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華潤(rùn)置地2019年毛利率下降超12% 銷售增速創(chuàng)5年新低
26日，華潤(rùn)置地公布了2019年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。在剛剛過(guò)去的一年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷售額2425億元人民幣，同比增長(zhǎng)15.1%，雖保住了房企前十的位置，但增速已經(jīng)降到近5年的最低點(diǎn)。
華潤(rùn)置地的綜合毛利率一度超過(guò)40%，領(lǐng)跑國(guó)內(nèi)大多數(shù)房企，但2019年其綜合毛利率卻下降了5.5個(gè)百分點(diǎn)，降至37.9%，降幅約為12.67%。以購(gòu)物中心租金收入為主的投資物業(yè)收入雖然跨過(guò)了100億元的大關(guān)，但受疫情影響，今年的租金收入增速或?qū)⒊霈F(xiàn)放緩跡象。
銷售目標(biāo)壓線達(dá)標(biāo) 增速創(chuàng)5年新低
2019年，華潤(rùn)置地管理層經(jīng)歷了一連串的人事變動(dòng)。2019年2月，任職達(dá)26年、被媒體稱之為華潤(rùn)置地“靈魂人物”的吳向東正式離職，并在隨后加盟華夏幸福。
作為繼任者，已在華潤(rùn)置地工作多年的唐勇，被任命為華潤(rùn)置地董事局主席，且不再擔(dān)任首席執(zhí)行官一職。但是，在外界期待唐勇會(huì)給公司帶來(lái)多少變化之時(shí)，2019年12月，唐勇突然去職，進(jìn)入了華潤(rùn)電力。2019年初才進(jìn)入華潤(rùn)集團(tuán)并擔(dān)任總經(jīng)理的王祥明，接棒出任華潤(rùn)置地董事局主席、非執(zhí)行董事。
在2019年初舉行的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，唐勇將華潤(rùn)置地2019年的銷售目標(biāo)設(shè)定為2420億元。按照當(dāng)年4150億元的可售貨值，整體達(dá)到58%去化率就能完成這一目標(biāo)。最終，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約額2425億元，完成率約為100.21%，同比增長(zhǎng)15.1%。
巧合的是，2019年龍湖集團(tuán)的合同銷售額也是2425億元，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的排名，兩家企業(yè)并列中國(guó)房企銷售榜第10位，華潤(rùn)置地的排名則較2018年下滑1位。中新經(jīng)緯客戶端梳理發(fā)現(xiàn)，2015年-2019年，華潤(rùn)置地年銷售額增速分別為23.0%、26.9%、40.8%、22.3%、15.1%，也就是說(shuō)，去年的銷售額增速是近5年來(lái)最低的。
受到春節(jié)和疫情的影響，華潤(rùn)置地今年前兩個(gè)月的銷售額也大幅減少。根據(jù)披露，1月份華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額110.4億元，同比減少32.7%;2月份總合同銷售金額54.7 億元，同比減少39.3%。
在3月26日下午舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層將2020年的銷售目標(biāo)定在2620億元，并認(rèn)為上半年可以完成1000億元左右的簽約額。這一的銷售目標(biāo)，較2019年的2425億元增長(zhǎng)約8.04%。
值得一提的是，在3月24日舉行的龍湖集團(tuán)2019全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)將2020年的銷售目標(biāo)定為2600億元。按此推測(cè)，華潤(rùn)置地與龍湖集團(tuán)將在今年繼續(xù)上演爭(zhēng)奪房企十強(qiáng)的排位賽。
華潤(rùn)置地總裁李欣在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，公司今年可售貨值達(dá)5000億元，其中八成土儲(chǔ)集中在一、二線城市，加上需求仍強(qiáng)勁，市場(chǎng)情緒也有復(fù)蘇，對(duì)達(dá)成全年目標(biāo)有信心。業(yè)績(jī)報(bào)告也稱，公司將繼續(xù)大力發(fā)展開發(fā)物業(yè)、確保“高品質(zhì)、高效率、低風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)成本”，持續(xù)提升品牌影響力，保持銷售規(guī)模行業(yè)前十的地位，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。
毛利率降幅超12% 凈利率仍處高位
業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2019年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額1477.4億元，同比增長(zhǎng)21.9%，其中，開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額1272.0億元，同比增長(zhǎng)21.0%;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))租金收入120.3億元，同比增長(zhǎng)26.3%。
不過(guò)，華潤(rùn)置地去年的銷售成本達(dá)到了約917.36億元，較2018年的約686.07億元增長(zhǎng)了33.71%，快于綜合營(yíng)業(yè)額的增速，這就導(dǎo)致毛利增速放緩。去年華潤(rùn)置地毛利約為560億元，較2018年增長(zhǎng)約6.5%。
2019年，華潤(rùn)置地綜合毛利率為37.9%，較2018年的43.4%下降了5.5個(gè)百分點(diǎn)，降幅約為12.67%。其中，開發(fā)物業(yè)，即賣房業(yè)務(wù)的毛利率由2018年的42.9%下降為36.5%，投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。37.9%的綜合毛利率，創(chuàng)下近3年的最低值。
梳理發(fā)現(xiàn)，自2013年起，華潤(rùn)置地的毛利率出現(xiàn)了連續(xù)6年的上升，從2013年28.2%一路升至2018年43.4%，上漲了15.2個(gè)百分點(diǎn)。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地2018年的毛利率擠進(jìn)了中國(guó)房企的前十位。
對(duì)于毛利率為何下降，華潤(rùn)置地管理層在發(fā)布會(huì)上表示，毛利率下降的趨勢(shì)很明顯，整個(gè)行業(yè)趨勢(shì)也是如此，但“華潤(rùn)置地有信心維持行業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)力的毛利率水平，2020年將維持在30%~35%。”
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，受到行業(yè)紅利逐漸消失、政府限價(jià)、土地等成本上升的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率有下降的趨勢(shì)，華潤(rùn)置地毛利率走低，也受到了這方面的影響。
謝逸楓還對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析，華潤(rùn)置地開發(fā)有大量的商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，這些產(chǎn)品前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，加上其周轉(zhuǎn)速度慢，也容易對(duì)毛利率形成拖累。
毛利率雖然大幅走低，但據(jù)Wind數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地的凈利潤(rùn)率仍達(dá)到了22.82%，處在行業(yè)相對(duì)高位。另外，截至2019年，公司總有息負(fù)債比率、凈有息負(fù)債率分別為36.6%、30.3%，同比分別下降5.7個(gè)百分點(diǎn)、3.6個(gè)百分點(diǎn)，維持行業(yè)較低水平。
租金收入首次超百億元 增速或放緩
2019年，華潤(rùn)置地投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))租金收入為120.3億元，雖然只占總營(yíng)收的約8.14%，但這是華潤(rùn)置地租金收入首次突破百億元關(guān)口，也是繼萬(wàn)達(dá)之后第2個(gè)將租金收入做到百億元的房企。
具體看，2019年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額91.5億元，同比增長(zhǎng)33.4%;寫字樓業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額13.9億元，同比增長(zhǎng)12.3%;酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額14.9億元，同比增長(zhǎng)4.5%。
購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額占到了總租金收入的大部分。業(yè)績(jī)報(bào)告披露，截至2019年，已開業(yè)的萬(wàn)象城和萬(wàn)象天地有25個(gè)，萬(wàn)象匯17個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目46個(gè)。另有管理輸出購(gòu)物中心項(xiàng)目28個(gè)，其中在營(yíng)項(xiàng)目19個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目9個(gè)。
出租率或入住率方面，購(gòu)物中心的出租率達(dá)到94.9%，同比上升0.6個(gè)百分點(diǎn);酒店平均入住率69.9%，同比上升3.7個(gè)百分點(diǎn);寫字樓出租率72.9%，同比下降16.9個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于寫字樓出租率的下滑，業(yè)績(jī)報(bào)告解釋稱，是受年內(nèi)新投入運(yùn)營(yíng)的寫字樓初期出租率較低等因素的影響。
在今年疫情的影響下，購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)的收入不可避免地受到?jīng)_擊。華潤(rùn)置地管理層26日透露，公司對(duì)租戶的固定租金進(jìn)行了減免和折讓，大概一共減了1.5億戶租，約10億元。
華潤(rùn)置地管理層稱，“整體看，購(gòu)物中心2月份是低點(diǎn)，3月份是回升，5月份左右有望持平，4季度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。”李欣指出，購(gòu)物中心對(duì)華潤(rùn)置地全年租金收入影響最為突出，預(yù)計(jì)2020年購(gòu)物中心租金收入與去年同期持平或小幅上漲，2021年恢復(fù)到雙位數(shù)增長(zhǎng)水平。
在2019年新開業(yè)8個(gè)購(gòu)物中心的情況下，華潤(rùn)置地今年計(jì)劃僅新開業(yè)4個(gè)購(gòu)物中心，包括成都萬(wàn)象城2期和3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)，跨過(guò)2020年的低點(diǎn)，2021、2022年將分別有13個(gè)和11個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目。
以萬(wàn)象城為代表的商業(yè)地產(chǎn)的逐漸做大，激起了華潤(rùn)置地分拆商業(yè)地產(chǎn)上市的野心。在去年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層就表示，離商業(yè)地產(chǎn)分拆上市的時(shí)間點(diǎn)越來(lái)越近了。
