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頭部房企成交均價跌至3年新低 個別豪宅熱銷難扭樓市走向
負責豪宅營銷的江琳(化名)最近工作開始忙碌了起來。
“項目開放是預約制度的，我們一個銷售一個小時只能接待一個人，最近來看房的人特別多，每天都會預約滿額。”江琳告訴第一財經(jīng)記者。
隨著疫情在國內(nèi)的日漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場還是逐漸復蘇，售樓處開始開放之后，越來越多人選擇出門看房。在上海、深圳、杭州等核心城市，較高價格的豪宅市場再度開始升溫，無論是銷售數(shù)據(jù)還是看房人數(shù)，都開始悄然增加。
但是，這僅僅只是個案，少數(shù)樓盤人氣回升，并不能掩蓋整體市場下滑的現(xiàn)實。2月份，有頭部房企成交均價已跌至3年新低，以價換量或成行業(yè)共識。
業(yè)內(nèi)人士預計，雖然3月份開始大部分售樓部都已開門迎客，但未來兩三個月的樓盤銷售都不會太樂觀，房企今年想要獲得銷售增長并不容易。
客戶預約看房要排隊
江琳負責的豪宅位于上海外灘板塊，套均總價超過2000萬，從2019年就開始在豪宅市場進行蓄客，2020年項目入市。
不過在項目入市后，江琳自己都沒有料到來看房的人比預期的還要多很多。“很多新客戶也會前來看房，之前我們擔心意向客戶受到疫情影響，應該不會來現(xiàn)場看，不過最近出乎我們的意料。有時候我們一天根本預約不到看房時間，我有朋友還在找關系托我看房。”江琳告訴記者。
實際上，在這個豪宅公開售樓處的當日，記者曾走訪現(xiàn)場。即便是當時剛剛公開售樓處而沒有拿到預售證，當時就已經(jīng)很多意向客戶開始前來詢價并預約看房。
受到疫情影響，江琳負責的豪宅每個銷售一個小時僅能接待一組客戶，為了保證人員數(shù)量，他們還對每個銷售進行了間隔排班，接待能力不同此前，因而導致有客戶甚至要托關系才能看房。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月末最后一周(2月24日-3月1日)，上海樓市成交結(jié)構(gòu)中，成交排名前十的項目中，9萬元/平方米以上的高價房占據(jù)3席，尤其是成交排名第一和第二的項目是兩個10萬+的項目。排名第一的項目成交量有35套，成交第二的項目成交套數(shù)也有29套。上周(3月2日-3月8日)成交前十的榜單中，依舊有3個高價房項目。
今年2月，深圳春節(jié)后首個2000萬級豪宅盤招商太子灣·灣璽進入市場，根據(jù)其披露數(shù)據(jù)，在開盤當日推出的104套豪宅已悉數(shù)售罄，日光再現(xiàn)。
第一財經(jīng)記者在該盤現(xiàn)場看到，不少人擠在售樓部。出于安全防護考慮，項目很快就被蛇口街道辦等要求限制人流暫停接客。由于項目推貨量僅有百套，這令沒有搶到房的購房者們留戀不已，遲遲不肯離去。
“我家里有3套房，今年比較重要的事情就是想要置換一個市區(qū)更大的房子，之前很多房子都老化了，我春節(jié)后就一直關注核心地段房子的信息。”一位上海購房者告訴記者。
即便是二線城市杭州，豪宅銷售同樣開始升溫。
3月6日，杭州位于錢江新城的仁恒濱江園領出最后2棟樓的預售證。此次加推均為大戶型，主力面積170、190㎡，精裝均價70800元/平方米。算上仁恒濱江園，在過去的半個月里，杭州已連續(xù)有3個千萬級豪宅入市了。
住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，杭州總價在1000萬以上的產(chǎn)品，共有813套可售。此外，
2018年-2019年，杭州總價1000萬以上的公寓，共成交了3128套(其中，2018年1814套，2019年1314套)，折算下來，平均每個月就能賣掉約130套。
“目前杭州市場豪宅產(chǎn)品銷售整體還是供小于求，江浙地區(qū)很多購買力都在向杭州聚集，豪宅的推盤手都在加速推盤。”一位杭州開發(fā)商人士指出。
避險情緒升溫
從目前的豪宅購買者看，多數(shù)購買者基本是自住為主。但不乏買家是擔心全球量化寬松，急于資產(chǎn)保值的心態(tài)而購置豪宅。
“大部分客戶都是向想換房來我們這里看房，目前核心地段本身的配套好，價值這些客戶本身有更多分散的資產(chǎn)，他們無論是對于居住品質(zhì)的需求還是資產(chǎn)保值的需求，都衍生了目前的需求增加。”江琳說。
第一財經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分購房者對于豪宅購買，不外乎兩個邏輯。第一可以自住，進而進一步改善自己的居住環(huán)境，尤其是在疫情影響下，高端住宅的物業(yè)和產(chǎn)品優(yōu)勢更加突出。第二來自資產(chǎn)保值需求，目前全球黑天鵝局勢不穩(wěn)定，加之美聯(lián)儲降息，全球量化寬松之后，核心資產(chǎn)的價格相對更具升值空間。
縱觀歷史，核心地段的資產(chǎn)抗風險能力明顯高于非核心地段。在2008年金融危機期間，紐約中央公園附近的頂級豪宅價格并沒有在金融危機中降價，反而成為了全球頂級富豪爭先進駐的黃金區(qū)域，成為身份與財富的象征。
同樣，在1997年遭遇金融危機后，香港樓市豪宅市場是整個香港樓市中恢復最快的。曾經(jīng)，紐約曼哈頓的豪宅市場在金融危機的籠罩下，也是全美跌幅最小的。
“這一波需求增加還有一個原因，很多客戶早就開始看房，疫情影響需求也積壓了2個月，因此疫情結(jié)束大家開始看房的熱情提高在所難免。”一位華東地產(chǎn)公司高管指出。
克而瑞的一份報告顯示，2020年2月中高端產(chǎn)品的銷售占比明顯提高，從價格段分布來看，京滬本月低檔產(chǎn)品成交占比與上月持平，深圳回調(diào)7個百分點;中低檔產(chǎn)品上海下滑10個百分點;中高檔產(chǎn)品京、滬分別上揚18和11個百分點;高檔產(chǎn)品北京占比下滑12個百分點，深圳上升7個百分點。
值得提及的是，由于豪宅本身價格高，部分客戶可以通過公司形式購買，因而相當于繞開了限購的限制。
“比如位于上海南外灘的一個豪宅，里面的亮燈率并不高，從我們了解很多長三角的企業(yè)客戶購買了這個房子，他們也不是經(jīng)常住，更多的是處于資產(chǎn)配置需求。”一位豪宅中介指出。
一般而言，房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟呈現(xiàn)正相關態(tài)勢，在中國經(jīng)濟長期向好基本面不變情況下，資產(chǎn)的保值效果遠高于貨幣，成為高凈值人群的重要選擇之一。
“我們線上購房處上線后，第一套房就是成交的一套千萬級住宅，這些客戶本身蓄客時間也久，因而可以更快下定決心。”一家上市房企華東營銷負責人說。
房價滑至下降曲線
做為市場的先行指標，豪宅回暖背后，積壓的需求開始逐漸釋放。多家開發(fā)商人士對后市較為樂觀，稱在今年4、5月將出現(xiàn)一波購房的小陽春，原因在于之前的需求都會因為疫情的好轉(zhuǎn)得以釋放。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預計，全國一手房交易將在3月中下旬將開始恢復，二季度一手房交易將逐漸恢復正常。而二手房可能還會延遲，預計今年下半年開始才會逐漸恢復交易。
從政策面看，目前供給端已經(jīng)有了一定的寬松。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到目前全國已經(jīng)有60多個城市發(fā)布了各種相關房地產(chǎn)支持政策，大部分是公積金還款延緩、開發(fā)商土地款延緩等政策。
“政策面寬松是大概率事件，預計部分城市未來還將在需求端進行釋放放松，進而支持部分自住客戶入場。”旭輝控股總裁林峰此前曾表示。
即便如此，房地產(chǎn)市場整體還沒有到可以樂觀的地步。首先是前兩月幾乎所有房企的銷售都受到影響，將所有企業(yè)的追趕希望都壓到了四五月份，營銷大戰(zhàn)或許一觸即發(fā)。
從銷售價格看，2月份各大開發(fā)商銷售均價已經(jīng)有所下滑。禾略咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2020年各大房企TOP50操盤金額來看，面對突如其來的疫情，在2月，已有64%的房企的操盤售價，環(huán)比下跌明顯，平均下調(diào)20.8%。
禾略在報告中認為，出現(xiàn)價格下調(diào)原因可能有幾點，第一是的確降價，第二是開發(fā)商的結(jié)構(gòu)推盤拉低均價。
另外一個數(shù)據(jù)可以佐證，根據(jù)中國恒大(03333.HK)公布數(shù)據(jù)，2月份銷售金額447.3億，銷售面積513.8萬平方米。按此計算，恒大銷售均價8700元/平方米，創(chuàng)下近3年來單月均價銷售新低。
銷售均價下調(diào)背后，房企正在承受2月市場的遇冷?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百強房企2月同比銷售下跌40%。
旭輝控股(00884.HK)數(shù)據(jù)，2月旭輝控股合同銷售(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合同銷售)金額約25.0億元，同比下滑63%。新城控股(601155.SH)公告，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約55.19億元，同比減少56.55%，銷售面積約43.21萬平方米，同比減少64.51%。龍光地產(chǎn)(03380.HK)公告，2月份單月龍光實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額為26.5億元，與去年同期相比減少45%。
總體來看，市場的局部回暖顯然沒有開發(fā)商預料的那么熱烈，房企去貨壓力仍然巨大，未來兩三個月的市場表現(xiàn)顯得至關重要，通過“價格戰(zhàn)”進行促銷還將繼續(xù)。國泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認為，疫情影響開發(fā)商的資金面，隨著市場恢復，預計部分開發(fā)商還將選擇降價來進一步回籠資金。
