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上周深圳二手房網(wǎng)簽環(huán)比降78.3% 新政后一門店無二手房成交
深圳二手房一周網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比降七成，有中介門店一單未開
深圳樓市在新政影響下效果開始顯現(xiàn)，二手房網(wǎng)簽量迅速下滑，有中介門店在新政后“一單未開”。
深圳市住房和建設(shè)局于2月8日連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并首次發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。但參考價(jià)普遍較低，幾乎相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的七折。
最為關(guān)鍵的是，按照深圳住建局的官方解讀，銀行將根據(jù)參考價(jià)發(fā)放貸款。新政后，市場(chǎng)反應(yīng)如何，銀行二手房貸款是否已參照官方“指導(dǎo)價(jià)”發(fā)放備受關(guān)注。
上周深圳二手房網(wǎng)簽環(huán)比降78.3%，新政后一門店無二手房成交
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小朱所在的門店在深圳市寶安區(qū)。據(jù)小朱介紹，深圳發(fā)布二手房樓市新政后，其所在的中介門店無二手房成交。
“新政發(fā)布后，無論是買家還是房東大部分都處于觀望階段。從掛牌價(jià)格看，房東降價(jià)的意愿還不高。每一次新政出臺(tái)后，都會(huì)有一個(gè)觀望期，目前整個(gè)市場(chǎng)成交是比較慘淡的。”小朱說道。
經(jīng)紀(jì)人劉惠在過往多年業(yè)績(jī)較突出，一直是其所在中介公司的“銷售明星”。不過，從節(jié)后市場(chǎng)情況看，其目前也暫無成交。
據(jù)劉惠介紹，由于二手房指導(dǎo)價(jià)新政正好趕在春節(jié)前發(fā)布，目前新政的落地對(duì)市場(chǎng)的影響還沒有那么快顯現(xiàn)出來。“新政發(fā)布的時(shí)候正好趕上過年，我們很多經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)回家了，市場(chǎng)交易也相對(duì)較少，目前具體的執(zhí)行細(xì)則我們也在等。”劉惠說道。
二手房參考價(jià)政策的出臺(tái)也導(dǎo)致了大部分二手房搶在新政發(fā)布之日“搶閘交易”。據(jù)劉惠介紹，其手中的客戶基本上在春節(jié)前已完成交易，按照其所在中介公司按揭部的溝通，在2月8日前完成網(wǎng)簽的交易不受新政影響。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(下稱“深房中協(xié)”)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)預(yù)錄網(wǎng)簽合同統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2月8日至2月14日，深圳市二手房網(wǎng)簽1671套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比下跌30.5%，從日走勢(shì)看，2月8日當(dāng)天網(wǎng)簽達(dá)1263套，占一周網(wǎng)簽量的75.5%。
深房中協(xié)認(rèn)為，2月8日當(dāng)天網(wǎng)簽量破千套或與當(dāng)天深圳二手房住宅成交參考價(jià)政策出臺(tái)導(dǎo)致的“搶閘交易”有關(guān)。
從數(shù)據(jù)上看，新政的影響已開始顯現(xiàn)，二手房網(wǎng)簽量開始迅速下滑。深房中協(xié)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月15日至2月21日，深圳二手房網(wǎng)簽362套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比下降78.3%。從走勢(shì)上看，新政對(duì)市場(chǎng)的影響“立竿見影”，但因?yàn)楹汗?jié)假期，仍會(huì)受到一定程度的“節(jié)日效應(yīng)”影響，因此市場(chǎng)對(duì)新政的最終反應(yīng)有待持續(xù)觀察。
有銀行內(nèi)部通知按參考價(jià)放貸
2月22日，光大銀行深圳分行一個(gè)貸經(jīng)理向澎湃新聞表示，近日銀行內(nèi)部已發(fā)文，二手住房交易將根據(jù)深圳住建局發(fā)布的二手房成交參考價(jià)作為按揭貸款的參考依據(jù)。
另據(jù)媒體公開報(bào)道，建設(shè)銀行、交通銀行、北京銀行等多家在深圳的分行表態(tài)，已按照深圳官方發(fā)布的二手房成交參考價(jià)執(zhí)行貸款發(fā)放。春節(jié)前已簽合同的不需要按照官方參考價(jià)執(zhí)行。
2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。深圳市住建局指出，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。
按照住建部房地產(chǎn)專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒的解讀，深圳二手房成交參考價(jià)格原則上一年發(fā)布一次，中介掛牌價(jià)格不能超過參考價(jià)，商業(yè)銀行將根據(jù)成交參考價(jià)格發(fā)放二手房貸款。
根據(jù)參考價(jià)格表，深圳最貴的住宅小區(qū)單價(jià)被定為13.2萬元。
據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，參考價(jià)較市場(chǎng)價(jià)格有一定差距。以價(jià)格最貴的幾個(gè)小區(qū)為例來看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價(jià)是13.2萬元，但在鏈家網(wǎng)上，這一小區(qū)均價(jià)被列為20.54萬元，掛出來的8套房子中，有6套單價(jià)不低于19萬。這意味著，深圳住建局給出的參考價(jià)幾乎相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的七折。
政策發(fā)布之后，貝殼找房，中原地產(chǎn)、樂有家、Q房網(wǎng)等中介平臺(tái)，連夜全網(wǎng)屏蔽房源售價(jià)。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，目前具體的細(xì)則還沒出來，從現(xiàn)在公布的參考價(jià)來看，比市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格要低不少，所以執(zhí)行起來會(huì)有一定的難度。但如果嚴(yán)重偏低，業(yè)主不會(huì)愿意賣，客戶也很難按照這個(gè)價(jià)格買到房。
在業(yè)內(nèi)人士看來，后續(xù)銀行貸款評(píng)估價(jià)、計(jì)稅參考價(jià)是否能夠跟著政府公布的參考價(jià)走，將影響到市場(chǎng)落地的效果。
新政將有效引導(dǎo)二手房市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期下降
對(duì)于新政對(duì)市場(chǎng)的影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，銀行會(huì)不會(huì)按照這個(gè)指導(dǎo)價(jià)來做評(píng)估價(jià)以及發(fā)放貸款是新政能否發(fā)揮作用的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。從目前的表態(tài)來看，除了個(gè)別銀行(比如光大銀行)明確按照指導(dǎo)價(jià)定評(píng)估價(jià)以外，其他銀行(特別是按揭貸款大行)大部分都選擇觀望。
李宇嘉認(rèn)為，只有銀行與政府共同聯(lián)動(dòng)推進(jìn)，新政才能達(dá)到預(yù)期想要的效果，現(xiàn)階段買賣雙方或有一個(gè)博弈的過程，但只要政策堅(jiān)持下去，以及更多的銀行貫徹落實(shí)指導(dǎo)價(jià)發(fā)放貸款，二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)格肯定會(huì)有所下降。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，深圳的二手房參考價(jià)格政策，本身的目的就是為了落實(shí)房住不炒，通過錨定二手房小區(qū)維度的價(jià)格來對(duì)市場(chǎng)形成影響。同時(shí)政策的落地本身就可以引導(dǎo)合理的市場(chǎng)預(yù)期，有利于市場(chǎng)公平、公正交易。
張波指出，通過二手房參考價(jià)格來審批貸款，從實(shí)際層面來看，就是提升參考價(jià)格本身在實(shí)際落地過程中對(duì)市場(chǎng)的影響力，在控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期起到強(qiáng)引導(dǎo)作用。值得關(guān)注的是，這一政策的落地對(duì)房?jī)r(jià)的作用不會(huì)立即顯現(xiàn)，但長(zhǎng)期推進(jìn)則產(chǎn)生的效果將會(huì)變得較為明顯，尤其在控制房?jī)r(jià)上漲層面的作用力會(huì)更為直接。
張波認(rèn)為，對(duì)于二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，這一政策并不會(huì)在全國(guó)大面積推行，但部分二手房市場(chǎng)過熱的城市不排除未來會(huì)有所跟進(jìn)，尤其是部分二手房成交占主體的城市，推進(jìn)的可能性相對(duì)較大。
