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上海針對(duì)樓市亂象進(jìn)行“精準(zhǔn)打擊” 預(yù)計(jì)今年上海學(xué)區(qū)房會(huì)降溫
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高，全國商品房成交均價(jià)突破1萬元/平方米。
自新一輪政策集中出臺(tái)以來，房價(jià)和地價(jià)已經(jīng)成為各地政府嚴(yán)監(jiān)管的對(duì)象——各地不僅掀起了購房首付資金來源的監(jiān)管風(fēng)暴，還針對(duì)學(xué)區(qū)房暴漲、炒房客涌入等問題，通過加碼限購、限售、嚴(yán)查資金來源等各種調(diào)控手段，對(duì)樓市亂象進(jìn)行“精準(zhǔn)打擊”。
雖然全國房價(jià)未來是否會(huì)維持在萬元以上的均價(jià)水平仍有待觀察，但各城市嚴(yán)查違規(guī)貸款、深化教改、打擊炒房客的大趨勢(shì)，不會(huì)改變。
3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，將從今年9月1日起施行。
此次政策提出了一個(gè)重要的創(chuàng)新或改革，即“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%～65%。其中，名額分配到區(qū)招生錄取，以區(qū)為單位，依據(jù)總分排序按計(jì)劃錄取;名額分配到校招生錄取，以初中學(xué)校為單位，依據(jù)總分排序按計(jì)劃錄取。
通俗而言，今后在上海即使再“菜”(編者注：實(shí)力較差)的初中也有名額上好的高中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉或?qū)閷W(xué)區(qū)房降溫。
新政的效果已開始顯現(xiàn)。
“以前這里的房東都不大情愿讓我們中介人員進(jìn)屋。出了教改政策后，房東看到我們帶客戶都很熱情，還經(jīng)常叫我去家里坐坐。”3月23日，上海浦東某熱門學(xué)區(qū)房中介小王對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。
上海學(xué)區(qū)房“高燒”快一年
易居研究院智庫中心提供給《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者的一份報(bào)告顯示，上海學(xué)區(qū)房“高燒”是從2020年二季度開始的。
該報(bào)告挑選了三大板塊進(jìn)行分析。其中，大三林板塊是2020年學(xué)區(qū)房炒作較多的新興板塊;張江板塊本身是上海較為優(yōu)質(zhì)的近郊區(qū)學(xué)區(qū)板塊;黃浦區(qū)則代表了上海教育資源豐富的主城區(qū)。
大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數(shù)據(jù)，而黃浦區(qū)則選取了二手住宅數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)顯示，大三林板塊(含前灘，新房)、張江板塊(較為優(yōu)質(zhì)的近郊區(qū)學(xué)區(qū)板塊，新房)和黃浦區(qū)(教育資源豐富的主城區(qū)，二手房)3個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格，2019年比較穩(wěn)定。到了2020年，尤其是當(dāng)年二季度開始，這3個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格明顯上漲，出現(xiàn)了學(xué)區(qū)炒作、一房難求、房價(jià)哄抬、預(yù)期不穩(wěn)等現(xiàn)象。2020年下半年，其價(jià)格漲幅明顯高于上海平均水平。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫的監(jiān)測，2020年全年，上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%;而大三林板塊新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。
克而瑞認(rèn)為，這樣的漲幅明顯偏大，說明價(jià)格虛高。若后續(xù)價(jià)格下跌，則容易對(duì)購房者產(chǎn)生各類風(fēng)險(xiǎn)。
回訪：學(xué)區(qū)房降溫，“老破小”首當(dāng)其沖
今年1月，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾實(shí)地探訪浦東某“老破小”學(xué)區(qū)房，彼時(shí)該小區(qū)有房源報(bào)價(jià)每平方米21萬元，僅一墻之隔的另一小區(qū)因號(hào)稱“雙學(xué)區(qū)”房，則要再加價(jià)50萬～100萬元不等。
當(dāng)時(shí)房產(chǎn)中介小劉告訴記者，房東挑客現(xiàn)象嚴(yán)重，一般要求全款或少貸款，如果還沒有準(zhǔn)備好資金就沒必要看房了。“房東也已看好了其他樓盤要趕緊下單，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不跳價(jià)就是好房東了!”
3月23日，當(dāng)記者再次詢問該小區(qū)房價(jià)時(shí)，小劉介紹，有戶近50平方米的兩居室目前報(bào)價(jià)680萬元，只要出價(jià)，都可以談。“說句實(shí)話，我都瞧不上這房子，在這里買房很多人都是掛個(gè)戶口就再租掉的，都是為了孩子讀書用。”
小劉告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，現(xiàn)在房東的心態(tài)和去年大不一樣，看到別人降價(jià)也有些著急。“去年有戶50平方米的房子掛800萬元總價(jià)，當(dāng)時(shí)房東的心態(tài)是不愁賣，隨便掛個(gè)高價(jià)，現(xiàn)在政策一出立馬降了70萬元。”
記者還發(fā)現(xiàn)，近期上海鏈家下架了約萬套二手房源。有房產(chǎn)銷售透露，現(xiàn)在要上架房源，需要上傳房東的身份證、房產(chǎn)證等真實(shí)信息并經(jīng)后臺(tái)人工審核，否則鏈家平臺(tái)的外網(wǎng)就無法展示，但內(nèi)網(wǎng)還能看得到。
3月24日，記者以購房者身份詢問主銷黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)中介小吳。小吳介紹說：“我感覺這里的學(xué)區(qū)房反而有微漲，只是房東不像年前那樣‘高姿態(tài)’，可以跟他砍價(jià)。”據(jù)了解，黃浦區(qū)目前在售學(xué)區(qū)房小戶型均價(jià)約15萬元/平方米，大戶型約10萬～13萬元/平方米。
“菜中”周邊住宅可不可以買?
中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦對(duì)記者說：“我個(gè)人將學(xué)區(qū)房定義為小學(xué)能上一梯隊(duì)的公辦學(xué)校，因?yàn)樾W(xué)主要是培養(yǎng)好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，而將能上初中定義為學(xué)區(qū)房我認(rèn)為有炒作的嫌疑。從過年到現(xiàn)在，浦東很多地方出現(xiàn)了以炒初中學(xué)區(qū)房為主的情況，這次中考教改可以說是對(duì)這批人的‘當(dāng)頭棒喝’。”
“此次政策的核心是入學(xué)機(jī)會(huì)的公平，哪怕是‘菜小’和‘菜中’，只要讀書好，就能進(jìn)好的高中。很明顯是強(qiáng)調(diào)大家受優(yōu)質(zhì)教育機(jī)會(huì)均等。”盧文曦說。
盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前一些房源價(jià)格上漲僅僅依賴學(xué)區(qū)概念，周邊配套等實(shí)際并不完善。“學(xué)校未必是一流的，也不一定能確保進(jìn)好學(xué)校，其中風(fēng)險(xiǎn)可想而知。”他介紹，2020年上海學(xué)區(qū)房價(jià)格漲了20%～25%，而普通住宅價(jià)格上漲還不到10%，明顯是學(xué)區(qū)溢價(jià)造成的。今后隨著教育質(zhì)量落差減小，溢價(jià)將會(huì)慢慢收窄。公辦初中學(xué)區(qū)房會(huì)有松動(dòng)空間，而公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房則相對(duì)堅(jiān)挺。
有家長糾結(jié)，孩子在牛校里并不拔尖，放“菜中”還可能拼個(gè)前幾名，既然“菜中”也有進(jìn)入名校機(jī)會(huì)，那么是否有必要去買“菜中”旁的房子呢?
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士介紹，牛校的機(jī)會(huì)更多，“菜中”雖然也有名額，但數(shù)量不敢保證。在孩子學(xué)習(xí)水平固定的情況下，上牛校還是上“菜中”更易進(jìn)名校，本質(zhì)上是一個(gè)概率問題。
盧文曦解釋說：“打鐵還需自身硬，‘菜中’只有掐尖才有機(jī)會(huì)。完全淡化學(xué)區(qū)房我覺得也不現(xiàn)實(shí)，但今后學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價(jià)不會(huì)像以前30%那么夸張，可能會(huì)回調(diào)到15%左右。”
業(yè)內(nèi)人士呂智超接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說，學(xué)區(qū)房概念本就是相對(duì)概念，是在穩(wěn)定的競爭體系當(dāng)中為孩子找到相對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)的位置?，F(xiàn)在舊的平衡被打破了，但未來還是會(huì)建立新的平衡。到時(shí)，只要還存在相對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)，大家還是會(huì)去尋找相對(duì)優(yōu)勢(shì)的位置，“菜小”“菜中”也有可能成為未來大家追捧的機(jī)會(huì)。
呂智超說，絕大多數(shù)買學(xué)區(qū)房的人都明白，最重要的其實(shí)是學(xué)校的同學(xué)和學(xué)習(xí)氛圍，所以“菜中”的幾個(gè)名額真不一定能吸引到多少人，“畢竟，無論有沒有名額，孩子自己學(xué)得好，才是最重要的前提，這也符合這次的改革初衷——不是為了吸引拔尖學(xué)生跑去和‘菜中’學(xué)生搶名額，而是給普通家庭的孩子更多機(jī)會(huì)”。
預(yù)計(jì)：2021年上海學(xué)區(qū)房降溫
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2021年1月，上海市就發(fā)布過《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。隨著3月16日上海教委政策的出臺(tái)，政策組合拳效應(yīng)體現(xiàn)，熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房有降溫的跡象，各類房價(jià)虛高的現(xiàn)象也將繼續(xù)減少。若配合上海5個(gè)新城建設(shè)等新政策，可以預(yù)計(jì)，“十四五”期間，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的上海樓市，將呈現(xiàn)“炒作減少、房價(jià)趨穩(wěn)、秩序規(guī)范”的特征。
嚴(yán)躍進(jìn)分析說，從這兩年購房市場和擇校情況來看，出現(xiàn)過很多不理性的現(xiàn)象。一窩蜂爭搶所謂的好學(xué)校，造成了很多問題和矛盾，例如：對(duì)教育政策理解不透徹，導(dǎo)致家庭教育出現(xiàn)各類問題;盲目追捧學(xué)區(qū)房，也可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因，不能就讀意向?qū)W校;追漲的情緒下，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的購入成本很高，房價(jià)下跌后出現(xiàn)虧損。
“此類問題勢(shì)必要解決，既需要政府層面進(jìn)行機(jī)制或制度的設(shè)計(jì)，也需要家長或購房者心態(tài)的調(diào)整。”嚴(yán)躍進(jìn)說，對(duì)于學(xué)區(qū)房在內(nèi)的市場穩(wěn)定工作，實(shí)際上也是今年全國各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門的重點(diǎn)工作。今年一季度，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺(tái)過各類政策，從各個(gè)角度各個(gè)渠道出發(fā)，積極穩(wěn)定了學(xué)區(qū)房的價(jià)格和市場預(yù)期。此次上海教改政策具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)，對(duì)于全國各地學(xué)區(qū)房降溫工作具有很好的啟發(fā)意義。
