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首創(chuàng)置業(yè)面臨盈利與融資雙重危機 腳踩兩道紅線為其融資埋下隱患

作為大型房地產企業(yè),首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(以下簡稱“首創(chuàng)置業(yè)”,02868.HK)或許正在面臨盈利與融資雙重危機。

5月10日,首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布了2021年4月銷售簡報。根據銷售簡報,2021年1-4月,首創(chuàng)置業(yè)累計實現簽約面積約112.9萬方米,累計簽約金額約251.2億元,同比增長131.3%;簽約均價2.2萬元/方米。

從銷售情況來看,首創(chuàng)置業(yè)的表現似乎并不差。但是在銷售數據亮眼的背后,其2021年第一季度歸母凈利潤卻虧損了1.83億元。不僅如此,負債持續(xù)攀升的首創(chuàng)置業(yè),在“三道紅線”財務指標中兩項未達標的壓力下,公司計劃發(fā)行18.5億元的中期票據也被取消?!?span id="p8bcvqzyi6y0" class="keyword">投資者網》就本文相關情況聯系首創(chuàng)置業(yè),但一直未收到公司方面的回復。

凈利潤虧損欲聚焦地產主業(yè)

公開資料顯示,首創(chuàng)置業(yè)是中國領先的房地產綜合運營商之一,以住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體和土地一級開發(fā)為核心業(yè)務線,積極推進文創(chuàng)、高科技產業(yè)地產和租賃住房等創(chuàng)新業(yè)務。公司聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市,專注改善型項目和剛需快周轉項目。

2018年,首創(chuàng)置業(yè)曾構建過2018年至2020年分別實現750億元、1000億、1400億元銷售額的藍圖。但是事實上,首創(chuàng)置業(yè)的銷售情況并未如其所愿。

數據顯示,2018年,首創(chuàng)置業(yè)全年的銷售簽約金額為706.4億元,并未完成當年目標銷售額;2019年,首創(chuàng)置業(yè)將千億目標下調至800億元,僅以808.1億元銷售額勉強達標;而在2020年,首創(chuàng)置業(yè)的銷售額出現下降,為708.6億元,同比減少12.31%。與調整后的800億銷售目標仍存在不小差距。

而在業(yè)績表現方面,首創(chuàng)置業(yè)也逐漸呈現盈利乏力疲態(tài)。數據顯示,首創(chuàng)置業(yè)2020年實現營業(yè)收入212.48億元,同比增長約2%;營業(yè)利潤18.01億元,同比減少約49%;歸屬母公司股東凈利潤9.82億元,同比減少約54%,三年首次出現歸母凈利潤下滑,也是2020年為數不多未進行分紅的房地產上市公司之一。

首創(chuàng)置業(yè)2020年歸母凈利潤腰斬,到了今年一季度,該指標數據仍在持續(xù)惡化。2021年一季度業(yè)績報告顯示,2021年一季度,首創(chuàng)置業(yè)實現營業(yè)收入約48.84億元,歸母凈利潤虧損1.83億元。

事實上,進入2021年,首創(chuàng)置業(yè)在銷售端逐步發(fā)力。數據顯示,2021年前4月,首創(chuàng)置業(yè)的銷售額簽約金額約251.2億元,同比增長131.3%,完成800億元銷售目標的三成。從銷售地區(qū)來看,首創(chuàng)置業(yè)在京津滬的銷售占比約6成,延續(xù)了公司五年的銷售布局。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《投資者網》表示:“一季度其實銷售數據確實不錯。尤其是2月份,淡季不淡,(房企)銷售金額都不錯。從實際過程看,不排除很多項目都是地價成本高,但是降價促銷銷售了,所以會影響類似盈利數據。”

從銷售均價數據來看,2020年全年,首創(chuàng)置業(yè)銷售簽約均價2.4萬元/方米。2021年1-4月的簽約均價2.2萬元/方米,均價出現下降。

值得一提的是,盈利不佳的首創(chuàng)置業(yè)意欲聚焦地產主業(yè)。根據3月29日首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的《有關奧萊業(yè)務重組意向書》,首創(chuàng)置業(yè)擬轉讓全部奧特萊斯業(yè)務予首創(chuàng)集團,包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項目的首創(chuàng)鉅大及首創(chuàng)置業(yè)其他奧特萊斯項目。

資料顯示,首創(chuàng)集團是首創(chuàng)置業(yè)控股股東,持有56.7%的股權。年報信息顯示,截至2020年末,首創(chuàng)置業(yè)已開業(yè)奧萊數量達13家。奧萊業(yè)務2020年全年實現營業(yè)額約74億元,相較2019年78.3億元出現微降。首創(chuàng)置業(yè)表示:“奧萊業(yè)務重組后,首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)業(yè)務,而首創(chuàng)鉅大在首創(chuàng)集團的直接管理下,將繼續(xù)專注于綜合奧特萊斯物業(yè)項目。”

腳踩兩道紅線借新還舊“解渴”

首創(chuàng)置業(yè)盈利能力亟待改善的同時,公司高負債纏身以及腳踩兩道監(jiān)管紅線也為其融資埋下隱患。

全年銷售額仍未躋身“千億行列”的首創(chuàng)置業(yè),其債務已達千億。Wind數據顯示,2014年至2020年,首創(chuàng)置業(yè)的總負債分別為572.66億元、818.14億元、919.09億元、1094.90億元、1315.16億元、1432.28億元、1632.20億元,其中,2020年總負債增速為13.96%。截至2021年一季度末,首創(chuàng)置業(yè)的負債總值上升至1674.71億元,持續(xù)增長。

根據房地產行業(yè)的“三道紅線”融資新規(guī),房企面臨三道紅線壓力:一、剔除預收款的資產負債率不得大于70%;二、凈負債率不得大于100%;三、現金短債比不得小于1倍。從首創(chuàng)置業(yè)對應財務指標來看,截至2020年末,首創(chuàng)置業(yè)的凈負債率為127%,剔除預售款以后的凈資產負債率為71.3%,現金短債比為1.13,觸及了兩道紅線。

根據“三道紅線”的觸線情況,房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四擋。腳踩兩條紅線的首創(chuàng)置業(yè)為橙色檔,負債年增速將不得超過5%。

或許是為了抓住融資新規(guī)實施前的融資窗口期,今年以來首創(chuàng)置業(yè)多次發(fā)債融資。資料顯示,今年1月,首創(chuàng)置業(yè)境外成功發(fā)行4億美元5年期高級債券,票面利率4.65%;3月,公司成功發(fā)行兩期境內AAA級公募公司債券合計人民44.3億元,期限3+2年,其中一期人民20億元票面利率4%,二期人民24.3億元票面利率3.97%。

值得注意的是,首創(chuàng)置業(yè)在4月計劃發(fā)行的18.5億元中期票據遭遇波折。4月29日,上海清算所發(fā)布關于首創(chuàng)置業(yè)2021年度第一期中期票據取消發(fā)行的公告,公司決定取消不超過18.5億元的中期票據發(fā)行。對此,首創(chuàng)置業(yè)方面表示:“鑒于期市場波動較大,結合公司實際情況,根據本公司安排,決定取消本次中期票據發(fā)行。本公司將另擇時機重新發(fā)行。”

嚴躍進對《投資者網》表示:“一般來說,債券發(fā)行被取消有很多原因。第一、如果外部監(jiān)管政策趨嚴,部分債券獲批的可能就不大。第二、如果房企對于此類發(fā)債的成本過高有擔憂,那么也是會暫停的。第三、在‘三道紅線’監(jiān)管下,發(fā)行債券確實會比較謹慎。”

不過,首創(chuàng)置業(yè)公開解釋這次債券暫停發(fā)行“只是因為技術因素”所致。4月30日,首創(chuàng)置業(yè)公告表示,公司成功發(fā)行2021年第一期境內銀行間中期票據人民18.5億元,期限3+2年,票面利率4.19%。

首創(chuàng)置業(yè)4月15日對外宣布,公司將通過一批或分批形式,發(fā)行本金總額不超過50億元的境內公司債券,公司擬將境內公司債券所得款項全部用于償還公司債務。但是時隔一個多月,該筆債券發(fā)行仍未有最新消息。

今年以來,首創(chuàng)置業(yè)多次發(fā)債融資,也在一定程度上反映了公司在債務高壓之下資金緊張的狀況。對照首創(chuàng)置業(yè)在2020年業(yè)績發(fā)布會上給自己未來設置的一條主線——“堅決降負債,控風險,強抓回款,降稅增效,以經營現金流覆蓋土地投資,全力降低杠桿水,嚴控債務規(guī)模”,首創(chuàng)置業(yè)的穩(wěn)業(yè)績、降杠桿之路仍然面臨巨大挑戰(zhàn)。

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