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上海樓市26次“千人搖” 整體認籌率提高3倍 搖到就賺到
20日上午，有媒體報道稱，上海將采取一系列措施來防止新房認籌過熱，包括同一家庭在同一時段只能認籌一個樓盤。當日午后，上海市房管局回應(yīng)稱，目前沒有出臺新的調(diào)控政策。
認籌政策雖然鬧出烏龍，但仍折射出上海新房搖號認籌的火熱，以及衍生出來的一些亂象。有機構(gòu)統(tǒng)計，2020年上海“千人搖”項目達到26個，新房整體認籌率為120.4%，而2019年還不足40%。同時，一人認多籌、“馬甲”代搖也頻頻出現(xiàn)在市場上，推高市場虛火。
26次“千人搖” 整體認籌率提高3倍
20日上午，有媒體報道稱，其獲取的一份《閔行區(qū)房管局會議紀要》顯示，為嚴控市場過熱，上海將采取一系列措施抑制新房認籌熱度。該份會議紀要稱，同一家庭同一時段(認籌開始—搖號結(jié)束)在全市范圍只能認籌一個樓盤;適當提升“熱盤”認籌金比例;針對開盤當天去化率超過90%的樓盤，認籌名單還需要提交房管局備案，且不得更名。
上述報道發(fā)出后，迅速引起關(guān)注。20日午后，上海市房管局回應(yīng)多家媒體稱，上海繼續(xù)嚴格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)政策，目前并沒有出臺新的政策，只是針對當前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強銷售環(huán)節(jié)的管理。
搖號認籌政策之所以如此觸動大眾敏感的神經(jīng)，與當前上海新房市場存在的搖號熱不無關(guān)系。為了買房，陸楠(化名)在2020年跑遍了上海北部的大部分樓盤，她對中新經(jīng)緯客戶端稱，除了一些郊區(qū)盤，市區(qū)項目的認籌率都很高，“千人搖號”的情況也不少。在參與幾次搖號均未搖中后，她不得已買了一套二手房。
2020年10月中旬，位于上海青浦區(qū)的蟠龍?zhí)斓剡M行開盤搖號，這個均價超6萬元/平方米、共計948套房源的項目，吸引到了3715組客戶認籌，創(chuàng)下上海市2020年認籌搖號人數(shù)的最高記錄。蟠龍?zhí)斓仨椖康恼w認籌率為391.88%，也就是說，差不多4個人搶一套房。不過，391.88%的認籌率不算夸張，備案均價近8萬元/平方米為匯成南街里與備案均價約11.2萬元/平方米尚峰名邸，認籌率都超過了1200%，12個人搶一套房。
2020年上海住宅認籌數(shù)排名TOP10。來源：第一太平戴維斯
上海的豪宅市場在2020年下半年表現(xiàn)活躍。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2020年下半年，上海共計有19個單價在10萬元/平方米的高端項目入市，除一個項目的認籌率為90%以外，其余項目的認籌率都超過100%。19個項目中，有13個項目在開盤當天就售罄。
第一太平戴維斯稱，2020年上海“千人搖”項目達到26個，超過500組搖號的項目有42個。
中指研究院稱，截止到2020年12月23日，上海新盤認籌率超100%的有93個，認籌率超200%的項目有50個，超過500%的有13個。2020年上海公證搖號的樓盤整體認籌率為120.4%，而2019年不足40%，不少2019年認籌率較低的項目在2020年再推后，其認籌率都有明顯提升。
搖到即賺到？ “馬甲”現(xiàn)象頻仍
購房者為何熱衷買新盤?陸楠稱，由于新房有政府限價，一些樓盤會與周邊的二手房價格存在價差，對購房者意味著搖到即賺到。
位于上海前灘、認籌率高達1200%的尚峰名邸，售價便比周邊二手房源明顯偏低。2020年12月底，尚峰名邸推出47平方米、146平方米、192平方米三種戶型，47平方米的售價約在12萬元/平方米，另外兩個戶型的售價約在10萬-11萬元/平方米，而周邊小區(qū)二手房的售價已達到15萬-19萬元/平方米。相比二手房價格，尚峰名邸最小戶型的獲利空間也超過百萬元。
在尚峰名邸開盤當日，就有一些房產(chǎn)經(jīng)紀人等在售樓處門外，準備轉(zhuǎn)賣搖到號的購房人手中的房源。經(jīng)濟觀察報報道稱，一位女士選完房出來，被幾家中介圍住，她表示自己選到了146平方米好樓層的房子，“至少加500萬”。(當日)下午四點，一位中介稱，已經(jīng)成交了一套192平方米的房源，加價420萬元，價格達到2520萬元，算上需要承擔的稅費，客戶要出2700余萬元。
又例如，售價在10萬元/平方米以上的中海匯德里、售價11.5萬元/平方米的融創(chuàng)徐匯濱江壹號，都被視為豪宅中性價比較高的樓盤，認籌率都數(shù)倍于房源數(shù)量，開盤當日全部清盤。
正因為有明顯的獲利空間，資金充足的購房者便通過一人認多籌、找人代持等方式參與樓盤搖號來提高中簽率。在看房的過程中，陸楠發(fā)現(xiàn)，有人同時認籌了多個樓盤，“因為認籌名單都是公開的，可以看到同一個名字在到處搖號。”
一位網(wǎng)友也在上海市人民政府網(wǎng)站“政民互動”欄目上留言稱，作為剛需，他參與了幾次搖號，始終未果。他發(fā)現(xiàn)，不少擁有很多房產(chǎn)的人通過各種方法進入搖號，“假離婚”、“假官司”、代持現(xiàn)象頻發(fā)，還有人在拿到房產(chǎn)證后立即轉(zhuǎn)手出售。
虛高認籌率改變市場預期 調(diào)控或收緊
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，新房二手房價差的存在，讓買房獲利變成“肉眼可見”的事情，不管是否有購房需求，自然都要去參與一下，甚至是找人代持，推高了搖號認籌率。當很多樓盤同時出現(xiàn)認籌率虛高，購房人的市場預期也會發(fā)生改變，進而帶動二手房成交量的上升。
“一個人在多個樓盤認籌，或者找人代持，說明認籌率是有水分的，這種操作變相推熱了市場。當搶房預期形成，觀望情緒就會減少，有推動房價上漲的可能。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端分析。
新房搖號認籌火熱，還與上海樓市的基本面有關(guān)。易居研究院副院長楊紅旭表示，經(jīng)歷三年低迷后的市場需求釋放、疫情下避險與改善需求、貨幣放水下的抗通脹需求、動拆遷放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，形成當前上海樓市火熱的現(xiàn)狀。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27.0%，新房與二手房成交量均達到近4年來新高。
盡管上海市房管局否認出臺認籌新政，但坊間對于調(diào)控政策的預期并非空穴來風。1月11日，上海市房管局在公開回復網(wǎng)友提問時表示，將積極研究進一步完善認籌規(guī)則等相關(guān)政策規(guī)定。在20日的回應(yīng)中，上海市房管局稱，監(jiān)管部門已做好政策儲備。
嚴躍進預計，調(diào)控升級的可能性依然存在，類似“同一家庭同一時段(認籌開始—搖號結(jié)束)在全市范圍只能認籌一個樓盤”等政策，有望在上海落地。張大偉則稱，對搖號資格進行簡單約束或無法收到明顯成效，他稱，“要么樓市調(diào)控全面收緊，讓二手房價格下跌，新房就沒有那么大的價差，也不會有人去搶房。要么讓這些房子變得‘雞肋’，增加限售期，抑制炒房。”
