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收樓五年未辦房產(chǎn)證 頤和地產(chǎn)負(fù)面纏身成中小房企沒落樣本
位于天壽路與廣園快速路交匯處的頤和大廈早于2012年4月就已開盤銷售，2013年底業(yè)主們陸續(xù)收樓?？扇缃裎迥赀^去，這里的800多戶業(yè)主仍然拿不到一本屬于他們的房產(chǎn)證。
為此，頤和大廈已有超過80位業(yè)主先后起訴廣州南開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，請求法院判決開發(fā)商承擔(dān)延遲辦理房產(chǎn)證給業(yè)主帶來的損失。
據(jù)工商登記信息顯示，南開公司即頤和大廈的開發(fā)商，股東為頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占股83.33%，南方航空公司占股16.67%。
業(yè)主抱團(tuán)起訴
根據(jù)頤和大廈業(yè)主梁女士提供的購房合同，頤和地產(chǎn)承諾在收樓日(2013年12月30日)起730日內(nèi)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為業(yè)主辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以業(yè)主為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付業(yè)主。
不過，頤和地產(chǎn)還在合同中寫明“遲延辦證違約金不超過總價款的2%”。按這個算法，就算房產(chǎn)證十年八年辦不下來，一百萬的房款最高違約金額也不過2萬塊，這無疑成為這批起訴案件爭議的焦點。
新浪樂居梳理數(shù)十份法院一審判決書后發(fā)現(xiàn)，法院作出的判決均將遲延辦證違約金從總房款的百分之二，調(diào)整為按每日總房款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)自遲延之日開始計算至其取得《房地產(chǎn)權(quán)證》之日止。
也就是說，以一百萬房款為例，每延遲一天拿到房產(chǎn)證，業(yè)主都可以獲得100元賠償，一年就是近4萬。
面對一審判決，南開公司都分別作出了上訴，公司所持觀點是：
一、業(yè)主收樓后已將涉案房屋出租取得租金收益，即使其存在遲延辦證的行為，也沒有給業(yè)主造成過大的損失，以總房價款百分之二為限的違約金并不過低。
二、業(yè)主已接收并使用涉案房屋，其居住和使用需求得到滿足，合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，遲延辦理房產(chǎn)證并未給業(yè)主造成實際損失。
然而，南開公司的二審主張均被駁回，維持一審原判的同時，僅增加了“違約金以不超過本金為限”一條判決。
為什么房產(chǎn)證等了5年都沒拿到
據(jù)了解，頤和大廈總建筑面積11萬平，包涵酒店式公寓、寫字樓、住宅及底層商業(yè)四種業(yè)態(tài)。在陽光家緣搜索預(yù)售證號【20120098】可以看到，其中一棟名為辦公性質(zhì)的酒店式公寓32層高，共計有400多間房，目前仍有一間處于“可售狀態(tài)”，部分仍顯示“已簽約”，尚未“備案”。
實際上，除頤和酒店公寓400多戶以外，頤和大廈包括住宅等其余400多戶也至今沒有一戶拿到房產(chǎn)證，陽光家緣顯示并沒有出現(xiàn)“已過戶”的標(biāo)記。
資料顯示頤和大廈地塊年限從2000年開始計算，2012年4月開始對外銷售。據(jù)頤和商務(wù)酒店的業(yè)主梁女士透露，當(dāng)時率先開售的便是頤和商務(wù)酒店，主戶型39-142平一至三房，于4月27日當(dāng)晚成交200多套，均價25000多元/平米。
熟悉廣州樓市的人對這個盤肯定印象深刻。當(dāng)時，頤和地產(chǎn)打著小戶型、投資客、高返租的賣點頻頻占據(jù)了各大媒體頭條。
“看房，簽訂購房合同，支付首期款，向銀行貸款等等程序，都和其他的房地產(chǎn)公司一樣。”然而，五年過去，房產(chǎn)證仍然沒有下文。“頤和地產(chǎn)自始至終都沒有一個工作人員跟我們對接過這件事情，也沒有給我們?nèi)魏位貜?fù)。”
據(jù)業(yè)主們表述，他們與頤和地產(chǎn)唯一的聯(lián)系就是一串八位數(shù)的座機(jī)號碼，但每每接聽都是由總機(jī)轉(zhuǎn)至總經(jīng)理辦公室，再由一位秘書人物代為回復(fù)稱，“不清楚，不知道。”
對此，新浪樂居聯(lián)系到一位接近頤和地產(chǎn)的人士透露，“項目還在驗收中，有些手續(xù)還沒辦完。”
至于是什么手續(xù)導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲辦不下來?查閱近幾年針對南開公司的民事判決書可以看到，“所建樓宇存在違章建筑，未能驗收”是其中一個關(guān)鍵原因。
廣州市國土資源和規(guī)劃委員會于2016年8月18日給到法院的回函內(nèi)容為：“頤和大廈尚未通過規(guī)劃驗收，根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第三十五條的規(guī)定，不能辦理將頤和大廈的各房屋過戶至各業(yè)主名下的手續(xù)”。
不過，當(dāng)時南開公司給出的說法是，“公司之所以遲延辦證，客觀上是政府及其他單位原因造成，非公司主觀上拖延或故意不辦理。”
最新消息指出，在2018年5月25日的一份判決書(2018)粵01民終5547號中可以看到，盡管南開公司再次為自己提供了數(shù)個上訴說法，要求免除2013年10月24日至2016年8月17日期間的逾期辦證違約責(zé)任，但最終被法院一一駁回。
這份判決書還提到兩點：
一、根據(jù)其向規(guī)劃部門了解，南開公司不符合規(guī)劃驗收的事項一共有十九項，包括避難層設(shè)計、地下車庫設(shè)置、肉菜市場面積不足、擅自改變使用性質(zhì)等，而且南開公司新一輪規(guī)劃整改已經(jīng)被規(guī)劃部門否決，涉案房屋可以辦證的期限遙遙無期;
二、關(guān)于規(guī)劃整改問題拖延時間很長，規(guī)劃部門及消防部門給南開公司發(fā)過多個函件，南開公司沒有提供完整的全部文件，其主張不能真實反映規(guī)劃驗收情況。
尷尬的運營現(xiàn)狀
“我想賣掉這房子，但因為沒有房產(chǎn)證，根本放不了盤。連出租給別人辦公，都有影響。拿不出房產(chǎn)證，我怎么證明自己是業(yè)主?”業(yè)主梁女士說。
據(jù)了解，目前頤和大廈所在的天河區(qū)東莞莊板塊二手住宅價格已經(jīng)達(dá)到5萬/平左右，在售的九洲海譽居帶裝修均價約為87000元/平。
然而，就如同梁女士所說，沒有房產(chǎn)證，無論周邊價格漲跌都與自己無關(guān)。更為重要的是，因頤和地產(chǎn)的負(fù)面消息不斷，更造成了頤和大廈升值乏力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后周邊項目的狀況。
另外，據(jù)頤和商務(wù)酒店的業(yè)主們表示，頤和地產(chǎn)與業(yè)主簽訂了年化率8%的三年返租合同后，頤和并沒有如期給到租金。“2014年的租金是2015年拿到的，2015年的租金是2017年拿到，2016年的租金是2018年拿到。”但是目前仍有一部分業(yè)主未能拿到逾期的租金。
因此，大部分業(yè)主在租期到約后，選擇把自己的房源交給“廣州英建頤園酒店管理有限公司”，而不是頤和物業(yè)。
在新浪樂居走訪的過程中，便發(fā)現(xiàn)了這個奇特的現(xiàn)象，同一家酒店大堂，分別有兩個服務(wù)臺，入住的是同一棟公寓。然而他們同一戶型的月租費用都不一樣，以60平一房一廳為例，由頤和物業(yè)代為運營的房源價格為8000元/月，由頤園酒店代為運營的房源價格去到9500元/月(工作人員表示該價格包含500元上限的水電費，衛(wèi)生管理費等)。
不過，當(dāng)新浪樂居詢問，是否有公寓可以出售的時候。兩邊工作人員的回復(fù)均是，“沒有，賣不了，因為沒有房產(chǎn)證。”
負(fù)面纏身
臨近幾年，頤和地產(chǎn)負(fù)面屢屢。2015年12月15日，頤和集團(tuán)甚至為了網(wǎng)傳《廣州頤和賴賬高達(dá)1.4億債主公開懸賞協(xié)助法院執(zhí)行》的新聞報道作了一份嚴(yán)正聲明。
彼時聲明稱，2014年8月26日，廣州中院曾經(jīng)將頤和地產(chǎn)納入失信被執(zhí)行人名單，但廣州中院這一違法決定已于2015年10月13日被廣東高院以(2015)粵高法執(zhí)復(fù)字第126號依法予以撤銷糾正。
盡管聲明強(qiáng)調(diào)是一場烏龍，但也令不少市場人士關(guān)注起了頤和地產(chǎn)的資金狀況。此后，有關(guān)頤和地產(chǎn)重復(fù)抵押資產(chǎn)的傳聞也被廣為流傳。這對于一家本身規(guī)模小、盤子不大的房企來說，如此多負(fù)面消息并不是一個好兆頭。
另外，位于花都區(qū)的頤和盛世花園自2012年陸續(xù)交房至今，仍然也有不少業(yè)主沒有拿到房產(chǎn)證，小區(qū)仍然是臨水臨電，無管道天然氣。
后來在廣州市花都區(qū)國土規(guī)劃局核查下，才于2018年1月初初步開始解決房產(chǎn)證的問題。截至2018年4月份，已取得房產(chǎn)證200多戶，已送案辦證100多戶，還剩下500戶尚未辦理。
負(fù)面纏身，消耗了頤和地產(chǎn)大量精力。新浪樂居注意到，自2015年后頤和地產(chǎn)鮮少新增項目，僅在2016年新推出杭州頤和山莊項目和2017年推出頤和天瓏項目。包括2015年推出的臺山頤和溫泉城、上海泊雅軒、沈陽頤和城等項目，這也成為頤和地產(chǎn)屈指可數(shù)的幾個業(yè)績貢獻(xiàn)主力。
在廣州，早年售賣至今的還有頤和高爾夫莊園跟花都頤和山莊、頤和盛世等項目。不過，最新消息指出，珠江實業(yè)6月8日公告以“股權(quán)+債權(quán)”的形式，砸4個億收購了花都頤和盛世3成股份。
這下子，頤和地產(chǎn)的盤子又小了。
戰(zhàn)略錯步
這家早在1999年便獨立開發(fā)了第一個地產(chǎn)項目頤和山莊的企業(yè)，曾經(jīng)一度在大本營廣州被冠以“特色豪宅領(lǐng)先者”的殊榮。然而，經(jīng)過中國房地產(chǎn)黃金十年的洗禮，他引以為傲的穩(wěn)健卻成為了邁向發(fā)展快車道最大的掣肘。
經(jīng)歷了2010年的上市失敗、2011年進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的不堪重負(fù)，頤和地產(chǎn)在戰(zhàn)略錯步的路上越走越遠(yuǎn)，2012年它宣布出征海外，將版圖擴(kuò)充到非洲毛里求斯、美國波士頓、洛杉磯和韓國濟(jì)州島、悉尼等地。然而，如今從頤和地產(chǎn)的官網(wǎng)也幾乎找不到關(guān)于海外項目的具體信息，只有過往零星的報道可以看到只言片語，也并無相關(guān)成績或目標(biāo)。
到了2015年，頤和地產(chǎn)創(chuàng)建“頤和家園”子品牌，正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。目前有跡可循的項目僅有位于廣東江門，由臺山頤和溫泉城打造的退休頤養(yǎng)公寓。
從旅游地產(chǎn)到海外地產(chǎn)，再到養(yǎng)老地產(chǎn)，不難看出頤和地產(chǎn)試圖做大做強(qiáng)的心思，其中戰(zhàn)略的踩點也幾乎與市場浪潮趨勢一致，時機(jī)吻合。但這三大戰(zhàn)略至今都被市場詬病——成本投入高、盈利模式不清、回報周期長。
對于頤和地產(chǎn)這類自身規(guī)模不大的房企來說，無論是資金實力、人才支持還是運營經(jīng)驗都存在不小的壓力。
沒落樣本
官網(wǎng)指出，頤和地產(chǎn)創(chuàng)建于1996年。與之同年誕生的還有恒大、泰禾、龍光、奧園等房企。佳兆業(yè)、時代地產(chǎn)還未出山。然而，如今頤和地產(chǎn)已經(jīng)被房地產(chǎn)界的一波又一波浪潮遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
2010年，頤和地產(chǎn)的年銷售額雖然不過50億元，但這一數(shù)字還大約可以在當(dāng)年房企TOP50中占據(jù)一席之地。八年過去，無論是按照流量金額還是權(quán)益金額口徑統(tǒng)計，頤和地產(chǎn)均未進(jìn)入國內(nèi)房企的前兩百位。
在大本營廣州，陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，過去的2017年頤和地產(chǎn)共售出294套住宅，總金額合計不到2.8億元。與廣州品牌房企動輒百億、兩百億的年銷售額比較，頤和地產(chǎn)更是相形見絀。
屬于頤和早年在廣州的風(fēng)光已經(jīng)是2010年初春的事情了，當(dāng)時剛剛賣出了一套1.68億元的頤和高爾夫莊園別墅后，頤和地產(chǎn)又趁勢推出2.99億元的單棟頂級豪宅。
2017年，頤和集團(tuán)董事副總裁趙永爽的離職成為壓倒駱駝的最后一根稻草。這位在頤和工作16年，一手將頤和推向全國的核心人物，一度是頤和內(nèi)部最大的功臣。
在土地市場上，頤和地產(chǎn)也鮮少露面。最近的一次拿地信息可以追溯到2013年。當(dāng)時頤和地產(chǎn)一年內(nèi)四次拿地，分別是浙江湖州、杭州、湖南郴州和沈陽。其中，在沈陽市渾南新區(qū)一次性出手7.64億元拿下了9個地塊。
不過，自此之后再無消息。何建梁在2018年1月份透露，頤和地產(chǎn)有望今年在廣州通過舊改拿地，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。然而，眾所周知，舊改難度大、涉及情況復(fù)雜且時間跨度長，對于舊改經(jīng)驗不夠、議價能力不高的企業(yè)來說，可預(yù)見的結(jié)果是，困難重重。
盡管如此，何建梁表示未來公司的發(fā)力重點依舊在廣州。這不難理解，對于中小企業(yè)來說，收縮戰(zhàn)略，集中力量深耕大本營不失為最安全的打法。然而，如今的廣州已然是“兵家必爭之地”，隨著外來房企的進(jìn)入，以頤和地產(chǎn)的規(guī)模和實力，想要在廣州繼續(xù)分一杯羹，也并非易事。
沒有規(guī)模就沒有江湖地位，銷售難、拿地難和融資難，這是中小房企生存窘境的一個側(cè)面。以頤和地產(chǎn)為例，這些曾經(jīng)在房地產(chǎn)長河璀璨過的中小房企，如何在大浪淘沙的行業(yè)現(xiàn)狀下生存，成了一個兩難的抉擇。不過，即使無法成為大象，那也可以選擇優(yōu)雅地轉(zhuǎn)身，而不是耗盡業(yè)主的最后一點支持，給自身品牌造成不可逆的傷害。
