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樓市大賣 調(diào)控政策如何“應(yīng)試”
嚴(yán)控政策頻出，信貸持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場的熱度并沒有因此消退，一二線城市的“高溫”在向三四線城市傳導(dǎo)。7月16日，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售額高達(dá)6.69萬億元，同比增長13.2%。樓市“大賣”的背后，調(diào)控政策如何保證“只住不炒”，房地產(chǎn)稅如何推進(jìn)，長效機(jī)制何時(shí)建立都是必答題。
商品房銷售額超6萬億
數(shù)據(jù)顯示，2018年1-6月 ，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%。其中，住宅銷售面積增長3.2%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%。 從月度數(shù)據(jù)看，2018年6月單月，全國商品房銷售面積超過2億平方米，銷售額高達(dá)1.8萬億元，刷新了年內(nèi)最高紀(jì)錄;從累計(jì)數(shù)據(jù)看，2018年上半年商品房銷售面積高達(dá)7.7億平方米，銷售額高達(dá)6.69萬億元，刷新了歷史同期紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，對(duì)于當(dāng)下市場來說，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財(cái)富效應(yīng)存在，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場在刷新歷史的調(diào)控政策數(shù)量與調(diào)控政策力度的情況下，依然在創(chuàng)造歷史銷售紀(jì)錄;其次，部分地方政府主動(dòng)調(diào)控欲望不強(qiáng)。預(yù)期調(diào)控不足，更多的是結(jié)果管理，只是為了控制平均房價(jià)平穩(wěn)而調(diào)控。
此外，張大偉介紹，本輪樓市爆發(fā)的起點(diǎn)在2015年6月，截至2018年6月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達(dá)37個(gè)月，刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長歷史。
今年以來，樓市調(diào)控政策頻發(fā)。調(diào)控政策雖然嚴(yán)格，然而全國樓市調(diào)控政策密集發(fā)布在2018年6月。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年6月，全國超過25個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達(dá)32次。6月15日，北京市住建委等多部門共同起草了《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》要求，以配租公共租賃住房為主，配售共有產(chǎn)權(quán)住房為輔，籌集房源就近解決人才居住生活需求。“最近幾個(gè)月全國密集發(fā)布的各地人才政策，影響了市場需求。疊加上搖號(hào)政策刺激，限價(jià)搖號(hào)政策導(dǎo)致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現(xiàn)了局部成交熱，這也是導(dǎo)致樓市依然火熱的原因。”張大偉說。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資總體強(qiáng)勁，但很難在兩位數(shù)上運(yùn)行。所以從這個(gè)角度看，即高速增長的可能性不大，接下來會(huì)在5%-10%的區(qū)間運(yùn)行。
調(diào)控政策頻出
在商品房銷售呈明顯上升趨勢的情況下，個(gè)人按揭貸款卻有所下降。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年上半年，個(gè)人按揭貸款11524億元，下降4%。張大偉分析稱，從全國房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，居民戶長期貸款在2017年上半年為2.82萬億元，在2018年上半年減少到2.5萬億元。“房貸收緊依然是趨勢，房地產(chǎn)降杠桿政策將繼續(xù)持續(xù)，目前購房者首套房按揭利率分化，部分城市已經(jīng)基準(zhǔn)上浮20%，平均按揭利率超過6將成為趨勢。”張大偉說。
進(jìn)入6月以來，房地產(chǎn)市場政策頻出。6月16日，自然資源部發(fā)布消息稱，全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段;6月25日晚，國開行總行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)回收總行;住建部等七部委聯(lián)合發(fā)文，將于今年7月初至12月底開展治理房地產(chǎn)市場亂象的專項(xiàng)行動(dòng)。
調(diào)控房地產(chǎn)市場，嚴(yán)控“只住不炒”已經(jīng)成為了政策趨勢，然而據(jù)此次發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)市場下半年依然有望上行。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇在7月16日的發(fā)布會(huì)上表示：“從房屋新開工面積、土地購置面積和土地購置費(fèi)等先行指標(biāo)來看，下半年房地產(chǎn)投資也有望保持較快增長。房地產(chǎn)投資，今年上半年增長9.7%。下半年的房屋新開工面積在加快，土地購置面積和土地購置費(fèi)增長也在加快，以此來看，下半年房地產(chǎn)投資也有望保持一個(gè)比較快的增長。”
推進(jìn)房地產(chǎn)稅
毛盛勇表示，從房地產(chǎn)下一步發(fā)展情況來看，中央一方面進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，同時(shí)，從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。
4月27日，全國人大常委會(huì)公布2018年立法工作計(jì)劃，房地產(chǎn)稅法被列為預(yù)備審議項(xiàng)目，視情在2018年或者以后年度安排審議。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)26941億元，同比增長43%。而2017年上半年，國有土地使用權(quán)出讓收入18836億元，同比增長34%。雖然賣地收入仍在不斷上漲，但在一二線城市，土地資源開發(fā)力度過大，伴隨著去庫存的完成，新增住房資源嚴(yán)重不足。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產(chǎn)稅的重要性越來越突出。業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)稅之所以被提上日程，其目的并非遏制房價(jià)，而是理順財(cái)稅關(guān)系，從而最終取代土地財(cái)政。
不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)的全國聯(lián)網(wǎng)，為房地產(chǎn)稅的開征提供了基本的技術(shù)儲(chǔ)備。全國住房信息聯(lián)網(wǎng)與國地稅合并，意味著征收房地產(chǎn)稅在技術(shù)上也不存在障礙。 6月15日，全國省級(jí)國稅地稅合并掛牌完成，從此我國稅收邁入統(tǒng)一監(jiān)管時(shí)期，同時(shí)也為下一步房地產(chǎn)稅的征收鋪平了道路。
張大偉認(rèn)為，近期的房地產(chǎn)調(diào)控與往年相比出現(xiàn)了明顯質(zhì)變，各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的以限為代表的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)稅是長效調(diào)控機(jī)制中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。從根本上講，房價(jià)長期受人口和經(jīng)濟(jì)面的影響，短期受金融政策和土地供給的影響，房地產(chǎn)稅在其中的作用相對(duì)有限。但如果能對(duì)剛需減稅而對(duì)投機(jī)加稅，房地產(chǎn)稅對(duì)于市場仍會(huì)帶來實(shí)質(zhì)性的影響。
此外，張大偉解釋，房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。很多人認(rèn)為的房產(chǎn)稅其實(shí)是持有環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)稅是包括房地產(chǎn)交易和持有的一類稅種。這意味著房地產(chǎn)稅落地的速度雖然在加快，但因其復(fù)雜性等原因，立法過程應(yīng)該會(huì)比較長，三年內(nèi)落地的可能性不大。
