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房價(jià)漲幅趨緩的態(tài)勢(shì)日趨明顯 一線城市房價(jià)降溫效應(yīng)更加突出
國家統(tǒng)計(jì)局公布2021年4月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月新房價(jià)格環(huán)比有62個(gè)城市上漲，二手房有54個(gè)城市上漲，其中有50城新房、二手房均呈上漲趨勢(shì)。70城新房環(huán)比平均漲幅為0.5%，較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅創(chuàng)去年下半年以來新高。新房同比漲幅4.4%，與上月持平，也是階段性新高，二手房同環(huán)比漲幅也類似。整體看，房價(jià)繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。
不過，房價(jià)漲幅趨緩的態(tài)勢(shì)明顯，突出表現(xiàn)是新房或二手房價(jià)格上漲城市數(shù)開始持平或減少。其中，一線城市房價(jià)降溫效應(yīng)比較明顯，除廣州外，京滬深新房價(jià)格同環(huán)比漲幅已淡出TOP30。這意味著，自去年7月份以后，滬深為代表的一線城市密集調(diào)控，終于見到了效果。廣州在4月底出臺(tái)力度較大的調(diào)控，比如增值稅免征期2年改5年，同時(shí)廣州房貸利率連續(xù)3個(gè)月大幅度調(diào)高。從4-5月份的成交量來看，廣州新房降溫效應(yīng)將在年中前后顯現(xiàn)。
4月份，新房價(jià)格環(huán)比漲幅排第一的是重慶，除廣州外，其他都是類似重慶的“次熱點(diǎn)”二線城市(如武漢、昆明、?？?、貴陽等)，或者棚改滯后城市(如徐州、宜昌等)，顯示一二線熱點(diǎn)城市均受到嚴(yán)厲調(diào)控后，樓市熱度開始梯度向其他城市蔓延，特別是調(diào)控力度小、限售政策到期的城市，或這幾年棚改力度大、庫存小的城市。同比看，這一趨勢(shì)更加明顯。
二手房方面，最大的變化就是一線城市房價(jià)漲幅首次收窄，環(huán)比漲幅(0.8%)自去年11月以來首次收窄，同比漲幅(11.3%)自2019年四季度以來首次收窄。更值得關(guān)注的是深圳，二手房價(jià)格環(huán)比漲幅自2019年6月份以來首次“零增長”，同比自2020年7月以來首次讓出了漲幅榜TOP1的位置，漲幅退居第二位。一線城市和深圳二手房價(jià)格的變化具有標(biāo)志性意義。
它意味著，持續(xù)大半年的調(diào)控，在近期取得了明顯的績效。一線城市調(diào)控開始得比較早，需求供給兩端同步著手，新房市場最先得到控制。但是，由于二手房市場調(diào)控抓手少，新房限價(jià)導(dǎo)致一二手房價(jià)格倒掛，“打新”熱潮此起彼伏，形成了一二手房價(jià)格上漲的循環(huán)。以深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)為契機(jī)，一線城市調(diào)控重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向二手房市場，在嚴(yán)打中介虛高掛牌價(jià)、炒作二手房，特別是學(xué)位房價(jià)格的同時(shí)，收緊了二手房貸款的評(píng)估價(jià)和貸款額度。目前，一線城市二手房貸款發(fā)放周期拉長到了4個(gè)月左右。
4月份，深圳二手房交易量首次跌落到冷熱分水嶺(5000套)之下，房價(jià)漲幅也得到了明顯控制;5月份前兩周，市場繼續(xù)維持低位交易的態(tài)勢(shì)?？磥?，只要嚴(yán)打利用經(jīng)營貸和高評(píng)估價(jià)違規(guī)“加杠桿”、嚴(yán)打“深房理”等炒房行為，深圳樓市就是可管控的。只要二手房價(jià)格控制住了，避免出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，新房價(jià)格管控就可持續(xù)，整個(gè)樓市就能得到控制。
目前來看，一線城市房價(jià)得到有效控制，但無論新房價(jià)格還是二手房價(jià)格，二三線城市漲幅依舊在擴(kuò)大，這是“因城施策”的結(jié)果，也是熱度梯次傳導(dǎo)的結(jié)果，而前期調(diào)控政策到期(特別是2017年以來的限售政策到期)也有影響。但是，隨著二線城市成為調(diào)控的重點(diǎn)，再加上信貸額度管控明顯收緊，利率也開始反彈，預(yù)計(jì)二線城市也將在三季度開始觸頂，全國樓市量價(jià)也階段性見頂。
