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春節(jié)前夕，北京銀保監(jiān)局、央行營管部以及北京市多個部門先后發(fā)文嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)樓市。2月18日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方公益平臺“京房字”披露了部分核查重點(diǎn)實操細(xì)節(jié)。其中，全款買房期間購房人及其直系親屬申請經(jīng)營貸和經(jīng)營貸資金的流向是核查的重點(diǎn)之一。

此外，中國證券報記者近期詢問了北京市多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，這些網(wǎng)點(diǎn)人員普遍表示，目前符合相關(guān)規(guī)定的個人房貸和小微企業(yè)經(jīng)營貸款均正常辦理，利率和放款時間目前未有大的變化。

重點(diǎn)核查兩方面情況

北京市多個部門聯(lián)合專項核查違規(guī)資金進(jìn)樓市的消息不斷。2月10日，北京銀保監(jiān)局、央行營管部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。前述行動和政策的出臺恰逢北京樓市成交量快速增長、部分熱點(diǎn)區(qū)域成交價格出現(xiàn)跳漲，相關(guān)專項核查備受關(guān)注。

“京房字”披露，在春節(jié)前，主管部門對1月25日以來，樓市熱點(diǎn)區(qū)域的成交案例進(jìn)行了普遍排查，并在此基礎(chǔ)上，對于西城金融街、德外、海淀萬柳、中關(guān)村等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)成交案例進(jìn)行重點(diǎn)核查。

由于經(jīng)營貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，通常采用的是先全款購房，然后以房子為抵押、套取貸款的方式。因此核查針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經(jīng)營貸的行為。

“京房字”披露了一個專家參與核查的案例。某人在去年新注冊了一家小微企業(yè)，注冊企業(yè)之后沒過幾天，就網(wǎng)簽了西城區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)的一套二手房，在隨后的幾個月里，先后從兩家銀行申請了數(shù)百萬元的經(jīng)營貸。該案例被檢查人員從大量的購房合同中篩查了出來。

核查出線索后，實操中的下一步是多部門核查經(jīng)營貸資金的流向。

通過銀行的配合，檢查人員會調(diào)查該筆經(jīng)營貸在發(fā)放后，是否用在正常企業(yè)的經(jīng)營中，還是通過一個“子虛烏有”的虛假經(jīng)營合同，流入到其它空殼公司的賬戶中。檢查人員會對經(jīng)營貸這筆資金的全部流向“追根究底”，每筆資金每次都流向哪里，最終流向哪里，一一明晰。直到查出是否用于個人購房。最終，對于查實的違規(guī)行為主體，無論是金融機(jī)構(gòu)、助貸機(jī)構(gòu)還是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，都將依法嚴(yán)肅處罰。

相關(guān)監(jiān)管部門在通知中明確提出，銀行機(jī)構(gòu)對因信貸管理不審慎導(dǎo)致的個人經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，將從嚴(yán)從重查處。此次聯(lián)合工作組還包括了公安的經(jīng)偵部門，因此，對于查實違法違規(guī)的“助貸機(jī)構(gòu)”，也將“嚴(yán)懲”。

“京房字”同時披露，對于正常資金全款購房、沒有申請使用過經(jīng)營貸的，并不在核查范圍內(nèi)。

房貸發(fā)放保持正常

從中國證券報記者了解到的情況來看，北京地區(qū)個人房貸額度非常充足，近期商業(yè)貸款發(fā)放時間較去年同期明顯縮短。關(guān)于違規(guī)資金進(jìn)入樓市的核查并未影響到銀行對個人房貸尤其是個人商業(yè)貸款發(fā)放，個人房貸的利率和放款時間均未發(fā)生變化。

鏈家地產(chǎn)某店長對中國證券報記者表示，2020年11月以來，北京地區(qū)銀行發(fā)放純商業(yè)個人按揭貸款的速度明顯加快。“現(xiàn)在房本過戶送到銀行抵押后的1-3天后就放款了，速度非?？?。之前一般需要1-2周。我們和十幾家銀行都有合作關(guān)系，合作銀行房貸額度普遍比較充足，利率水平穩(wěn)定，均執(zhí)行LPR疊加基點(diǎn)的房貸利率。”

而對于近期北京房價走勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京目前整體樓市杠桿水平在重點(diǎn)城市中幾乎處于倒數(shù)水平。整體看，預(yù)計市場在一系列調(diào)控政策下會保持平穩(wěn)態(tài)勢。

從中國證券報記者了解到的情況來看，北京個別地區(qū)的火爆成交并不能代表北京整體樓市的水平。北京目前樓市實際結(jié)構(gòu)性行情非常突出，即使是最熱門的“東西海”三個行政區(qū)域的學(xué)區(qū)房分化也非常明顯，個別熱點(diǎn)地區(qū)如海淀萬柳、西城德勝等個別區(qū)域存在一房難求的現(xiàn)象，前期媒體大量報道的天價學(xué)區(qū)房就主要出現(xiàn)在這幾個片區(qū)。而受多校劃片政策實際執(zhí)行方式的影響，不少非熱門學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房成交其實較往年平淡了不少。而一些非熱門、非學(xué)區(qū)地區(qū)的房源甚至還需要降價才好出手。

“真”小微經(jīng)營貸仍穩(wěn)定

本次核查違規(guī)資金進(jìn)入樓市情況，是否會影響到小微企業(yè)抵押性經(jīng)營貸款發(fā)放情況?中國證券報記者采訪了多個網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)務(wù)人員，他們均表示，目前其網(wǎng)點(diǎn)的小微企業(yè)抵押性經(jīng)營貸款均正常受理、正常發(fā)放，優(yōu)惠利率未有大的變化，但他們會向客戶反復(fù)強(qiáng)調(diào)，申請的貸款不得進(jìn)入股市和樓市。

某股份制銀行北京市朝陽區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)人員對中國證券報記者表示，其所在網(wǎng)點(diǎn)企業(yè)抵押性經(jīng)營貸款仍正常受理。而當(dāng)被問及近期核查行動對貸款發(fā)放是否有影響時，該人員表示，近期是核查資金是否存在進(jìn)入樓市、股市等違規(guī)行為，如果是拿房子作為抵押申請貸款用于公司和生意經(jīng)營并沒問題。近期，其網(wǎng)點(diǎn)執(zhí)行的最低利率為3.85%。

有媒體報道稱，近期北京部分網(wǎng)點(diǎn)上調(diào)了經(jīng)營性抵押貸款利率。有銀行支行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人表示，這與實際情況有出入，可能是部分低息產(chǎn)品額度用盡導(dǎo)致。他進(jìn)一步解釋稱，一般來說，銀行在年初“開門紅”期間，會推出一些利率比較優(yōu)惠的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品額度有限，主要發(fā)放給優(yōu)質(zhì)或重要客戶。“這并不是銀行提高了利率，更多是額度的問題。銀行不大可能會因為相關(guān)核查就提高這類產(chǎn)品的利息。”

前述負(fù)責(zé)人指出，支持小微企業(yè)融資、降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本是國家層面對金融機(jī)構(gòu)尤其是商業(yè)銀行的政策要求。因此，各家銀行都會嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，基層網(wǎng)點(diǎn)也會嚴(yán)格執(zhí)行總行和分行的相關(guān)政策。目前，面向小微企業(yè)的經(jīng)營性普惠類貸款產(chǎn)品利息仍然較低，這一趨勢還將持續(xù)一段時間。