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擴(kuò)張勁頭正濃，豪言猶在耳邊。

“三年內(nèi)當(dāng)代置業(yè)一定要超越500億以上”，2017年，當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬多次公開(kāi)表示，企業(yè)要向500億進(jìn)發(fā)。然而，近期，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)的中期業(yè)績(jī)報(bào)告卻潑了一盆冷水。公告顯示，截至2018年6月30日，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約133.57億元。而其2018年的業(yè)績(jī)目標(biāo)為320億元，這意味著當(dāng)代置業(yè)僅完成2018年度銷售目標(biāo)的41.7%。

長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在今年全國(guó)土地流拍超800宗，傳統(tǒng)招拍掛市場(chǎng)遇冷情況下，各大房企把二手并購(gòu)作為拿地的主要方式。記者粗略梳理發(fā)現(xiàn)，去年12月底到今年1月初 ，當(dāng)代置業(yè)完成了三筆收購(gòu)，數(shù)額近25億元。而截至2018年6月30日，其營(yíng)業(yè)收入約為人民幣48.59億元，占比超過(guò)一半。

實(shí)際上，市值43.31億的當(dāng)代置業(yè)在規(guī)模上僅算中小型房企，近些年開(kāi)始加速擴(kuò)張進(jìn)入高周轉(zhuǎn)模式，激進(jìn)擴(kuò)張的同時(shí)也導(dǎo)致了其融資需求增加，也因此擴(kuò)大了負(fù)債規(guī)模。

“當(dāng)代置業(yè)的銷售速度估計(jì)達(dá)不到預(yù)期。按照目前的完成的銷售業(yè)績(jī)的指標(biāo)來(lái)，半年只達(dá)到41.7%。最后的四五個(gè)月要達(dá)到60%以上的速度很難。”9月6日，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，一方面由于目前調(diào)控政策持續(xù)不斷收緊，房企銷售速度變緩;另一方面，銀行貸款的審批相對(duì)嚴(yán)格，買房需求的釋放度可能也會(huì)放緩。

不過(guò)，謝逸楓認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)未來(lái)發(fā)展前景應(yīng)該還不錯(cuò)，但要控制幾方面的風(fēng)險(xiǎn)，第一個(gè)是負(fù)債率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，另外一個(gè)是土地儲(chǔ)備的價(jià)格要控制住。此外，發(fā)展速度也要控制，一旦太快可能影響未來(lái)整體發(fā)展。

320億年銷售目標(biāo)或難達(dá)到

當(dāng)代置業(yè)2013年7月于香港上市，之后增長(zhǎng)速度亮眼。2013年的銷售額為43.65億，2014年的銷售額為73.57億，2015年的銷售額為112.9億，2016年的銷售額為165.72億，2017年的銷售額為221.86億，已經(jīng)連續(xù)4年完成既定的銷售額目標(biāo)，5年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)50.15%。

當(dāng)代置業(yè)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但從規(guī)模上看僅屬于中小型房企。中國(guó)指數(shù)研究院分析，2017年“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”成為百億房企的基本格局。500億元的業(yè)績(jī)成為分水嶺，500億以上大中型房企積極力爭(zhēng)上游、銷售規(guī)模更上臺(tái)階，陣容逐年擴(kuò)容，而100億-500億陣營(yíng)數(shù)量開(kāi)始變少。

“三年內(nèi)當(dāng)代置業(yè)一定要超越500億以上。”當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬在2017年多次表示當(dāng)代置業(yè)要向500億進(jìn)發(fā)。

2018年7月2日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布了2018年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。據(jù)公告顯示，截至2018年6月30日六個(gè)月，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約133.57億元。而2018年的業(yè)績(jī)目標(biāo)為320億元，半年133.57億元的合約銷售額意味著當(dāng)代置業(yè)僅完成2018年度銷售目標(biāo)的41.7%。

謝逸楓表示，當(dāng)代置業(yè)的銷售速度估計(jì)達(dá)不到預(yù)期。按照目前的完成的銷售業(yè)績(jī)的指標(biāo)來(lái)，半年只達(dá)到百分之四十一點(diǎn)多。最后的是四五個(gè)月要達(dá)到百分之六十以上的速度非常難。一方面是由于目前調(diào)控政策持續(xù)不斷地收緊，房企銷售的速度變緩，另外在大住房需求抑制情況之下，銀行貸款的審批相對(duì)嚴(yán)格。因此買房需求的釋放度可能也會(huì)放緩。他預(yù)計(jì)當(dāng)代置業(yè)今年可以完成90%的業(yè)績(jī)目標(biāo)，當(dāng)然，如果后期加快銷售速度，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式或許可以完成320億的銷售目標(biāo)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，從此類企業(yè)的業(yè)績(jī)完成情況看，表現(xiàn)很一般，而且銷售金額也不大，所以說(shuō)類似企業(yè)會(huì)面臨一定的壓力。銷售速度若是不達(dá)預(yù)期，或也是需要通過(guò)積極推盤和以價(jià)換量策略來(lái)彌補(bǔ)問(wèn)題。

一月完成三筆收購(gòu)，耗資25億超半年?duì)I收

今年上半年，土地市場(chǎng)降溫，全國(guó)土地流拍超800宗。各大房企把二手并購(gòu)作為拿地的主要方式，因?yàn)楦犊钪芷诟鼮殪`活，而且價(jià)格比公開(kāi)市場(chǎng)更低。

長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略梳理發(fā)現(xiàn)，從去年12月底到今年1月初，當(dāng)代置業(yè)完成了三筆收購(gòu)，數(shù)額近25億元。而截至2018年6月30日期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入約為人民幣48.59億元，占比超過(guò)一半。

具體為，2017年12月27日，當(dāng)代置業(yè)全資子公司當(dāng)代節(jié)能置業(yè)從湖州東方新型城市建設(shè)發(fā)展有限公司手中分別購(gòu)得湖州東雋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司89.8%股權(quán)及湖州東聚建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司84.73%股權(quán)，收購(gòu)金額分別為1.99億元及5.25億元。其中湖州東雋與湖州東聚各持有一宗地塊，占地面積分別為3.7萬(wàn)平方米和9.8萬(wàn)平方米。

12月30日，當(dāng)代置業(yè)向嘉興綠信股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(合伙)收購(gòu)火箭智業(yè)投資80%的股權(quán)，代價(jià)約2.61億元。并于同日訂立補(bǔ)充協(xié)議，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)或有估值約5405.20萬(wàn)元，總代價(jià)最高為3.15億元。

2018年1月8日，當(dāng)代置業(yè)全資附屬公司遠(yuǎn)景鴻業(yè)向獨(dú)立第三方收購(gòu)北京愛(ài)麗華物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及債務(wù)，代價(jià)為15.5億元。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，類似收購(gòu)也是為了實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，當(dāng)前傳統(tǒng)土地招拍掛市場(chǎng)其實(shí)有很多問(wèn)題，包括拿地的資金審核嚴(yán)格等，這或使得此類企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向并購(gòu)市場(chǎng)，這樣機(jī)會(huì)也相對(duì)多一點(diǎn)。

謝逸楓則認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)完成這幾筆收購(gòu)總體上是利好的，一定程度上有利于增加營(yíng)業(yè)收入，也有利于提升品牌影響力，最關(guān)鍵是可以增加現(xiàn)金流，現(xiàn)在進(jìn)行收購(gòu)應(yīng)該是最好的時(shí)機(jī)，整體成本也比較低。

高杠桿下利潤(rùn)壓縮，凈負(fù)債攀升至83%

高速擴(kuò)張也帶來(lái)融資成本增加，利潤(rùn)壓縮和負(fù)債攀升。

據(jù)2017年年報(bào)顯示，當(dāng)代置業(yè)2017年凈負(fù)債率為83.1%，與2016年的68.9%和2015年的75.99%相比有所增加。據(jù)公開(kāi)資料顯示，當(dāng)代置業(yè)2016年底和2015年底的杠桿率分別為34%和23%，而在2017年年底升至46%。

利潤(rùn)同樣在下降。當(dāng)代置業(yè)2017年的毛利率為21%，而2013年該公司上市初期毛利率約40%。另外，2017年，該公司的收益同比增長(zhǎng)0.6%至85.06億元;股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)6.2%至7.06億元;核心凈利率為2.9%，較2016年下降2.11個(gè)百分點(diǎn)。

在土儲(chǔ)方面，當(dāng)代置業(yè)方面強(qiáng)調(diào)，公司每一年獲取土地的總貨值均要求超過(guò)當(dāng)年的銷售額，為下一年穩(wěn)定的增長(zhǎng)率做準(zhǔn)備，2016年當(dāng)代置業(yè)獲取的15宗土地總貨值超過(guò)了當(dāng)期整體銷售額3倍以上。為此，當(dāng)代置業(yè)擴(kuò)大了公司負(fù)債規(guī)模。2016年底，公司有息負(fù)債規(guī)模超過(guò)100億元，上一年期末有息負(fù)債為53億元，幾乎翻倍增長(zhǎng)，其中約有1/4會(huì)要求在一年內(nèi)償付。

針對(duì)核心財(cái)務(wù)狀況等問(wèn)題，上周，長(zhǎng)江商報(bào)記者聯(lián)系到當(dāng)代置業(yè)方，但截至發(fā)稿時(shí)并未得到回復(fù)。

記者查閱2018年中期業(yè)績(jī)顯示，上半年該集團(tuán)獲得合計(jì)人民幣200億元的銀行戰(zhàn)略授信，不僅為公司下半年的發(fā)展提供了充足的資金保障，更實(shí)現(xiàn)了金融資本的提升，融資成本下降至7.6%，凈負(fù)債率也由截至2017年12月31日的83.1%降至80.1%。

“當(dāng)代置業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該是比較高的，與資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)煊兄苯雨P(guān)系。此外與銷售回款的速度比較緩慢，持有的現(xiàn)金比較少也有一定的關(guān)系。”謝逸楓認(rèn)為。

“現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家都在追求高速度、高增長(zhǎng)、規(guī)模高周轉(zhuǎn)，這也是當(dāng)代置業(yè)的追求和奮斗的目標(biāo)。”張鵬也坦承，“負(fù)債并不可怕，可怕的是產(chǎn)品質(zhì)量不好，產(chǎn)品差銷售不出，流動(dòng)性沒(méi)有就會(huì)陷入困境。當(dāng)代置業(yè)周轉(zhuǎn)得很快，一時(shí)相對(duì)高的負(fù)債其實(shí)也并不可怕，當(dāng)代置業(yè)還得繼續(xù)提升周轉(zhuǎn)速度”。