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2021年你的房貸月供可能減少 增量房貸利率或進入平穩(wěn)期
中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年1月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
這是新年第一次LPR報價，不過LPR報價已經連續(xù)9月未變。
對個人而言，LPR報價最直接的影響是房貸利率。分析來看，如果是存量房貸，2021年你的房貸月供可能會減少。
月供可能減少
按照央行安排，2020年3月1日起推進存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，即貸款浮動利率將參照LPR。其定價公式為：房貸利率=相應期限的LPR+固定點差(固定點差可能為負數(shù))。
央行披露，截至2020年8月末，存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6429.7萬戶，轉換比例98.8%。換言之，幾乎存量房貸利率都完成了轉換。
那么，怎么轉?根據(jù)銀行公告：轉換為存量浮動利率的固定點差=原合同當前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應期限LPR。
其中，加點數(shù)值在合同剩余期限內固定不變。此外，需約定重定價日和重定價周期(重定價周期一般為一年，重定價日假設為每年的1月1日)。
舉例來說，假設A在2018年1月向銀行按揭了20年期的100萬商業(yè)貸款，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那么A貸款的實際利率為5.39%(4.9%×1.1)。
如果轉換為固定利率，那么房貸存續(xù)期間利率均為5.39%。不論LPR如何調整，A的房貸利率都保持不變，但如果LPR下行，A也享受不到好處;
但如果轉換為浮動利率，其固定點差(0.59%)=原合同執(zhí)行利率水平(5.39%)-2019年12月發(fā)布的相應期限LPR(4.8%)。
A的房貸利率定價公式為：房貸利率=上年12月5年期LPR+0.59%。2020年，A的房貸利率為5.39%;2021年，由于2020年12月LPR降至4.65%，A的房貸利率為5.24%，下降了0.15個百分點，月供有所下降。如果是等額本息還款，每月減少約90元，2021年減少月供約1000元。
當然，如果你在2020年轉換之時選擇了固定利率，那么你的月供就不變了。
至于2022年月供是否還會減少，得看2021年12月5年期LPR相比2020年12月是否會進一步下降。
增量房貸利率或進入平穩(wěn)期
從2020年5月開始，LPR已經連續(xù)9個月未變了。為啥?因為2020年5月疫情已經控制住，宏觀經濟逐步恢復，貨幣政策保持中性。
中信建投首席固收分析師黃文濤表示，后期LPR下調可能性仍然較小。一是我國經濟恢復態(tài)勢延續(xù)，在經濟基本面穩(wěn)定向好的情況下，下調政策利率概率相對較小。
二是房貸利率與5年期LPR掛鉤后，LPR利率調整與地產調控關系更為緊密，而中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”列為2021年的重點工作之一，可見對于地產的調控力度并未減弱，調低LPR不符合目前的地產調控政策的主基調。
實際上，在發(fā)放增量房貸的過程中，其利率定價和存量房貸有所不同：房貸利率=5年期LPR+點差，其中，LPR為實際貸款發(fā)放前一個月的報價，點差則根據(jù)銀行資金成本、房地產調控等因素確定。比如房地產調控趨嚴后，點差可能會增加，房貸利率上調。
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年2月、4月LPR下調后，房貸利率均有明顯下降。但2020年5月LPR報價不變后，房貸利率整體平穩(wěn)、略有下降。
數(shù)據(jù)還顯示，2021年1月(數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年12月20日-2021年1月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%，均環(huán)比下降1BP。
“與2019年、2020年一樣，2021年開年房貸利率依舊較去年末有所下降。但不同于2017年、2018年的房貸走勢情況，全國房貸利率大幅加碼的時代已經過去，房地產市場將進入平穩(wěn)期。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦表示，“考慮到房貸額度也暫未受到新規(guī)影響，短期內房貸利率大概率繼續(xù)保持平穩(wěn)略降的趨勢。”
值得注意的是，前述數(shù)據(jù)是整體的數(shù)據(jù)，部分房價上漲較快的城市，由于調控從嚴，房貸利率可能會上行。
央行副行長陳雨露1月15日在國新辦發(fā)布會上表示，房地產調控政策效果逐步釋放，房地產貸款余額增速已連續(xù)29個月回落。
央行金融市場司司長鄒瀾介紹，央行2020年牽頭金融部門加強對各類資金流入房地產的統(tǒng)計監(jiān)測，引導商業(yè)銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點領域和薄弱環(huán)節(jié)。去年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。
鄒瀾表示，下一步央行堅持“房住不炒”定位，租購并舉，因城施策，保持房地產金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發(fā)展的金融支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
