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蘇州5宗地塊成交總金額達421.65億元 多馬甲上演奪地搶食
持續(xù)三日，蘇州首場集中賣地于6月2日落下帷幕。此番蘇州共計出讓32宗地塊，不包括保障房在內，共有25宗涉宅用地，25宗地塊成交總金額達421.65億元。
與諸多城市的規(guī)則有所不同，蘇州設有“限地價+一次性報價區(qū)間+近均價者得”的競買規(guī)則。業(yè)內普遍認為，這一土拍規(guī)則在有效穩(wěn)住地價的同時，打破了過去“價高者得”的規(guī)律，也給房企留下了較為穩(wěn)定的收益預期?？v觀三日土拍，所有出讓地塊的溢價率有效地控制在了15%以內。
本次集中供地首日，共計出讓的9宗涉宅用地，規(guī)劃建面約132萬方平方米，成交總價189.1億元，其中7宗地進入一次性報價區(qū)間，2宗地底價成交，平均溢價率為7.95%。
華僑城成為首日最大贏家，其以85億元的總價連續(xù)拿下三宗地塊，包攬了本次集中供地中姑蘇區(qū)僅有的兩宗地塊。而在蘇州深耕多年的綠城、旭輝、萬科分別摘得一宗地塊。
次日共有7宗地塊成功出讓，總出讓面積53.02萬平方米，總成交建面98.18萬平方米，成交總價116.26億元，平均溢價在6.92%。其中共有4宗涉宅地塊進入一次性報價。
其中，武漢城建在157輪一次性報價后，拿下了競爭頗為激烈的太湖科學城地塊，成交價約為18.5億元，溢價率約為12.54%。據(jù)億翰智庫分析，2021年以來，武漢城建旗下的旗武漢地產先是以3.6萬元/平方米的價格刷新義烏“單價地王”，而后又競得寧波慈古塘地塊，此次再進蘇州，頗有進軍長三角之意。
恒力是土拍第三日拿地最多的房企，該公司以底價包攬了吳江區(qū)3宗涉宅用地，總拿地金額33.7億，總建面約60.29萬方平方米。
引人關注園區(qū)奧體板地塊，原定于6月1日出讓，但因瀏覽器故障，延遲至2日出讓。在經(jīng)過29輪競價后，地塊進入一次報價階段，最終由南京安居以40.02億元的價格競得，樓面價2.52萬元/平方米，溢價率為14.97%。這也是此輪集中供地中溢價率最高的地塊。
與眾多長三角城市相同的是，蘇州良好的城市界面對房企銷售起到很好的支撐作用。
公開數(shù)據(jù)顯示，2020年，蘇州全年實現(xiàn)GDP 超2億元，成為全國第六個GDP突破2萬億元大關的城市，也是唯一一個突破2萬億元大關的普通地級市;同時，蘇州的常住人口超過千萬。
蘇州樓市在過去幾年表現(xiàn)較好。億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，近期，蘇州的去化周期一路縮短，從2020年12月的15.3個月，縮短至今年5月份的12.7個月。
與許多長三角城市有所不同的是，開發(fā)商在蘇州的房地產市場仍然具備一定利潤空間。這與蘇州推行的“限地價+一次性報價區(qū)間+近均價者得”的土地出讓規(guī)則關系密切。
2016年8月起，蘇州就開始實施一次性報價政策。出讓公告顯示，“一次報價”即當網(wǎng)上競價超過中止價時，轉為網(wǎng)上一次報價;最終以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人。
貝殼研究院高級分析師潘浩向第一財經(jīng)記者表示，在達到中止價之后，房企在一次報價階段，其實是競一個合理價，這相當于給企業(yè)保留了相對合理的利潤空間，同時也很好地抑制土地出讓時出現(xiàn)高溢價。
據(jù)統(tǒng)計，本次蘇州出讓的32宗地塊中，產生溢價率的地塊共16宗，溢價率在10%以上的有13宗，最高的為14.97%。實際上，2017年以來，蘇州涉宅地塊溢價率始終在15%以下，成交樓板價不足1.4萬元/平方米。
不過，蘇州的規(guī)則還是存在不足之處。記者從參與了此次土拍的房企投拓人士處了解到，蘇州對馬甲公司的限制沒有上海嚴格，有錢的企業(yè)可以注冊多個馬甲公司參與出價，從而達到操控均價的目的。據(jù)悉，今年初蘇州張家港曾出現(xiàn)逾400個房企馬甲搶一塊地的情況。
本次集中供地中，多馬甲參與奪地的情況再度上演。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土拍首日，有7宗涉宅地塊共吸引了430個房企馬甲公司參與一次性報價。
