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全國(guó)加碼樓市調(diào)控 多省聯(lián)動(dòng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

均一天發(fā)布一條房地產(chǎn)調(diào)控政策信息,這是今年以來(lái)中國(guó)樓市的現(xiàn)狀。一邊向投資客說(shuō)“不”,抑制樓市投資投機(jī)需求;一邊提出發(fā)展保障租賃住房,解決新市民、青年人住房問(wèn)題。多種信號(hào)預(yù)示著,各種細(xì)節(jié)長(zhǎng)效機(jī)制正在建立,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將跨入新的發(fā)展階段。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),全國(guó)樓市調(diào)控政策發(fā)布數(shù)量已經(jīng)超過(guò)140條,單月數(shù)量超過(guò)40條,均每天1.3條。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察,在“房住不炒”總基調(diào)下,這些政策核心聚焦在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金流入、人才落戶(hù)、土地供應(yīng)、整頓中介等方面。

精準(zhǔn)調(diào)控重在“聯(lián)動(dòng)”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹于4月8日約談的廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市,均為期市場(chǎng)熱度較高、房?jī)r(jià)漲幅或地價(jià)漲幅較高的城市,市場(chǎng)情緒和預(yù)期明顯不穩(wěn)。

“與前幾個(gè)月政府‘督導(dǎo)’熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控工作不同,此次‘約談’疊加兩個(gè)‘切實(shí)’(切實(shí)提高政治站位、切實(shí)扛起城市主體責(zé)任)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從約談內(nèi)容來(lái)看,中央更加注重各地調(diào)控政策效果的評(píng)估,強(qiáng)調(diào)增強(qiáng)調(diào)控針對(duì)、時(shí)效,出臺(tái)更加精準(zhǔn)的政策確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)運(yùn)行。

透過(guò)這一現(xiàn)象,可以看出調(diào)控新思路的主導(dǎo)脈絡(luò)。加強(qiáng)政策實(shí)施效果評(píng)估是一個(gè)新提法,表明城市落實(shí)主體責(zé)任將得到進(jìn)一步貫徹,因城施策將更加精準(zhǔn)有效。各地也針對(duì)新情況提出了新辦法,比如,合肥在今年年初出現(xiàn)了業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)的情況,隨即合肥約談了相關(guān)業(yè)主,并表示今后哄抬房?jī)r(jià)者將被約談。

“完善人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制”也是一個(gè)新的提法,其重點(diǎn)在于聯(lián)動(dòng),要將“人地房”與城市職住衡等資源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)起來(lái),將經(jīng)濟(jì)、人口、教育等相關(guān)領(lǐng)域協(xié)同考慮。

“此次住建部約談廣州、東莞等5個(gè)城市的背后,是這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作抬頭,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)。這幾個(gè)城市雖然此前都出臺(tái)了調(diào)控政策,但力度較輕,針對(duì)、時(shí)效不強(qiáng)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,上述幾個(gè)城市作為都市圈核心城市,普遍問(wèn)題是人口持續(xù)流入,但目前的調(diào)控政策沒(méi)有將房地產(chǎn)與人口、就業(yè)、教育、土地、規(guī)劃、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等多重因素協(xié)同考慮,造成政策碎片化。

陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,未來(lái)政策將在以下幾個(gè)方面繼續(xù)跟進(jìn):人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制的完善;調(diào)控政策與人口落戶(hù)、義務(wù)教育等的統(tǒng)籌協(xié)調(diào);二手房交易管理的強(qiáng)化等。

租賃房“保障”青年居住

“政策要求是要人、房、地掛鉤,人口凈流入的城市要增加土地供應(yīng),主要是為了解決有些地方住房土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,保障住房和土地供應(yīng)要與人口數(shù)量變化聯(lián)動(dòng)起來(lái)。

倪虹于4月9日召開(kāi)保障租賃住房工作座談會(huì),北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧等6個(gè)城市相關(guān)人士參加。倪虹在座談會(huì)上強(qiáng)調(diào),人口流入多、房?jī)r(jià)較高的城市,要科學(xué)確定“十四五”保障租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施,落實(shí)年度建設(shè)計(jì)劃,由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持,引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。積極利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)和改建保障租賃住房,堅(jiān)持小戶(hù)型、低租金,盡最大努力幫助新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體緩解住房困難。

4月11日,東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《東莞住建部門(mén)迅速行動(dòng),落實(shí)“一城一策”調(diào)控要求》。其中一條,是加快構(gòu)建保障住房、政策租賃住房和特色共有產(chǎn)權(quán)住房體系。持續(xù)加強(qiáng)人才安居建設(shè),拓寬人才住房籌集渠道,加大安居房籌集力度,加快“三限房”試點(diǎn)建設(shè),切實(shí)滿(mǎn)足不同群體的多層次住房需求。

多種信號(hào)表明,只要政策保障好,租房也能提高居住品質(zhì)。保障租賃住房、長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)房,都是降低青年人買(mǎi)房負(fù)擔(dān)的方式,也是解決大城市住房突出問(wèn)題的藥方之一。

對(duì)那些在大城市買(mǎi)房困難的人來(lái)說(shuō),租購(gòu)?fù)瑱?quán)后,落戶(hù)、教育的相關(guān)政策也會(huì)和住房政策相適應(yīng),年輕人想留在大城市就不會(huì)那么難了。但要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)“調(diào)控政策與人口落戶(hù)、義務(wù)教育”,對(duì)二手房的管理則要得到強(qiáng)化。畢竟,學(xué)區(qū)房通常是二手房市場(chǎng)價(jià)格起伏的風(fēng)向標(biāo),而隨著存量房交易規(guī)模的快速增厚,新房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)進(jìn)一步強(qiáng)化已成樓市交易新特征。

二手房市場(chǎng)強(qiáng)化“管理”

眾所周知,二手房市場(chǎng)流動(dòng)情況通常是開(kāi)發(fā)商判斷布局新房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)之一。此前的調(diào)控多聚焦在新房領(lǐng)域,二手房市場(chǎng)似乎沒(méi)有諸多限制和引導(dǎo),但今年以來(lái)的調(diào)控明顯不同,已進(jìn)入嚴(yán)控中介模式。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),特別是最一個(gè)月內(nèi),全國(guó)超過(guò)15個(gè)城市發(fā)布了針對(duì)二手房中介、二手房業(yè)主限價(jià)的政策和通知。比如,杭州、東莞,深圳等城市發(fā)布了二手房限價(jià)政策;無(wú)錫、成都、廣州、合肥、北京、上海等城市也在最針對(duì)二手房違規(guī)報(bào)價(jià)、哄抬物價(jià)等發(fā)布了相關(guān)通知與政策。

“對(duì)一線、二線城市來(lái)說(shuō),二手房市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)了市場(chǎng)的主體地位,特別是一線城市,二手房市場(chǎng)占據(jù)了市場(chǎng)成交量的80%以上。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,相比新建住宅的價(jià)格管控,過(guò)去對(duì)二手房?jī)r(jià)格的管控是市場(chǎng)空白點(diǎn),從深圳等城市開(kāi)始,最已經(jīng)有超過(guò)9個(gè)城市針對(duì)中介、二手房業(yè)主等開(kāi)啟定價(jià)管控。

張大偉進(jìn)一步稱(chēng),從市場(chǎng)趨勢(shì)看,這一輪二手房?jī)r(jià)格管控是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的新事物,深圳二手小區(qū)成交參考價(jià)的發(fā)布為各城市提供了“范本”,預(yù)計(jì)全國(guó)一線、二線城市二手房?jī)r(jià)格管控將成為趨勢(shì)。

“從期密集的調(diào)控、約談來(lái)看,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升,為了擴(kuò)大內(nèi)需,打造消費(fèi)增長(zhǎng)引擎,強(qiáng)力調(diào)控已經(jīng)成為樓市的主基調(diào)。同時(shí),配合信貸額度管控,打擊經(jīng)營(yíng)貸等資金面收緊的政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)回升的勢(shì)頭將明顯減弱。”李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在上半年達(dá)到階段高點(diǎn),下半年成交量將有所回落。部分前期漲幅比較大、外地炒房客比較多的區(qū)域,可能出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。

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