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弘陽地產(chǎn)高速擴張下負(fù)債率急升 近三年均超100%
近日，剛登陸港交所不久的弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(簡稱“弘陽地產(chǎn)”，股票代碼：01996)對外發(fā)布了上市以來的首份成績單——2018年中期業(yè)績報告。當(dāng)期，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入38.6億元，較上年同期減少約0.8%;實現(xiàn)歸屬本集團(tuán)凈利潤約6.5億元，較上年同期減少約2.8%?！督?jīng)濟參考報》記者通讀弘陽地產(chǎn)IPO招股書及其中報等公開資料發(fā)現(xiàn)，與半年報業(yè)績下滑相互印證的是，近年來其營業(yè)收入、凈利潤等主要業(yè)績指標(biāo)均呈現(xiàn)拋物線式波動。弘陽地產(chǎn)高速擴張的同時，近三年負(fù)債率日趨攀升、現(xiàn)金流不斷下滑。此外，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。
營收、凈利潤
均呈拋物線式波動
公開報道顯示，弘陽地產(chǎn)創(chuàng)立于1996年，是一家集商業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)于一體的多元化、綜合型集團(tuán)公司。最早在南京以建材批發(fā)市場起家，經(jīng)過20多年的發(fā)展，其業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域主要集中于長三角地區(qū)。
招股書顯示，弘陽地產(chǎn)2015—2017年的收入分別為53.77億元、87.75億元、61.4億元，營業(yè)收入并不穩(wěn)定，且呈現(xiàn)出拋物線式的波動態(tài)勢。相應(yīng)地，其凈利潤也發(fā)生了相同曲線的波動：2015—2017年實現(xiàn)的凈利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元。
其中，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售是弘陽地產(chǎn)的主要收入來源。數(shù)據(jù)顯示，2015—2017年，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售收入分別為51.24億元、85.49億元和59.38億元，分別占同期總收入的95.3%、97.4%及96.7%。
就業(yè)績變動情況，弘陽地產(chǎn)在招股書中坦言：“我們的經(jīng)營業(yè)績很大程度上取決于多項因素，包括我們房地產(chǎn)開發(fā)的安排及物業(yè)銷售的時間，因此可能每年都出現(xiàn)重大波動。我們的經(jīng)營業(yè)績亦可能因其他因素而出現(xiàn)波動，包括土地出讓金、開發(fā)成本、行政開支、銷售及營銷開支等開支波動，以及我們物業(yè)的市場需求變動。”
業(yè)內(nèi)人士指出，雖然弘陽地產(chǎn)已于2017年開啟了全國化布局之路并相繼成立中山、武漢、杭州、重慶、昆明等城市分公司，但嚴(yán)格來說，目前其仍屬于典型的區(qū)域型房企。資料顯示，其儲備項目中大部分位于南京、蘇州等長三角地區(qū)，余下少量項目位于三四線城市。
負(fù)債率一路攀升
現(xiàn)金流持續(xù)下降
記者注意到，弘陽地產(chǎn)在招股書中重點揭示了居高不下的負(fù)債率風(fēng)險和日趨下滑的現(xiàn)金流風(fēng)險。弘陽地產(chǎn)稱：“我們面臨銀行借款、債券發(fā)行、信托及其他融資安排下若干契約或限制有關(guān)的風(fēng)險，可能對我們的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生不利影響。”
財報顯示，2015年末、2016年末和2017年末，弘陽地產(chǎn)的資本負(fù)債比率分別為119.4%、136%和137.5%。弘陽地產(chǎn)表示，資本負(fù)債比率增加主要由相同年度總貸款及借貸水平整體增加所致。2015年末至2017年末，公司各期借款總額分別為56.64億元、76.91億元和116.3億元，2017年末較2015年末大幅增長了105.33%。
記者注意到，弘陽地產(chǎn)在招股書中多次提及了債務(wù)風(fēng)險：“我們有可能無法獲得充沛的資金支持未來的土地獲取及房地產(chǎn)開發(fā)，而且該資金資源可能無法按商業(yè)上合理的條款獲得，甚或根本無法獲得”、“我們擁有債務(wù)且日后或會產(chǎn)生額外債務(wù)，及我們或不能產(chǎn)生充足現(xiàn)金以履行我們現(xiàn)有及未來的債務(wù)。日后，我們或會不時需要大量額外債務(wù)及或有負(fù)債。”
值得投資者重點關(guān)注的是，在弘陽地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻在持續(xù)下降，呈現(xiàn)出日趨枯竭的態(tài)勢。財報顯示，2015—2017年，弘陽地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為23.9億元、8.91億元和-34.98億元。其中，2016年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較2015年下降了62.72%，2017年則較2016年大降了492.59%。弘陽地產(chǎn)對此解釋稱，房地產(chǎn)開發(fā)項目耗時長且需要大量資本，且期間內(nèi)進(jìn)行了土地收購和業(yè)務(wù)擴張。
弘陽地產(chǎn)在揭示現(xiàn)金流風(fēng)險時也稱：“我們未必能按商業(yè)上合理條款取得充足資金(不論通過銀行貸款、公司債券、信托融資或其他安排)進(jìn)行土地收購及未來房地產(chǎn)開發(fā)，或根本無法取得所需資金。我們無法向閣下保證，我們?nèi)蘸蟛粫浀秘?fù)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額。負(fù)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額可能損害我們作出必要資本開支的能力、限制經(jīng)營靈活性及對我們擴展業(yè)務(wù)及提高流動性的能力造成不利影響。”
對投資者來說，股本回報率是一項十分重要的指標(biāo)。2015年至2017年，弘陽地產(chǎn)的股本回報率分別為28%、16.5%和14.7%，呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的態(tài)勢，且2017年股本回報率竟然約相當(dāng)于2015年的一半。
擴張背后業(yè)主維權(quán)不斷
行政處罰信息未披露
大舉融資、負(fù)債急劇攀升、凈利潤下滑……“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”模式下，不少激進(jìn)擴張的房企甚至面臨生死攸關(guān)的考驗。弘陽地產(chǎn)在招股書中并不諱言自己追求“快周轉(zhuǎn)、高利潤、低風(fēng)險”的行為，并要求各城市公司在獲得土地后的85天內(nèi)實現(xiàn)開工、180天內(nèi)開盤。
記者注意到，高周轉(zhuǎn)模式下弘陽地產(chǎn)不僅資金鏈承受著重壓，其在購房者中的口碑也面臨著一定的壓力。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，近年來弘陽地產(chǎn)屢次遭遇業(yè)主維權(quán)事件：
——2014年5月，弘陽地產(chǎn)開發(fā)的南京市旭日上城小區(qū)遭到部分業(yè)主維權(quán)，業(yè)主們因?qū)W區(qū)問題在售樓處現(xiàn)場抗議。
——2015年，因開發(fā)商兜售旭日華庭小區(qū)地下儲藏室，以及將人防工程用作車位銷售引發(fā)眾多業(yè)主不滿，甚至對簿公堂等予以維權(quán)，該糾紛事件被多家媒體報道。
——2015年12月，貴公司開發(fā)的弘陽廣場再次遭到業(yè)主維權(quán)，業(yè)主們要求開發(fā)商負(fù)責(zé)人出來解釋，為什么在售房時隱瞞小區(qū)內(nèi)要建110KV變電站的事實，擔(dān)心建這樣的變電站對業(yè)主的居住和健康有影響。
——2016年8月，有媒體記者在弘陽旭日上城小區(qū)已完工樓房發(fā)現(xiàn)，數(shù)棟高層?xùn)|墻面不同程度地開裂、鼓包，有的墻面是局部段，有的幾乎是大面積無規(guī)則的鼓包，就像沒有吹破的“泡泡樓”一樣，質(zhì)量令人擔(dān)憂。
——2017年7月，徐州來寧工作的石先生向媒體反映，他一年多前在南京江寧區(qū)的弘陽上院小區(qū)花135萬元購買了一套90平方的住房，結(jié)果準(zhǔn)備辦理不動產(chǎn)登記證時發(fā)現(xiàn)購房合同沒有備案。對此弘陽上院的項目負(fù)責(zé)人表示，他們的工作確實存在疏忽，不過目前弘陽地產(chǎn)方面只能給予石先生兩千元的補償。
——今年8月，弘陽地產(chǎn)開發(fā)的弘陽春上西江引發(fā)眾多業(yè)主維權(quán)。業(yè)主反映，弘陽春上西江還未交付就出現(xiàn)墻體空鼓、脫落、滲水，地下車庫浸水以及水管斷裂、瓷磚破裂等諸多質(zhì)量問題。此外，弘陽春上西江的交付標(biāo)準(zhǔn)與弘陽地產(chǎn)銷售時宣傳的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不符。
記者還注意到，今年8月1日，蘇州市規(guī)劃局下發(fā)的蘇規(guī)罰字(2018)第0078號行政處罰決定書顯示，弘陽地產(chǎn)子公司蘇州輝耀弘陽置業(yè)有限公司因違法建設(shè)被處以行政處罰，違法具體情形為樣板房地下室增加夾層、地上一層入口處構(gòu)架及挑空部位加頂。蘇州市規(guī)劃局責(zé)令該公司，按規(guī)定程序申請規(guī)劃許可，同時處以壹萬貳仟元整罰款。但弘陽地產(chǎn)未對外公告相關(guān)信息。
就弘陽地產(chǎn)存在的上述問題，《經(jīng)濟參考報》記者將書面采訪提綱發(fā)至該公司在招股書中公開披露的董秘郵箱，并多次致電該公司試圖采訪，但截至記者發(fā)稿時未有任何回復(fù)。針對弘陽存在的問題，本報將繼續(xù)予以關(guān)注。
