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下一輪調(diào)控重點須從房價轉(zhuǎn)向地價
對開發(fā)商來說，高價拿地不可能低價售房。拿的地價格越高，房價就會越高。反之，則越低。
根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2018年4~7月，地價同比增幅已連續(xù)4個月下跌，而房價同比增幅連續(xù)4個月小幅上漲，到7月份，房價同比漲幅已大于地價同比漲幅。這也是2016年5月份以來，地價漲幅首次低于房價漲幅。
眾所周知，地價是房價的主要構(gòu)成部分，從2003年房地產(chǎn)市場放開以來，地價占房價的比重就一直處于上升態(tài)勢。在建筑成本、各種規(guī)費等相對穩(wěn)定的情況下，影響房價的主要因素應(yīng)當(dāng)是地價。地價漲，則房價漲;地價穩(wěn)，則房價穩(wěn);地價下降，房價也就能夠下降。否則，房價很難出現(xiàn)下降。
事實也是，發(fā)達(dá)國家之所以房價比較穩(wěn)定，最主要的原因之一就是地價占房價的比重不是很高。美國地價占房價的比重長期徘徊在20%~30%之間，主要城市也就在30%~40%。英國則保持在25%~38%之間，瑞典只有20%~22%。因此，房價的變動主要是由市場的變化引起的。一旦市場處于低迷狀態(tài)，房價很快就能出現(xiàn)下降現(xiàn)象。
更重要的，房價不受制于地價，相關(guān)的風(fēng)險會更小。因為開發(fā)商無法利用土地從銀行獲得更多資金支持，土地與金融的關(guān)系也就沒有那么密切，即便出現(xiàn)房價下跌，也不會給銀行帶來很大的風(fēng)險。相反，如果土地與金融的關(guān)系過于密切，開發(fā)商的貸款主要依賴于土地的價值從銀行獲得。那么，一旦房價下跌，就有可能引發(fā)金融風(fēng)險。
日本房地產(chǎn)危機(jī)的爆發(fā)，很大程度上源于土地與金融的關(guān)系過于密切。根據(jù)日本通產(chǎn)省和日本銀行1998年的調(diào)查，日本主要城市地價占房價的比重在60%~75%之間，東京則超過85%。所以，日本最終爆發(fā)房地產(chǎn)市場危機(jī)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重衰退，直到現(xiàn)在房地產(chǎn)危機(jī)留下的影響都未完全消除。
正因為如此，如何降低地價在房價中的比重，對解決房價過高的問題，特別是遏制房價上漲具有十分重要的作用。只有讓地價上漲的步伐停下來，房價上漲的步子才能放慢，并最終回到理性軌道。
目前一系列的調(diào)控政策，已經(jīng)對開發(fā)商、炒房者等參與者的行為形成了有效約束。從開發(fā)商的角度來看，資金閘門的持續(xù)收緊，已經(jīng)讓相當(dāng)一部分開發(fā)商沒有了繼續(xù)瘋狂拿地、尤其是高價拿地的動力。一些資金實力不強(qiáng)的開發(fā)商，甚至已經(jīng)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式保持資金平衡，確保資金鏈不斷裂。資金實力較為雄厚的開發(fā)商，也不敢再像過去一樣拼命負(fù)債拿地，而是擇地而拿，沒有十足把握賺錢的土地，一般不會輕易出手。
如此一來，土地流拍的現(xiàn)象日益明顯。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高，而去年同期僅有4宗土地流標(biāo);二線城市土地流標(biāo)共154宗，2017年同期為77宗;三線、四線城市土地流標(biāo)合計達(dá)到629宗，而2017年同期為284宗。今年前7個月，全國房地產(chǎn)市場土地流標(biāo)共796宗。
顯然，土地流拍現(xiàn)象增多與地價漲幅下降是密切相關(guān)的。正是因為開發(fā)商拿地的動力減弱，才導(dǎo)致地價上漲的動力下降，繼而帶來地價漲幅回落。如果對開發(fā)商的融資環(huán)境再收緊一點，調(diào)控的力度再加大一點，開發(fā)商拿地的動力會進(jìn)一步降低，流拍等現(xiàn)象會更多，地價也會更加趨于理性。
此前，調(diào)控的重點主要放在后端的房價上，限購限售限貸等，確實對房價起到有效的遏制作用，房價漲幅明顯放緩。當(dāng)政策發(fā)力到一定時候，如果繼續(xù)緊盯房價不放，而不把重點轉(zhuǎn)向地價上，房價上漲的內(nèi)在動力就難以得到有效遏制。
畢竟，對開發(fā)商來說，高價拿地不可能低價售房。拿的地價格越高，房價就會越高。反之，則越低。所以，下一輪調(diào)控重點必須從房價轉(zhuǎn)向地價。一方面，有效增加土地供給，緩解土地供需矛盾，以此降低地價;另一方面，降低土地出讓金征收比例，降低土地成本。在此基礎(chǔ)上，加大市場整治力度，堅決遏制炒房。
近期出現(xiàn)的兩年多來地價漲幅首次低于房價漲幅消息，傳遞的是積極信號。至少，說明調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生比較好的效果，遏制房價上漲已經(jīng)傳導(dǎo)到地價，并有可能與房價產(chǎn)生互動，最終推動房價的下降。
