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公攤面積收費遭質(zhì)疑 它從何而來？合理合法嗎？
原標(biāo)題：公攤面積收費遭質(zhì)疑，專家：銷售套內(nèi)面積的“重慶模式”應(yīng)全國推廣
對很多中國人來說，買房子都是一件大事。但是，您買的房子名副其實嗎?實際上，由于“公攤面積”的存在，您的房子會大打折扣，比如建筑面積為100平米的房子，可能套內(nèi)面積只有80平米;如果是高層的話，套內(nèi)面積可能就縮水到70平米了。
在國際上，房價的計算基本都是按套內(nèi)面積計算，在我國，憑什么掏了100平米的錢，房間里只有70平米大?近日，多家媒體撰文向“公攤面積”開炮，那么，我國“公攤面積”從何而來，它的存在合理合法嗎?
所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。北京律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華：
“在我們建筑物中有三個面積定義，第一個面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋墻面以內(nèi)的部分;第二個面積指套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積包括使用面積，也包括我們現(xiàn)在的隔斷墻中間的50%的墻體部分;第三個部分是建筑面積，建筑面積是在套內(nèi)建筑面積基礎(chǔ)上把分?jǐn)偯娣e計入。”
所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。北京律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華解釋，在建筑物中有三個面積定義，第一個面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋墻面以內(nèi)的部分;第二個面積指套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積包括使用面積，也包括我們現(xiàn)在的隔斷墻中間的50%的墻體部分;第三個部分是建筑面積，建筑面積是在套內(nèi)建筑面積基礎(chǔ)上把分?jǐn)偯娣e計入。
有媒體指出，從1998年我國進(jìn)入商品房時代開始，公攤面積就因為不符合國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設(shè)定上限等問題一直為人詬病。
問題一：買房公攤面積大，購房人承擔(dān)合理嗎？
公攤面積一直處于法律的灰色地帶，甚至已經(jīng)是約定俗成的一種做法，顯然，這并不合理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國之聲《新聞縱橫》值班編輯羅敏采訪時表示，公攤面積已經(jīng)常常變成了開發(fā)商變相漲價的手段。
張大偉表示：“這個肯定是不合理的，其實公攤面積大的原因有兩方面，一方面的話是建筑本身的一些，然后另外一方面其實是公攤部分被開發(fā)商用來做其它用途是比較普遍的，最簡單的比如說有一些車位用途，有一些這個其他的公共設(shè)施等等，在購房的這個合同里面如果簽署這個不明確的話，有一些開發(fā)商開發(fā)商就會用這個一些這個噱頭，其實是變相的達(dá)到了一個房價上漲的這么一個目的。”
早在八年前，《焦點訪談》節(jié)目就曾對山東高密某樓盤畸高的公攤系數(shù)進(jìn)行過報道。
問題二：得房率低得離譜，需要進(jìn)行規(guī)范嗎？
《新華每日電訊》撰文指出，近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發(fā)商更是利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)。公攤面積如何算，合理比例究竟是多少，一直以來都缺乏明確規(guī)定，甚至有的房子公攤面積高達(dá)50%。公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。張大偉認(rèn)為，國家必須出臺相關(guān)的規(guī)范，設(shè)立得房率下線。
張大偉說：“應(yīng)該在這個和法律方面是有一些規(guī)范規(guī)定。一般在這個市場銷售過程中的話，大概得房率應(yīng)該一般在75%~85%之間。從這點來看的話，應(yīng)該是有一些建筑規(guī)范或者說行業(yè)規(guī)范之類的，避免出現(xiàn)個別區(qū)域里面得房率對50%左右的這么一個畸形的一個情況。”
問題三：按照套內(nèi)面積賣房的重慶模式適合推廣嗎？
重慶，在中國房地產(chǎn)市場里，顯得“特立獨行”，不僅房價相對穩(wěn)定，而且房子以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)出售，也就是說，買100平米的房子，居住面積就是100平米，“貨真價實”。
早在2002年，重慶市人大常委會以地方法規(guī)的形式明確要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰，后在2011年又進(jìn)行了修訂完善。張大偉表示，按照套內(nèi)面積來銷售更科學(xué)，對于“重慶模式”是范本。
張大偉指出：“重慶的這個模式的話，它對于市場，因為他是一直是這種封閉監(jiān)管的一個城市，相對而言的話，他購房者也接受了這種定價模式。其實它的面積對于購房者來說是更直白更直接，你買到多少就是你用多少，就是直接對應(yīng)的這一點來看的話，其實是從合同角度來說是比較健全健康的。”
問題四：取消公攤面積收費會影響小區(qū)品質(zhì)嗎？
在其他條件都同等的情況下，一個小區(qū)的公共區(qū)域的配置越高，房價越高;如果公共區(qū)域的條件越差，房價就會越低。不少人擔(dān)心，如果取消公攤面積收費將影響小區(qū)品質(zhì)。北京律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華表示，這樣的擔(dān)心是多余的，小區(qū)品質(zhì)可以通過收取物業(yè)費來保障。
包華指出：“我們的物業(yè)管理，比如說它的定義它應(yīng)該是指的公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的運行維護(hù)，用的是物業(yè)費的概念，而我們用什么樣的方式來分配這個物業(yè)費的這個分?jǐn)?，用的是我們占有整個面積的一個份額，也就是說我的面積大我多攤、面積少就少攤兒，這個分?jǐn)偙壤且粯拥模运皇且粋€份額的概念，這個應(yīng)該說沒有矛盾。”
問題五：取消公攤面積收費開發(fā)商會變相漲價嗎？
《新華每日電訊》撰文指出，公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場經(jīng)濟(jì)的公平與公正。近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時，能正視公攤面積亂象，探索更科學(xué)、合理的計價方式，切實保護(hù)百姓權(quán)益。至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負(fù)擔(dān)，相反會降低購房者的未來資金壓力。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著開放式小區(qū)越來越多，政府在公共區(qū)域建設(shè)中的作用將越來越大，開發(fā)商取消公攤面積收費是趨勢：“以前的話因為這個綠化以及安全都是要開發(fā)商來做，那開發(fā)商為了承擔(dān)這部分成本有要求，或者說購房者來支付一些公共設(shè)施的這種費用。但是未來的話從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)該說這部分費用從國外的這個成功經(jīng)驗來看的話，更多的是由政府來做。中國未來的發(fā)展這種開放型的這種社區(qū)，就是不存在購房者來支付這個公共部分面積的可能性了。所以從長遠(yuǎn)來看的話，這個我們可以說這個套內(nèi)面積會是一個更主流的基本方式。”
