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頭部房企也遭遇去化難題：“日光盤”不再
9月5日，某大型房企位于上海遠(yuǎn)郊的新盤第一次開盤，首期推出320套房子，包括260多套公寓和50多套疊加別墅。但該盤并未出現(xiàn)去年以來的“日光盤”現(xiàn)象。
一直與父母住一起的上海人林紫欣(化名)，一心想買套房搬出來住，但遲遲沒出手。9月5日上午，她聽上述樓盤的銷售人員說，認(rèn)籌人數(shù)少于推盤量，還有小戶型沒賣完，下午請(qǐng)假匆忙趕去售樓處。在售樓處，先是被保安詢問有沒有認(rèn)籌，在得到否定答案后，保安告訴她此前認(rèn)籌的客戶已經(jīng)在選房了，勸她下午晚點(diǎn)或明天再來。林紫欣不甘心地留在售樓處，她發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)至少有三家以上中介代理公司人員。最后，林紫欣了解到該項(xiàng)目在當(dāng)天上午下午各進(jìn)行了一次選房，選房客群分別為大籌客戶與小籌客戶。
一名中介人員告訴林紫欣，大籌客戶是按照開發(fā)商公示的認(rèn)籌規(guī)則符合條件的客戶，比如繳納了60萬定金、一定金額的存款保證金等;小籌客戶則是交納了5萬定金、但暫時(shí)還不符合認(rèn)籌規(guī)則的客戶，“比如手頭上多了一套房子已經(jīng)賣掉，但還未過戶，過戶之后就可以購(gòu)買新的了”。中介人員說，如果符合認(rèn)籌規(guī)則的客戶去化不足，還有多余的房子，那么小籌客戶可以晚一點(diǎn)參與搖號(hào)選房。他還告訴林紫欣，各個(gè)樓盤都這么操作，這樣的情況是從8月底開始的。難得的是，這個(gè)項(xiàng)目還推出了“開盤第一天認(rèn)購(gòu)可優(yōu)惠10萬元”。林紫欣最后留在售樓處等待剩余的房源放出來。
剛過去的中報(bào)季，房企上半年銷售金額同比大漲，大部分房企完成全年銷售目標(biāo)的40%-50%，主要原因是將大部分貨值放在了下半年。然而，7、8月份以來，不止上海這樣的一線城市出現(xiàn)了銷售速度放緩的跡象，環(huán)一線強(qiáng)二線周邊的三四線城市經(jīng)過過去一兩年上漲，銷售空間收縮，去化速度也在放慢。
上海中原盧文曦分析，7月以來樓市有一個(gè)趨勢(shì)：遠(yuǎn)郊區(qū)域的認(rèn)籌人數(shù)小于供應(yīng)量的趨勢(shì)越來越明顯。雖然市中心有的樓盤還是維持幾個(gè)客戶搶一套的緊張狀態(tài)，但比起上半年五六個(gè)客戶搶一套房有所緩和。另外，有些樓盤雖然搖號(hào)的號(hào)碼比較靠后，甚至超過房源數(shù)量，但也能買到，不一定搖到號(hào)就要買，不是自己喜歡的就放棄。
“下半年市場(chǎng)供應(yīng)增多，選擇余地更大。預(yù)計(jì)9、10月份的供求矛盾會(huì)進(jìn)一步趨緩。”盧文曦認(rèn)為，比如上海大華板塊長(zhǎng)期沒有新盤推出來，市場(chǎng)改善需求又大，所以供求矛盾還是挺突出的，現(xiàn)在認(rèn)籌人數(shù)多的樓盤大多是基于這種情況。
下半年去化壓力
從中報(bào)可見，房企下半年的貨值供應(yīng)大幅上升。僅行業(yè)頭部房企下半年可售貨值就相當(dāng)可觀：碧桂園、恒大同為7000億，萬科3000億，融創(chuàng)4900億。
供應(yīng)量的增加，對(duì)去化速度影響顯而易見。以上海為例，上海市東方公證處官網(wǎng)顯示，7月有20個(gè)新盤入市，其中10個(gè)樓盤認(rèn)籌人數(shù)少于推盤量，大多數(shù)集中于青浦、松江;8月推出的37個(gè)新盤中，有26個(gè)樓盤認(rèn)籌數(shù)少于推盤數(shù)。這兩個(gè)月去化放緩的項(xiàng)目主要是大房企、國(guó)企開發(fā)的，比如葛洲壩、碧桂園、中鐵建、泛海國(guó)際、泰禾、華發(fā)、大名城等。
同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，最近樓市審批價(jià)格高于市場(chǎng)預(yù)期，數(shù)量也在增加，導(dǎo)致客戶接受程度發(fā)生變化。市場(chǎng)預(yù)期改變，在封閉信息情況下，客戶來源受限，現(xiàn)在樓市嚴(yán)控，外來消費(fèi)者比較少，去化容易出問題。
盧文曦也指出，從網(wǎng)簽速度受限這個(gè)角度來看，開發(fā)高價(jià)盤多的房企壓力會(huì)大一點(diǎn)。上海中原的數(shù)據(jù)顯示，位于閔行區(qū)、上海中外環(huán)地段的金輝天萃苑，開盤以來只去化了大約33%，就是由于其6.9萬元/平方米的均價(jià)對(duì)整體均價(jià)有影響而限簽。
從趨勢(shì)來看，盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)保持相對(duì)較快節(jié)奏，年底房企回款壓力越來越大，放低姿態(tài)，政府批什么價(jià)格就賣什么價(jià)格;另一方面，限購(gòu)限貸持續(xù)高壓，消費(fèi)力培養(yǎng)需要時(shí)間，短期消耗掉后，供大于求的格局會(huì)越來越明晰?，F(xiàn)在市中心樓盤還是供小于求的，一旦多個(gè)樓盤開出來，這股力量消化完后，價(jià)格不跌到一定程度，很難再吸引買家入市。
網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，上海寶山獲取預(yù)售證的項(xiàng)目有7個(gè)，預(yù)售面積19.64萬平方米，共1808套房子;嘉定獲取2張預(yù)售證，預(yù)售面積5.3萬平方米，共415套房子;青浦獲取3張預(yù)售證，預(yù)售面積5萬平方米，共398套房子。值得一提的是，去年8月，青浦零成交，而今年同期青浦成交了5.6萬平方米。但青浦區(qū)、寶山區(qū)等遠(yuǎn)郊板塊的潛在供應(yīng)量比較大，區(qū)域成交狀況自然不理想。張宏偉認(rèn)為，如果市場(chǎng)真要調(diào)整的話，上述遠(yuǎn)郊板塊首當(dāng)其沖。
張宏偉同時(shí)指出，企業(yè)也作出策略調(diào)整，未來看平或者看低三四線城市。另外，一部分三四線城市也將會(huì)供應(yīng)量偏大出現(xiàn)問題，比如河南、山東等地供應(yīng)量也很大，三四線城市一般市場(chǎng)容量小，這樣的情況下很快會(huì)出現(xiàn)銷售壓力，但這個(gè)壓力僅限于一部分城市，中西部三四線城市還有機(jī)會(huì)。環(huán)一線及強(qiáng)二線城市周邊的三四線城市相比之前降了很多，短期對(duì)房企銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)會(huì)降低。
被鎖緊的流動(dòng)性
與上海類似，南京、杭州近期供應(yīng)量也集中于郊區(qū)。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2018年8月南京樓市新房成交4447套，環(huán)比7月下跌了47%。8月，南京房源供應(yīng)量增加，領(lǐng)取銷售許可證的樓盤多達(dá)40家，其中有29家樓盤開盤推出8001套房源，和7月相比上漲了76.4%。然而，在29家樓盤中，售罄僅4家，去化9成以上的5家，上市的29家樓盤中，只有4家樓盤開盤當(dāng)日宣告售罄，有16次開盤開發(fā)商并沒有提供數(shù)據(jù)。
盧文曦指出，連續(xù)去杠桿，消費(fèi)力不濟(jì)，外部環(huán)境上，大家似乎對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心不足。買房意愿有所降低。有效購(gòu)房人群的消費(fèi)動(dòng)力不足限制去化速度。另外，雖然限價(jià)背景下房?jī)r(jià)的確低于預(yù)期入市，但是這種對(duì)銷售的刺激有鈍化作用，所有樓盤都便宜了，性價(jià)比也就不突出了。“近期，恒大推出全國(guó)促銷，這反而讓買家有更多想象空間，期待更大讓利，所以除非價(jià)格有更明顯的讓步。”
張宏偉透露，二線城市比如鄭州、蘇州在嚴(yán)查過程中還包括了歷史已成交樓盤的房源。從個(gè)別城市的案例可以看出，6月底各部委發(fā)起的大檢查對(duì)30個(gè)城市執(zhí)行力度比較嚴(yán)格，盡管下半年不會(huì)有新的政策出臺(tái)，但調(diào)控政策在執(zhí)行力度上也是空前的，企業(yè)回款壓力比較大。
上述業(yè)內(nèi)人士指出，不排除下半年大部分房企采取打折促銷來“搶跑”、獲取現(xiàn)金回款。不久前在香港發(fā)布中報(bào)的中國(guó)金茂，據(jù)其管理層透露，公司在2016年下半年在南京獲取的高價(jià)地項(xiàng)目，也將會(huì)在年底入市。然而，該項(xiàng)目樓板價(jià)3.7萬元/平方米，政府對(duì)項(xiàng)目所在板塊目前限價(jià)3.5萬元/平方米，該公司表示，目前正與當(dāng)?shù)卣e極溝通，盡量協(xié)商好一個(gè)合理的價(jià)格。中國(guó)金茂管理層表示，目前公司有將近130個(gè)項(xiàng)目在建與在售，這樣的高價(jià)地項(xiàng)目只有四五個(gè)，對(duì)整體業(yè)績(jī)不會(huì)有大的影響。
另一方面，房企融資困難也令房企進(jìn)入背腹受敵的境地。不少房企選擇高息發(fā)債或者調(diào)高利率對(duì)到期的債券進(jìn)行展期。比如，禹洲地產(chǎn)剛于9月初完成的一筆熊貓債展期，利率從5.3%調(diào)整為7.7%。(記者：唐韶葵)
