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碧桂園“奪命”狂奔：不到40天 3次坍塌7人死
有著“宇宙第一房企”之稱的碧桂園(02007.HK)，最近攤上了大事兒。7月26日深夜，安徽六安碧桂園·城市之光項(xiàng)目建筑工地發(fā)生坍塌，導(dǎo)致6死多傷。去年11月，該項(xiàng)目也曾因安全事故，導(dǎo)致1名工人死亡。
根據(jù)六安市市委、市政府官方消息，涉事工地為圍墻和活動(dòng)板房坍塌，事發(fā)時(shí)六安城區(qū)降雨量達(dá)70毫米/小時(shí)，短時(shí)風(fēng)速7級(jí)左右。次日，碧桂園回應(yīng)該事件稱，“我們正對(duì)全集團(tuán)所有施工項(xiàng)目下達(dá)要求，進(jìn)行全覆蓋安全檢查”。此外，“包含工程紅線以外的施工隊(duì)臨時(shí)設(shè)施都應(yīng)納入本次檢查整改范圍”。
值得關(guān)注的是，這是近一個(gè)月以來(lái)，繼上海奉賢項(xiàng)目坍塌、杭州蕭山項(xiàng)目坍塌后，碧桂園發(fā)生的第三場(chǎng)坍塌事故。根據(jù)公開(kāi)資料整理，不到一年，碧桂園在全國(guó)多地項(xiàng)目中，已經(jīng)發(fā)生致人死亡的安全事故達(dá)5起，至少10人從中喪命。在以突飛猛進(jìn)之勢(shì)，殺入國(guó)內(nèi)房企前三甲的光鮮背后，碧桂園在建項(xiàng)目頻敲安全警鐘。
碧桂園的回應(yīng)似乎未能得到外界理解。有網(wǎng)友就六安事件評(píng)論稱，“全市就倒你們一家，都怪風(fēng)太大”。輿論聲浪此起彼伏，矛頭指向“高周轉(zhuǎn)”。也即，碧桂園倡導(dǎo)的“高周轉(zhuǎn)”模式帶來(lái)諸多問(wèn)題。高周轉(zhuǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“快”，快速拿地、快速開(kāi)發(fā)建設(shè)、快速銷售以及快速回籠資金。碧桂園內(nèi)部相關(guān)人士稱，“高周轉(zhuǎn)”不會(huì)影響工程質(zhì)量。也有員工坦言，“任何一種模式都是在探索中不斷完善。”
楊國(guó)強(qiáng)曾說(shuō)，要“為全世界建又好又便宜的房子”。然而，安全事故頻發(fā)，引發(fā)外界對(duì)其質(zhì)量的猜測(cè)與擔(dān)憂，甚至內(nèi)部員工壓力問(wèn)題屢上頭條。眼下，這家擁有近三千億市值的房企正在遭遇一場(chǎng)嚴(yán)重的信任危機(jī)。在傳統(tǒng)意義的地產(chǎn)生意上，獲取利潤(rùn)與贏得信任同等重要。焦灼如碧桂園，也在尋找某種速度與人性的平衡，盡管這一過(guò)程相當(dāng)吃力。
碧桂園式“高周轉(zhuǎn)”有問(wèn)題嗎?
“高周轉(zhuǎn)的核心是標(biāo)準(zhǔn)化和對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的把控，與質(zhì)量和員工壓力無(wú)直接關(guān)系。”某碧桂園區(qū)域?qū)用娓吖芑貞?yīng)《中國(guó)企業(yè)家》稱。在多位行業(yè)人士看來(lái)，碧桂園代表了一種比萬(wàn)科、恒大等周轉(zhuǎn)更為迅速的規(guī)?；l(fā)展模式。碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)也曾如此表述高周轉(zhuǎn)對(duì)碧桂園的價(jià)值：“高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無(wú)不勝的法寶”，“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段”。
根據(jù)公開(kāi)信息，今年4月，碧桂園曾在一周之內(nèi)連發(fā)三份由總裁莫斌簽署的內(nèi)部文件，要求提高加大三四五線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、報(bào)建速度、供貨速度。其中，碧桂園發(fā)布與“高周轉(zhuǎn)”匹配的激勵(lì)和處罰措施，主要針對(duì)三四五線城市的項(xiàng)目總經(jīng)理。比如，項(xiàng)目摘牌到開(kāi)工超過(guò)40天即撤職;開(kāi)工工期大于7個(gè)月，項(xiàng)目總撤職。
上述內(nèi)部文件還稱，設(shè)計(jì)院接到需求后，要通宵出圖;三四五線項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)摘牌即開(kāi)工、3個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤，將會(huì)分別獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目總20萬(wàn)元。值得注意的是，若上述規(guī)定得以落實(shí)，此次出事的六安碧桂園項(xiàng)目理應(yīng)在需執(zhí)行“高周轉(zhuǎn)”規(guī)定的項(xiàng)目之列。據(jù)碧桂園官網(wǎng)信息，上述項(xiàng)目公司在2013年入駐六安，至今手握項(xiàng)目不少于7個(gè)。此次六安工程事故與高周轉(zhuǎn)導(dǎo)致趕工期是否有關(guān)?截至發(fā)稿，碧桂園未作官方回應(yīng)。
“(模式)本來(lái)不存在問(wèn)題。高周轉(zhuǎn)是要求快速賣樓而已，后期的施工及質(zhì)量仍按照公司要求，按物理特性進(jìn)行。除非人為把重點(diǎn)放在前面，而弱化后期施工管理。”某不具名的前碧桂園集團(tuán)層面高管對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，量變會(huì)影響管理注意力。“當(dāng)前碧桂園有可能就是這個(gè)問(wèn)題。項(xiàng)目多，重點(diǎn)又放在前期。”
在追求規(guī)劃及推進(jìn)速度的同時(shí)，碧桂園的工程質(zhì)量管理著實(shí)堪憂。早在去年六安項(xiàng)目事故首次發(fā)生時(shí)，六安市安全生產(chǎn)委員會(huì)曾通報(bào)指出，各類企業(yè)搶工期、趕進(jìn)度，不落實(shí)安全生產(chǎn)防護(hù)措施組織生產(chǎn)建設(shè)等行為突顯。近期碧桂園杭州項(xiàng)目的事故原因?yàn)?，雨水?dǎo)致基坑坍塌，“部分基坑水泥樁已經(jīng)傾斜”。
強(qiáng)力推行的高周轉(zhuǎn)模式確實(shí)“逼”出了業(yè)內(nèi)艷羨的碧桂園速度。2017年，碧桂園以5508億元的銷售拔得頭籌。步入2018年，其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，上半年以4124.9億元的銷售額，位居行業(yè)第一，領(lǐng)先恒大、萬(wàn)科1000多億。7月19日，《財(cái)富》發(fā)布2018年世界500強(qiáng)排行榜，碧桂園集團(tuán)以335.7億美元(約人民幣2269億元)的營(yíng)業(yè)收入排在第353位，名次較去年躍升114位。
“不管是‘拿地-開(kāi)工’還是‘拿地-開(kāi)盤’階段，真正通過(guò)壓縮工期來(lái)提升周轉(zhuǎn)效率的比例很低，不管是混凝土凝固時(shí)間、養(yǎng)護(hù)時(shí)間都有硬性客觀標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)之間快周轉(zhuǎn)真正的差距在于運(yùn)營(yíng)管理的效率?？熘苻D(zhuǎn)的極致就是管理，而管理的本質(zhì)就是人。”有行業(yè)人士如是分析稱。不過(guò)，極致的業(yè)績(jī)速度追求、優(yōu)勝劣汰制的游戲規(guī)則及豐厚的激勵(lì)回報(bào)，讓不少碧桂園員工深感焦慮，“常有朝不保夕的感覺(jué)”。有員工稱，你只要跟公司走，與外面比就是跑的速度。
標(biāo)準(zhǔn)：兼顧速度與質(zhì)量，不可奪命狂奔
“說(shuō)白了，兩難。”提及高周轉(zhuǎn)模式推進(jìn)時(shí)所面臨的尷尬，鴻坤地產(chǎn)副總裁袁春對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示。如何在回籠資金、擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，保證建筑質(zhì)量、維護(hù)人性規(guī)則，企業(yè)很難做出平衡。另有不具名房企高管稱，高周轉(zhuǎn)是房企頗具無(wú)奈的戰(zhàn)略抉擇。“并非房地產(chǎn)商想這么干，而是市場(chǎng)倒逼下的發(fā)展路徑，不然就被淘汰。”
高周轉(zhuǎn)概念最早引入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，源自萬(wàn)科學(xué)習(xí)美國(guó)帕爾迪，后碧桂園引入沃爾瑪?shù)馁Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)概念，并通過(guò)跟投制度放大速度。一般而言，高周轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)不外乎兩種途徑，增強(qiáng)融資能力以及提高項(xiàng)目操盤速度。但從目前看來(lái)，前者的實(shí)現(xiàn)路徑正在收窄。
融資政策及監(jiān)管的持續(xù)收緊，讓一些依靠發(fā)債緩解資金壓力的房企壓力山大。在監(jiān)管層監(jiān)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，發(fā)改委考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期美元債，海外融資渠道就此卡死。9000億債務(wù)壓頂?shù)谋坦饒@，資產(chǎn)負(fù)債率接近90%，高額負(fù)債加之今年5月海外發(fā)債“中止”，去桿杠壓力倍增。
如此看來(lái)，不惜一切代價(jià)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，已成當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。問(wèn)題在于，如何保證有效率且有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)。去年11月，第一梯隊(duì)房企恒大曾下發(fā)董事局主席許家印簽發(fā)的文件，明確實(shí)施高周轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)及考核細(xì)則。今年5月，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，將向碧桂園學(xué)習(xí)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)的一些做法。近兩年通過(guò)快周轉(zhuǎn)崛起的房企，比如陽(yáng)光城、中梁、祥生等，則幾乎選擇重倉(cāng)三四線。此外，還有強(qiáng)調(diào)豪宅“高周轉(zhuǎn)”的泰禾，不斷在“院子系”去化周期上著力。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展需要滿足綠色健康、智慧以及長(zhǎng)壽(耐久)等條件，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)距離高質(zhì)量發(fā)展還有一定差距。當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，房地產(chǎn)商業(yè)要重點(diǎn)研究需求側(cè)，將工程質(zhì)量、品質(zhì)擺在第一位。更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)要持續(xù)深挖專業(yè)性，培養(yǎng)可以抗周期性的商業(yè)模式和產(chǎn)品力。
張鵬認(rèn)為，隨著綠色科技，AI社區(qū)，BIM，住宅產(chǎn)業(yè)化等新技術(shù)的應(yīng)用，行業(yè)能夠以高周轉(zhuǎn)速度匹配高質(zhì)量發(fā)展，兩者可以在技術(shù)更新的端口下平衡。不過(guò)，對(duì)于員工而言，企業(yè)內(nèi)部仍需自我“高周轉(zhuǎn)”的文化氛圍，員工需要不斷更新自己。“離開(kāi)自我舒適區(qū)，外部環(huán)境嚴(yán)峻將會(huì)成為一個(gè)長(zhǎng)周期事件。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，規(guī)模擴(kuò)張速度取決于房企在行業(yè)中的壓力幾何。“類似TOP系地產(chǎn)企業(yè)，不甘心丟掉行業(yè)第一寶座，會(huì)努力維持銷售業(yè)績(jī)和節(jié)奏。但速度過(guò)快會(huì)使具體項(xiàng)目的投資精力減少，易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。”他還表示，工程本身的質(zhì)量問(wèn)題，涉及企業(yè)工程質(zhì)量管理，和企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力有關(guān)。不斷疊加的質(zhì)量問(wèn)題，則會(huì)降低市場(chǎng)信心。
根據(jù)碧桂園披露的公開(kāi)信息，為提高項(xiàng)目操盤速度，公司將所有產(chǎn)品進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，包括每一個(gè)窗、每一條管道，甚至每一塊混凝土模板，都是標(biāo)準(zhǔn)化的一部分。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)超6000人的設(shè)計(jì)院，建立了擁有海量標(biāo)準(zhǔn)模塊的戶型庫(kù)。此外，碧桂園還自主研發(fā)SSGF工業(yè)化建造體系，提供新型裝配和建筑工業(yè)化解決方案，以配合“高質(zhì)量”需求。
在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái)，碧桂園要求要全部標(biāo)準(zhǔn)化，“有些過(guò)了。”鑒于碧桂園的產(chǎn)品有“勞斯萊斯”，高改和豪宅產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化率最好控制在30%以內(nèi)，而且最好的方式是級(jí)配標(biāo)準(zhǔn)化，而未必是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。“對(duì)于改善和剛需房，可逐漸提高，其中剛需房可做到70%以上，甚至90%，而且最好是‘設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化+級(jí)配標(biāo)準(zhǔn)化’同步推。”
