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房企分拆物業(yè)上市，是“造殼”還是搶地盤？
房企分拆物業(yè)上市的熱潮再度襲來。11月6日，新城集團(tuán)旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業(yè)公司。
與此同時(shí)，佳兆業(yè)服務(wù)、旭輝永升物業(yè)等物業(yè)公司也進(jìn)入上市倒計(jì)時(shí)。
問題在于，為何這些房企開始發(fā)展原本不起眼的物業(yè)?是“造殼”還是搶占物業(yè)服務(wù)地盤?
IPO
在港上市物業(yè)公司將破十家
11月6日，新城集團(tuán)旗下的物業(yè)公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務(wù)之后，今年第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。
據(jù)悉，新城悅創(chuàng)立于1996年，目前已發(fā)展成為布局全國(guó)的綜合性專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)商。在服務(wù)面積方面，截至2018年4月30日，新城悅簽約項(xiàng)目涵蓋21個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的53個(gè)城市，總合約管理面積達(dá)7334萬平方米，總在管面積達(dá)3703萬平方米。
值得一提的是，新城悅也是在港交所主板上市的第九家物業(yè)公司，前八家分別是彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、祈福生活服務(wù)、綠城服務(wù)、浦江中國(guó)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)。
繼新城悅之后，旭輝旗下永升生活、佳兆業(yè)物業(yè)等物業(yè)公司也都在籌備上市。今年8月9日，永升生活服務(wù)集團(tuán)有限公司向港交所提交了招股書，擬赴港上市。據(jù)悉，永升生活于2017年4月14日在新三板掛牌，原證券簡(jiǎn)稱為“永升物業(yè)”。
據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年第一季度的收益達(dá)1.98億元。今年3月9日，永升物業(yè)發(fā)布公告稱，根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃需要，申請(qǐng)公司股票在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)終止掛牌。
目前新三板上市的物管公司數(shù)量在不斷攀升，永升生活為什么在新三板上市后又退出呢?業(yè)內(nèi)人士指出，大部分物業(yè)企業(yè)凈利率在3%-7%，物業(yè)公司的資產(chǎn)就是一紙合同，是地地道道的輕資產(chǎn)公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤(rùn)也難以支撐利息負(fù)擔(dān)。對(duì)此，記者向旭輝方面求證，截至記者發(fā)稿前，并未得到相關(guān)回應(yīng)。
個(gè)案
佳兆業(yè)物業(yè)IPO生變
新城悅之后，佳兆業(yè)旗下拆分的佳兆業(yè)物業(yè)IPO之路也在醞釀中，但較為波折。
今年6月，佳兆業(yè)就向港交所遞交了物業(yè)公司上市申請(qǐng)表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積約為2400萬平方米，共計(jì)119個(gè)物業(yè)，包括100個(gè)住宅社區(qū)和19個(gè)非住宅物業(yè)。
然而，11月8日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，就建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)獨(dú)立上市事項(xiàng)稱，中國(guó)港股通投資者為非合資格股東，不得通過深港通及滬港通交易機(jī)制參與優(yōu)先發(fā)售。建議分拆須待上市委員批準(zhǔn)、董事會(huì)及佳兆業(yè)物業(yè)董事會(huì)最終決定、市場(chǎng)狀況及其他因素，故建議分拆不一定實(shí)行。
這給佳兆業(yè)物業(yè)IPO進(jìn)程增加了不確定性。“類似沒有優(yōu)先發(fā)售權(quán)屬于同股不同權(quán)的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規(guī)定，港股通投資者是通過中國(guó)結(jié)算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊(cè)上是沒有此類投資者名字，所以本身也會(huì)限制部分股票權(quán)益。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此類約束會(huì)使投資者相對(duì)顧慮，進(jìn)而在認(rèn)購股份上比較遲疑?？傮w上說，這也需要佳兆業(yè)適當(dāng)對(duì)類似分拆上市的策略，做新的調(diào)整。
不過，在協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖看來，不允許深港通和滬港通的投資者參與優(yōu)先發(fā)售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份，其差別是他們的渠道受到政府政策的限制。
“佳兆業(yè)用自己的邏輯去解析上市規(guī)則，未必能獲得聯(lián)交所的認(rèn)可，聯(lián)交所可能以其沒有公平對(duì)待股東，不同意該安排。接下來，要看佳兆業(yè)能否獲得聯(lián)交所和證監(jiān)會(huì)的同意。”黃立沖表示。
在外界看來，對(duì)佳兆業(yè)而言，分拆上市之后不僅可以減少對(duì)物業(yè)的“輸血”，還為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)多了條“來血”的通道。但在黃立沖看來，除非佳兆業(yè)拼命擴(kuò)張，否則不需要向物業(yè)輸血，佳兆業(yè)是希望分拆物業(yè)，多一個(gè)資本平臺(tái)。“事實(shí)上物業(yè)分拆并不會(huì)幫助他們抵御寒冬，只能起到‘雞蛋不放到一個(gè)籃子’的作用。”
對(duì)于佳兆業(yè)物業(yè)的上市情況，記者向佳兆業(yè)相關(guān)人士核實(shí)，對(duì)方表示，暫不方便對(duì)外公布。
