前不久,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》),為引導(dǎo)住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展提供了有針對(duì)性的指導(dǎo)。
這一新政受到租客、房東與行業(yè)機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。各方普遍認(rèn)為,《意見(jiàn)》直接回應(yīng)了民生關(guān)切,不僅提高了對(duì)租房者的保護(hù)力度,也有利于住房租賃行業(yè)規(guī)范發(fā)展。
對(duì)準(zhǔn)租房痛點(diǎn)
租購(gòu)并舉,是當(dāng)前住房制度的重要內(nèi)容。不過(guò),房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在著“重購(gòu)輕租”的局面。租賃市場(chǎng)的短板,影響了租戶(hù)的獲得感,放大了供需的不平衡。
租房的痛點(diǎn)有哪些?
——頻繁搬家,住得不踏實(shí)。河南姑娘趙菲在北京從事傳媒工作已經(jīng)好幾年,一直租房住。在她看來(lái),租房過(guò)程中的不穩(wěn)定性是最大的痛點(diǎn)。“經(jīng)常要搬家。有時(shí)候是因?yàn)樽约汗ぷ髯儎?dòng),想換個(gè)近一些的住處。多數(shù)情況下,是房東另有安排,或者房租上漲太多,不得不搬家。搬一次家很累人,也增加了不安定感,讓人覺(jué)得租來(lái)的房子不是家。”趙菲說(shuō)。來(lái)自山東的張瑞也有同感。她說(shuō),特別是合租情況下,每次搬家還要面臨室友磨合的問(wèn)題,住得不踏實(shí)。“我們最后還是選擇了買(mǎi)房,畢竟剛結(jié)婚,這樣也穩(wěn)定一些。”
——溝通困難,“小摩擦”變成“大問(wèn)題”。許西是上海一名醫(yī)藥行業(yè)工作者,兒子正在讀初中。為了縮短孩子從住處到學(xué)校的路程,爺兒倆曾經(jīng)在某公寓租住過(guò)一年時(shí)間。許西介紹,2020年9月份開(kāi)始直到退租,房間的網(wǎng)絡(luò)信號(hào)一直是中斷的。“當(dāng)時(shí),我嘗試聯(lián)系客服,客服說(shuō)這是供應(yīng)商切換,并承諾會(huì)在幾天后恢復(fù)網(wǎng)絡(luò)。結(jié)果卻是一拖再拖,直到我租期結(jié)束也沒(méi)恢復(fù)。除了斷網(wǎng)以外,約定的保潔服務(wù)也是不斷縮水,從一周一次變成一個(gè)月一次。這些事看著不大,可是很影響居住體驗(yàn)。”
——信息不暢,房東抱怨也不少。“我家有一套空閑的毛坯房想出租。如果交給中介,往往會(huì)面臨租客輪替帶來(lái)的空檔期和壓價(jià)問(wèn)題。如果轉(zhuǎn)包給長(zhǎng)租公寓,又會(huì)在裝修標(biāo)準(zhǔn)、房租水平隨行就市調(diào)整方面出現(xiàn)分歧,真頭疼!說(shuō)到底還是要有一個(gè)完善的市場(chǎng)才行啊!”家住浙江杭州的李先生嘆氣說(shuō),自己也嘗試過(guò)直接尋找合適的租客。然而,個(gè)人信息傳播能力終究有限,每次在網(wǎng)上發(fā)布的出租信息都石沉大海,沒(méi)什么反響。
“部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè),利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池,控制房源、哄抬租金”“少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂,嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益”……此次發(fā)布的《意見(jiàn)》,在開(kāi)篇就明確了要推動(dòng)解決的問(wèn)題,可謂對(duì)準(zhǔn)市場(chǎng)痛點(diǎn)。
規(guī)范租金收取
貝殼研究院最近發(fā)布的《2021新青年居住消費(fèi)報(bào)告》顯示,約49.2%的受訪(fǎng)者目前正租房居住,租房是青年人解決居住問(wèn)題的主流選項(xiàng)。其中,經(jīng)濟(jì)、方便、便宜是年輕人主要考慮因素。而工作不穩(wěn)定導(dǎo)致更換住處,虛假房源信息多,安全隱患、維修責(zé)任無(wú)人承擔(dān),房屋質(zhì)量差及克扣押金等,是年輕人租房時(shí)遇到最多的問(wèn)題。
如何讓租房者“挺直腰桿”,愿意租房、租得安心?《意見(jiàn)》圍繞“租金”環(huán)節(jié)給出了多項(xiàng)具體措施。
——制止“高收低出”“長(zhǎng)收短付”。《意見(jiàn)》明確住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的,或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的,應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶(hù),并通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。
自如首席運(yùn)營(yíng)官梁占華表示,《意見(jiàn)》的出臺(tái),將直接推動(dòng)“高收低出”“長(zhǎng)收短付”這一行業(yè)歷史問(wèn)題的解決,推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。租客與房東都將成為規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境的參與者、需求者與受益者。
——對(duì)租賃企業(yè)“管資金、管貸款”。貝殼研究院分析師黃卉介紹,為了更好地促進(jìn)房屋向居住屬性回歸,《意見(jiàn)》明確提出“杜絕租賃企業(yè)挪用租客租金來(lái)擴(kuò)張規(guī)模”“嚴(yán)禁違規(guī)利用杠桿擴(kuò)張,不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù),規(guī)范租金貸使用,防止企業(yè)以租金貸資金形成資金池”等等。“這是對(duì)過(guò)去租賃企業(yè)粗放式發(fā)展的糾偏,將提升租客和業(yè)主對(duì)租賃企業(yè)的信心,同時(shí)有效推動(dòng)輕資產(chǎn)租賃企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營(yíng),改善各大城市新市民特別是年輕人的居住環(huán)境。”黃卉說(shuō)。
——租金變動(dòng)不能太隨意?!兑庖?jiàn)》強(qiáng)調(diào)發(fā)揮住房租賃企業(yè),尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場(chǎng)租金水平方面的示范作用,對(duì)于租金上漲過(guò)快的可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。
穩(wěn)定租金水平的具體措施,各地還在研究醞釀中,但這一指導(dǎo)方向已經(jīng)讓不少租房者感到振奮。“租房是我們這些年輕人在大城市工作生活必經(jīng)的過(guò)程。《意見(jiàn)》的出臺(tái),反映出國(guó)家非常重視住房租賃行業(yè),正在從頂層設(shè)計(jì)上推動(dòng)和規(guī)范長(zhǎng)租產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”北京白領(lǐng)崔夢(mèng)堯表示,自己租房近5年,開(kāi)始是合租,現(xiàn)在已換成整租。如果租房很穩(wěn)定、不用擔(dān)心搬家和隨意漲房租,自己很樂(lè)意考慮長(zhǎng)期租房居住。
嚴(yán)格租賃監(jiān)管
好的政策,不僅是解難題,還在于為市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展建制度、立規(guī)矩。
今后,住房租賃從業(yè)管理將更嚴(yán)格?!兑庖?jiàn)》提出,住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,開(kāi)展經(jīng)營(yíng)前,通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)推送開(kāi)業(yè)信息,由所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。
同策研究院資深分析師張吉輝表示,輕資產(chǎn)住房租賃行業(yè),進(jìn)入門(mén)檻低、行業(yè)參與者眾多,質(zhì)量參差不齊,長(zhǎng)期以來(lái)缺乏有效的抓手和方式,監(jiān)管有所不足。此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)可謂有的放矢,體現(xiàn)了政府部門(mén)整治租賃市場(chǎng)亂象的決心。
“此外,通過(guò)租賃服務(wù)管理平臺(tái)信息化的建設(shè),使物業(yè)、租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)、承租人情況、資金賬戶(hù)、市場(chǎng)價(jià)格等信息公開(kāi)化、透明化,這有助于解決租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題,并落實(shí)了責(zé)任主體。”張吉輝說(shuō)。
《意見(jiàn)》還專(zhuān)門(mén)提出,城市政府對(duì)規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)承擔(dān)主體責(zé)任,要建立多部門(mén)協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制,并將相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管工作納入政府績(jī)效考核體系。
新政策不僅受到租房者歡迎,也得到企業(yè)的積極回應(yīng),認(rèn)為這將引導(dǎo)房屋租賃行業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化發(fā)展。“自如已經(jīng)推出了‘增益租’的全新模式,在裝修層面,根據(jù)實(shí)際房屋情況進(jìn)行設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)工期全透明,全流程數(shù)字化管理,業(yè)主可通過(guò)自如APP查看裝修進(jìn)度;在收益方面,自如會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和樓盤(pán)情況與業(yè)主商定出房?jī)r(jià),在市場(chǎng)向好時(shí),超出商定價(jià)格的部分與業(yè)主進(jìn)行收益分成。”梁占華表示。
“相信隨著國(guó)家政策的落實(shí),租房市場(chǎng)會(huì)更加規(guī)范,我也會(huì)繼續(xù)考慮選擇一些知名、靠譜的中介或平臺(tái)進(jìn)行租房。畢竟,監(jiān)管到位,行業(yè)才能健康發(fā)展,發(fā)展好了對(duì)大家都有利。”剛從長(zhǎng)春大學(xué)畢業(yè)、正準(zhǔn)備租房的馮美琪說(shuō)。