(guó)有銀行和八大股份制商業(yè)銀行授信體系，并與九江銀行、徽商銀行和廈門銀行等地方性商業(yè)銀行合作。逐漸打開多層次融資渠道，為企業(yè)的快速發(fā)展提供了有力的資金支持。
中梁高周轉(zhuǎn)與深耕三四線戰(zhàn)略
為實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，高周轉(zhuǎn)成為中梁地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略。中梁提出了“4個(gè)月首期開盤，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月資金回籠再投資”的“456” 高周轉(zhuǎn)模式，以獲取充足的土地儲(chǔ)備。
另一方面，針對(duì)續(xù)期項(xiàng)目，中梁推進(jìn)“321”模式，確保首期開盤至續(xù)期供貨的間隔時(shí)間，沖刺1個(gè)月、常態(tài)2個(gè)月、紅線3個(gè)月。事實(shí)上，這種“快進(jìn)快出、小步快跑、低開高走”的運(yùn)營(yíng)模式，的確讓中梁實(shí)現(xiàn)了快速成長(zhǎng)。
另外，中梁堅(jiān)持“深耕三四線”的策略，廣泛布局此類市場(chǎng)并通過深耕來形成規(guī)模效應(yīng)。中梁地產(chǎn)集團(tuán)北區(qū)域公司董事長(zhǎng)顧繼偉曾公開表示，一線城市競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，在與國(guó)企和央企的搶地大戰(zhàn)中，中小型房企并不具備優(yōu)勢(shì)，三四線城市同樣有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)資本觀察記者表示，現(xiàn)在各個(gè)房企都在強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和區(qū)域戰(zhàn)略。事實(shí)上每個(gè)房企都有市場(chǎng)機(jī)會(huì)，具體要看其產(chǎn)品定位，周轉(zhuǎn)速度，成本控制等，這些因素都有可挖掘的空間。
目前，在業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)的2018最具潛力的20座三四線城市中，中梁已搶先進(jìn)駐無錫、常州、溫州、嘉興、蕪湖等十余座城市。
然而，快速擴(kuò)張的背后也存在許多隱患。此前，據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，2017年底，中梁地產(chǎn)“信陽地王”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生一起安全事故。事故發(fā)生后，中梁地產(chǎn)無證施工、監(jiān)管缺失等生產(chǎn)問題也遭曝光。除了信陽地王項(xiàng)目，2017年8月，中梁地產(chǎn)在六安拿地前曾因需履行375.48萬元被浙江省鹿城區(qū)人民法院發(fā)布為“失信被執(zhí)行人”。因此，中梁想要順利上市，在追求拿地?cái)?shù)量的同時(shí)，或許還需要保障質(zhì)量。
中梁IPO負(fù)責(zé)人羅俊突然離職
正在中梁地產(chǎn)緊鑼密鼓地籌備赴港IPO之時(shí)，有消息稱，負(fù)責(zé)中梁IPO事項(xiàng)的CFO羅俊卻已離職，羅俊在中梁的任期僅為4個(gè)月。
羅俊加入中梁時(shí)，中梁正在開啟快速擴(kuò)張步伐，進(jìn)入中梁后，羅俊主要負(fù)責(zé)幫助中梁挖掘融資渠道，開辟新的融資平臺(tái)，在中梁制定IPO計(jì)劃后，羅俊主要負(fù)責(zé)籌備上市工作。
加入中梁之前，羅俊曾任國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)部高級(jí)經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)CFO等職務(wù)。2016年9月他加入泰禾集團(tuán)，擔(dān)任泰禾CFO等職務(wù)。羅俊在泰禾任職約一年零三個(gè)月，2018年1月泰禾發(fā)布公告，稱公司收到羅俊的書面辭職報(bào)告，因個(gè)人原因，羅俊申請(qǐng)辭去公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)。
歷史總是驚人的相似，游德鋒在羅俊之前擔(dān)任中梁地產(chǎn)的CFO，任期也僅為4個(gè)月。2017年6月游德鋒辭任綠地香港首席財(cái)務(wù)官后進(jìn)入中梁，2017年10月游德鋒就已離職。
對(duì)此，李宇嘉表示，現(xiàn)在高管跳槽太普遍了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)都屬于一個(gè)快速爬升的階段，特別是集中度的快速提升。在這種情況下，不管是中梁，還是其他房地產(chǎn)企業(yè)，不斷有高管換位也屬于正?，F(xiàn)象。其他房企也在進(jìn)行大規(guī)模的人事變動(dòng)，這無可厚非。
有消息稱，接下來，羅俊將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中南置地，負(fù)責(zé)資本和融資工作，但履職時(shí)間尚未確定。
中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅對(duì)中國(guó)資本觀察記者表示，中梁地產(chǎn)計(jì)劃lPO在香港上市，是企業(yè)正常的發(fā)展需要。符合不符合條件，能不能一舉成功都很難說。我們不主張過度解讀，給予過低的評(píng)價(jià)或過高的期望都會(huì)誤導(dǎo)受眾。但從發(fā)展勢(shì)頭看，中梁地產(chǎn)還是呈奮發(fā)向上之勢(shì)。
