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寶龍地產(chǎn)千億銷售目標生 借款總額突破550億
寶龍地產(chǎn)9日晚公布了2019年的業(yè)績報告，營收、利潤都出現(xiàn)大幅上漲，凈利潤更是同比上漲65%，升至約60.18億元人民幣。不過，毛利率出現(xiàn)了小幅走低。
2018年，寶龍地產(chǎn)提出要在2020年沖擊千億元銷售規(guī)模，但如今這一口號不再提及，公司管理層也將2020年的銷售目標定在750億元。為實現(xiàn)這一目標，寶龍地產(chǎn)計劃進一步升級原來的高周轉模式。
營收利潤雙增長 毛利率小幅走低
年報顯示，寶龍地產(chǎn)2019年錄得營業(yè)收入260.42億元，同比增長32.9%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2015年-2019年，寶龍地產(chǎn)的年營收增速分別約為23.33、20.06%、9.12%、25.77%、32.86%，2019年的增速創(chuàng)下了近5年來的新高。
寶龍地產(chǎn)擁有四部分業(yè)務，分別是物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、商業(yè)運營及住宅管理、其他物業(yè)開發(fā)相關業(yè)務，其中，物業(yè)開發(fā)是其主要的收入來源。2019年，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)收入約224.78億元，同比增長34.9%，約占總營收的86%。其余三項收入，分別約為14.20億元、13.93億元、7.51億元。
寶龍地產(chǎn)2019年的銷售成本約為165.59億元，同比增加37.5%，銷售成本的增速快于營收增速，這也拖累了毛利及毛利率。2019年，寶龍地產(chǎn)毛利約為94.83億元，較2018年同期增長約25.6%;毛利率為36.4%，較2018年同期的38.5%下降2.1個百分點。
有機構以在中國大陸與香港上市的房企為樣本進行的統(tǒng)計顯示，2019年上半年，毛利率TOP100房企的平均毛利率為41.33%。與這一數(shù)據(jù)相比，寶龍地產(chǎn)的毛利率略低于行業(yè)平均。
寶龍地產(chǎn)在幾項凈利潤數(shù)據(jù)上，增速較高。2019年，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤約60.2億元，較2018年同期上升65%;核心盈利人民幣43.9億元，較2018年同期上升70.2%;歸母核心盈利約人民幣26.8億元，較2018年同期上升45.3%。因數(shù)據(jù)向好，瑞銀3月5日發(fā)布報告，首次覆蓋寶龍地產(chǎn)并給予“買入”評級，目標價6.70港元/股。
據(jù)中新經(jīng)緯客戶端計算，營收與凈利潤的大幅上漲，雖讓寶龍地產(chǎn)2019年的凈利潤率上升到了約23.22%，比2018年的18.69%高出4.5個百分點，但并沒有超過2017年的24.90%。
凈負債大幅下滑 借款總額突破550億
負債方面，年報顯示，截至2019年底，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)1624.97億元，總負債1235.90億元，資產(chǎn)負債率約76.06%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2014年-2018年，寶龍地產(chǎn)的負債率分別為65.86%、67.22%、69.13%、75.16%，有緩慢抬升態(tài)勢。
凈負債率方面，寶龍地產(chǎn)2019年底的凈負債率約為81.2%，較2018年底101.6%大幅下降了20.4個百分點。年報認為，主要是由本集團為達致可持續(xù)增長而不斷努力管理財務杠桿所致。但是，81.2%的凈負債率也只是回歸到2016年與2017年的水平，2016年、2017年寶龍地產(chǎn)的凈負債率分別為76.6%、86.8%。
借款方面，截至2019年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為552.63億元，較2018年底增加約12.5%。其中，銀行及其他借款約317.03億元，公司債券約9.49億元，短期融資券約10億元，優(yōu)先票據(jù)約130.73億元。
值得一提的是，在2019年初舉行2018年度業(yè)績發(fā)布會上，寶龍地產(chǎn)有高管稱：“2018年底的總債務規(guī)模是491億元，按照董事會和管理層的要求，(2019)年底在490億元的總額之內(nèi)，不能再突破這個數(shù)字。”
552.63億元借款總額中，一年內(nèi)到期的借款約為153.21億元，一年后到期的借款約為399.42億元。以此計算，長短期債務比約為2.61，比2018年底上升11.5%;一年內(nèi)到期的短期借款占借款總額的27.72%，占比偏高。
不過，至2019年底，寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金(含等價物)及受限制現(xiàn)金共約236.71億元，較2018年底增加約50.0%，完全能覆蓋一年內(nèi)到期的借款。
銷售目標降低 繼續(xù)推行高周轉模式
寶龍地產(chǎn)于2009年實現(xiàn)上市，當年實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額40.08億元。2018年，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁許華芳提出，要打造“369體系”，將2018年度銷售目標提高至350億元，2020年沖擊1000億元。
“369體系”是一種高周轉模式，即3個月完成方案，6個月開始預售，9個月資金回籠。這一模式的實施，確實助推了寶龍地產(chǎn)物業(yè)銷售業(yè)績的快速增長，2018年合約銷售總額為410.36億元，同比上漲約96.5%，幾近翻番。2019年，寶龍地產(chǎn)合約銷售金額達603.5億元，同比上漲47.1%，挺進中國房企60強。
對于2019年銷售額的增加，寶龍地產(chǎn)解釋稱，主要是由于持續(xù)加強產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品定位準確，以及堅持品質要求及注重客戶體驗;住宅項目“369”開發(fā)模式提高開發(fā)效率，加快周轉及去化取得良好效果。
只是，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)將2年前的千億元銷售目標拋之腦后，并將2020年的銷售目標定為750億元，預計較2019年上漲約25%。在3月10日下午舉行的2019年線上業(yè)績發(fā)布會上，許華芳說：“750億的承諾一定要做到，我們會更努力往前沖。本來定的目標是800億，后來考慮到疫情影響，保守一點，降了50億。未來幾年確保復合增長率25%以上。”
克爾瑞研究中心認為，寶龍地產(chǎn)2020年計劃可售貨值1331億人民幣，要達到750億元的銷售目標，全年只需達到56.3%去化率，低于2019年約70%的去化率，完成全年目標的難度不大。
年報還稱，高周轉模式仍然是公司營銷的主線，并且擬升級“369”開發(fā)模式，提高去化率，加速現(xiàn)金回流。
高周轉模式可以說是一些房企快速擴充規(guī)模、提升資金使用效率的“法寶”，例如，碧桂園的“456”模式(即4個月內(nèi)開盤、5.5個月資金回正、6個月資金回籠再周轉)就被同行所效仿。但另一方面，高周轉模式也被視為雙刃劍，速度提升的背后，卻是工程質量問題頻出。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端表示，高周轉模式意味著短平快，要求企業(yè)快速開盤、銷售、回款，這容易引發(fā)質量問題，現(xiàn)在不少龍頭房企頻頻出現(xiàn)質量糾紛，就與高周轉模式有關。因此，房企追逐規(guī)模的同時，要處理與質量的關系。
