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業(yè)內(nèi)人士揭長租公寓裝修內(nèi)幕：價格便宜是買家具標(biāo)準(zhǔn)
“問題不是商業(yè)模式，而是外行人干內(nèi)行的事情”。
8月31日，鏈家集團(tuán)創(chuàng)始人左暉名下長租公寓運營商北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司陷入因房屋環(huán)境致人白血病身故的質(zhì)疑中。
這家中國目前規(guī)模最大的租房公司此前剛剛宣布從9月1日起下架所有首次出租房源，待空氣檢測合格后重新上架。
針對此次自如的甲醛事件，在北京一家家裝企業(yè)擔(dān)任市場部負(fù)責(zé)人的文浩(化名)給出了開頭的那句話。
在記者采訪過程中，不少業(yè)內(nèi)人士提出了一系列問題——出租房應(yīng)該采用怎樣的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)該使用怎樣的裝修和家具、裝修后應(yīng)該空置多久才能出租、這一切的規(guī)矩在哪里、如果沒有規(guī)矩就泛泛而談環(huán)保安全有何意義?
價格便宜是中介購買家具標(biāo)準(zhǔn)
當(dāng)前，長租公寓市場主要有兩種模式，一種模式是整棟的集中式公寓，這些品牌公寓會把酒店、商辦等物業(yè)整棟租賃下來，裝修以后再出租;一種是分散式公寓，房源來自于業(yè)主，從房東手里把房源租下來，進(jìn)行不同程度裝修再出租。
對于自如的主要盈利模式，自如CEO熊林這樣介紹：“我們的算賬邏輯其實也很簡單，就是把一套房子收進(jìn)來，我們投錢裝修、做標(biāo)準(zhǔn)化，再租出去，通過兩端——房東端和客戶端各收服務(wù)費，來覆蓋我們的裝修和運營成本。”
“自如的商業(yè)模式是對的，搜集散戶手上的閑房，進(jìn)行統(tǒng)一的裝修和管理，然后租出去。很多創(chuàng)業(yè)公司很早之前就有類似的想法，但是沒有能力實施的原因就是錢不夠。”文浩說，這個模式有三個關(guān)鍵點：裝修、管理、租出去，“管理和租出去對于自如之類的企業(yè)來說很簡單，但是裝修，他很外行”。
“可能覺得簡單的刷墻鋪地，弄得小清新一點就解決問題了。其實不完全如此。對于只租一間小臥室的年輕人來說，簡單裝修確實可以，因為他們不喜歡破破爛爛的舊家具，也沒有孩子，身體健壯，而且住不了太久就會因為換工作而搬家。可是，公司業(yè)務(wù)開展到一定規(guī)模后，就會瞄準(zhǔn)更高端的客戶，會拿下一些租住面積更大、單價更高的房子，這就需要更高質(zhì)量的裝修。”文浩進(jìn)一步分析說，可是不同檔次客戶的需求是不同的，情況也是不同的，“那種勉強能用的家具，在大房子里會因為量變而引起質(zhì)變，3個小家具加一起可能不會對年輕人馬上造成明顯傷害，但是十幾個大家具加一起就讓加班加點的中年人無法承受了”。
對于這一點，曾經(jīng)在某大型房地產(chǎn)公司做經(jīng)紀(jì)人的魏小剛(化名)給予了些許證實。
“以略高于市場的價格向業(yè)主收房子，簽長期合同，大約三年起。合同上還約定合同到期后配置的家具、電器和裝修全部送給業(yè)主。對于這種情況，大部分業(yè)主都愿意簽，一來不用操心房子，中介會派人打理;二來租金比一般價高，中介一次付齊，到手的租金多，而且不用承擔(dān)客戶中途走了不給房租一類的風(fēng)險;三是有人裝修、買家電不是挺好嘛。這對于業(yè)主來說確實是一件很好的事。”魏小剛說。
解決完了和業(yè)主這邊的事情，接下來就要處理房子，主要工作則是在短時間內(nèi)進(jìn)行裝修：刷墻;每個房間標(biāo)配床、書桌、衣柜各一個;找保潔收拾一下屋子，就可以掛上各自的官網(wǎng)招徠客戶了。
“桌子是那種木頭渣子粘起來的，80元左右一套;床的零售市場價在300元以內(nèi)，如果批發(fā)購買可能更便宜。這些配套家具的質(zhì)量就看中介的良心了。”魏小剛說，假設(shè)租客找到一家剛收上來的房子，不出意外的話這套房子到中介手里也不過一個星期，“中介肯定不會留出半年時間釋放甲醛，不會為了你的健康而讓自己虧本”。
甲醛超標(biāo)責(zé)任不止在中介
事實上，自如被爆甲醛超標(biāo)已不是首次。
去年年底，有媒體曝出鏈家旗下自如出租房甲醛爆表，疑導(dǎo)致多名租客患呼吸道疾病。
上述報道稱，其中一名租客在醫(yī)院檢查后，結(jié)果顯示為“急性支氣管炎”，且醫(yī)生認(rèn)為，患者身上的癥狀像是甲醛中毒。另一名有類似癥狀的租客去醫(yī)院拍了片子，發(fā)現(xiàn)“雙下肺紋理增強”。
租客用甲醛檢測儀對臥室的甲醛濃度進(jìn)行檢測發(fā)現(xiàn)，其濃度在0.280毫克/立方米，儀器在靠近衣柜時數(shù)據(jù)最高升到0.382毫克/立方米。
“長租公寓要控制成本，5年之內(nèi)要利潤最大化，這樣就很難做到達(dá)標(biāo)，裝修控制時間很短。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，成本控制是造成長租公寓房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)的主要原因之一。
張大偉告訴記者，長租公寓運營商不是房產(chǎn)的擁有者，他們考慮的是短期收益，在市場普遍簽約3年至5年合同的情況下，周轉(zhuǎn)會很快。“即使裝修材料符合國標(biāo)，也需要時間散味道，不可能裝修完就入住。”他提到，有些長租公寓品牌商為了尋求高周轉(zhuǎn)，甚至一邊裝修房屋一邊把房源掛出去招租，這樣的房子肯定存在影響健康的問題。
問題是否如此嚴(yán)重，業(yè)內(nèi)專家看法不一。針對租住“甲醛房”致死的質(zhì)疑，經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，長租公寓如果真的存在甲醛超標(biāo)問題，對租戶身體造成了損傷，長租公寓運營商必須承擔(dān)責(zé)任，“但這是不是生死責(zé)任得論證”。
鄧浩志認(rèn)為，甲醛的“鍋”不應(yīng)該全部砸到長租公寓頭上，應(yīng)該在行業(yè)的上游加強監(jiān)管。“甲醛超標(biāo)是施工管理的問題、材料質(zhì)量的問題，這跟長租公寓市場的發(fā)展沒有關(guān)系，這一問題在私人裝修領(lǐng)域也普遍存在。”他說，運營商不會特意去挑甲醛超標(biāo)的材料裝修房屋，要防止甲醛超標(biāo)，應(yīng)該在建筑裝飾、家具等上游生產(chǎn)環(huán)節(jié)加強監(jiān)管。
遭遇甲醛房只退租無賠償
此外，現(xiàn)在還有另一個問題亟待解決，那就是自如甲醛事件再次爆發(fā)后，越來越多的租客在自行監(jiān)測租賃房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量后，發(fā)現(xiàn)問題重重。
“我和男友通過自如租賃了一套裝修過的公寓，測試結(jié)果顯示甲醛嚴(yán)重超標(biāo)。聯(lián)系自如的人，他們的說法是：自己去檢測，他們負(fù)責(zé)費用，可以換，也可以退租。經(jīng)過交涉后，工作人員稱，所有有問題的房子按照程序走。”自如甲醛事件被曝光后，檢測租賃房屋后發(fā)現(xiàn)問題的李小姐說，目前的情況是中介公司百般推脫，“對方稱他們承擔(dān)空氣治理費用，但治理期間需要我們把物品搬離并自行尋找放心的暫住房間，治理完成后會退還治理期間的房租和服務(wù)費;若使用空氣凈化器，可以向公司申請免費使用3個月”。
此外，據(jù)目前檢測出空氣質(zhì)量問題的租戶反映，包括自如在內(nèi)的一些長租公寓中介面對問題房，普遍采取的態(tài)度是“如果換租，需要自己尋找放心的房源”“如果檢測有問題，可以申請免費退租，如果退租搬家可報銷500元以內(nèi)的搬家費用”。
今年6月，租住浙江省杭州市自如房屋的彭先生檢測出房屋甲醛超標(biāo)，在提供了國家認(rèn)可的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的報告書后，得到的結(jié)果是，已在此超標(biāo)房屋內(nèi)居住了將近兩個月的彭先生被退還一個月房租和兩個月服務(wù)費。
“也就是說，我們花了一個月的錢來吸甲醛，最后只不過是把錢退給我們了，可有談到賠償?”面對這樣的結(jié)果，彭先生表示很無奈。
類似案例不止一個。8月31日，針對租客反饋及媒體報道的自如房源空氣質(zhì)量問題，自如發(fā)布公告稱，9月1日起，下架全國九城全部首次出租房源，待CMA(中國計量認(rèn)證)認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗合格后再行上架。未來所有新增房源都將100%檢測合格后上架出租，并在自如App詳情頁展示檢測合格報告。對有環(huán)保問題的房源，承諾無條件退租、換租。
同時，2018年6月1日后入住自如首次出租房源的租客，如對室內(nèi)空氣質(zhì)量有疑問，可向自如申請免費空氣質(zhì)量檢測。如存在房源空氣質(zhì)量超標(biāo)問題，自如向用戶提供三選一方案：無條件退租、換租;提供免費空氣質(zhì)量治理，經(jīng)檢驗合格后再入住;90天品牌空氣凈化器無償使用。
公告的推出并沒有緩解輿論的質(zhì)疑，在微博認(rèn)證為“北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司”的“自如客”下，大量網(wǎng)友陳述自己租住“甲醛房”的經(jīng)歷。
據(jù)了解，截至目前，針對甲醛問題，除自如外，蛋殼公寓、我愛我家相寓、YOU+公寓等長租公寓運營商并未對此作出說明。
