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萬科都會“網(wǎng)紅盤”意外遇冷 深圳樓市漸趨理智打新人愈趨理性
6月20日，寶安區(qū)萬科都會四季線上選房，棄選率約四成。至6月21日夜間23時，萬科都會四季項目還有近三成房源未售出。
對比尖崗山片區(qū)10萬+/㎡的在售二手房，均價不得高于83265元/㎡的萬科都會四季存一二手倒掛現(xiàn)象。市場人士對網(wǎng)紅盤開盤遇冷頗感意外之際，也認(rèn)為樓盤受制于交通短板顯著、學(xué)校配套吸引力一般等，性價比優(yōu)勢并不顯著。相比之下，配套、交通等條件相當(dāng)?shù)纳钲跂|部坪山區(qū)華潤萬樾府開盤當(dāng)日即告清盤。
東西兩大網(wǎng)紅盤，分別遭遇一熱一冷局面。市場人士認(rèn)為，這并不足以說明深圳樓市“打新”遇冷，但是“打新”愈趨理性是一個微妙的轉(zhuǎn)變。
“網(wǎng)紅盤”意外遇冷
常年行走在焦慮邊緣的深圳買房族，似乎很難找到拒絕網(wǎng)紅盤萬科都會四季的理由。
從樓盤本身來看，萬科都會四季是深圳寶安區(qū)尖崗山豪宅片區(qū)的剛需盤，總價不足600萬元就能上車3房，不足1000萬元就能買到舒適的4房2廳。對比對面樓盤越秀和樾府3房起步價1000萬+，萬科都會四季原本是擁有較強(qiáng)吸引力的。剛需族小林就是網(wǎng)紅盤萬科都會四季粉絲中的一員。
萬科都會四季所在的尖崗山片區(qū)是深圳西部最大的別墅群片區(qū)，周邊分布有中海地產(chǎn)(00688.HK)、越秀地產(chǎn)(00123HK)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等開發(fā)商的大戶型豪宅。
該項目是萬科于2020年11月以“59.98億+配建6.6萬平方米人才房”摘得宗地A122-0371。該宗地項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于83265元/㎡，只租不售的人才住房初始配建面積為14060㎡。
這也是萬科時隔多年后出現(xiàn)在深圳招拍掛市場拿的首個地塊，并首次進(jìn)入尖崗山豪宅片區(qū)。
樓盤戶型主打剛需人群，主要為75平方米、95平方米、115平方米的3-4房，總價區(qū)間在524-1113萬元/套，帶精裝修交付。各戶型房源單價不足九萬，而周邊在售的中海9號公館、曦谷花園等二手房源單價均在十萬以上。2020年，尖崗山片區(qū)的越秀和樾府項目入市，均價9.1萬元/平方米。
對于小林這樣預(yù)算有限的剛需購房群來說，75平方米三房在這個片區(qū)還是有一定的稀缺性。
早在今年三四月份，就有一些房產(chǎn)微信群在發(fā)售該項目即將面世的預(yù)熱信息，稱“感興趣的可以發(fā)購房人姓名+電話了解登記拉購房群”、“優(yōu)先通知已經(jīng)登記的客戶”等。本就對這個項目好感度頗高的小林，彼時也加入了部分購房群，以方便提前獲悉網(wǎng)紅盤的發(fā)售信息。
6月20日，萬科都會四季線上選房正式開始，1306批選房客戶選購856套房源。下午13:20分左右，線上選房結(jié)束，但項目成交約500套，剩余300多套仍未售出，市場反響平淡。
至6月21日夜間23時，萬科都會四季項目還有近三成房源未售出。多個消息人士向第一財經(jīng)記者進(jìn)一步透露，該樓盤94平方米、96平方米戶型還有一百套左右待售，115平方米戶型還有十余套左右在售。
深圳不少“打新”盤有一開盤即遭遇秒光的經(jīng)歷，“打新”盤買到即賺到的理念深入人心。以深圳2020年度網(wǎng)紅盤華潤置地(01109.HK)為例，選房全程耗時13個小時，華潤城潤璽一期1171套房源全部售罄，樓盤有效誠意登記號達(dá)到9687個，須驗資凍結(jié)350萬元/套，凍結(jié)資金高達(dá)339.05億元，直逼深圳2020年11月23日一日土拍總地價約339.81億元。
見慣了深圳樓市火熱、“打新”熱度高企的小林，對于萬科都會四季開盤遇冷感到意外。
更令一些市場人士意外的是，萬科都會四季還啟動了中原等房產(chǎn)中介進(jìn)行二三級分銷聯(lián)動。
一位搖到900多號的購房人劉小姐也向第一財經(jīng)記者表達(dá)了類似感受。她是萬科都會四季1306名意向客戶中的一位。她猶豫良久，還是放棄了94平方米的總價 810-880萬元的戶型。
“94平方米、95平方米戶型，東南西北朝向都還有在售，主要是覺得性價比低了。八九百萬元在深圳的選擇性還是比較多的，諸如福田、羅湖、寶安都可以挑到好的置換二手房，部分甚至還帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)位。”劉小姐說到，南山區(qū)西麗，福田區(qū)上梅林、皇崗等也有不少千萬新盤在售，配套更佳。
“花費(fèi)千萬元，去尖崗山買2梯7戶、配套毫無吸引力的購房人未免有些沖動了吧。”一位市場人士感慨道。
深圳樓市漸趨理智
不少市場人士也將網(wǎng)紅盤遇冷，部分歸因于景氣度下行的深圳樓市。
6月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份70城房價漲跌幅指數(shù)表中，四大一線城市的二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn)。
其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%;深圳卻由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。深圳二手住宅價格自2019年6月之后已經(jīng)連漲了23個月，月均環(huán)比上漲1%，這是首次出現(xiàn)下調(diào)。而在今年 1 月70城房價漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環(huán)比漲幅位列榜首。
新房方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新房住宅成交套數(shù)環(huán)比下滑23.6%，成交面積環(huán)比下滑24.9%。新房住宅成交已經(jīng)連續(xù)5個月在下滑了。
二手房方面，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房網(wǎng)簽量共計3781套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比(與上月相比)持續(xù)下降14%，同比去年5月二手房11028套的網(wǎng)簽量則大幅下滑了65.7%。
最新的一周(6月14日~20日)二手房網(wǎng)簽量持續(xù)低迷，僅小幅回升至713套，樓市橫盤局面并未扭轉(zhuǎn)。
持續(xù)上行的深圳樓市進(jìn)入低迷局面，被認(rèn)為是系列調(diào)控作用的產(chǎn)物。
從2020年“7·15”房產(chǎn)調(diào)控新政以來，深圳樓市迎來了一波密集的政策調(diào)控。緊接著的打新規(guī)則改變、嚴(yán)查首付來源、經(jīng)營貸違規(guī)入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調(diào)控使得深圳新房、二手房成交持續(xù)承壓，也給疫情之下深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。
尤其是“2·8”新政堪稱給深圳發(fā)燒的樓市澆了一盆冷水。深圳市住房和建設(shè)局今年2月8日在國內(nèi)率先提出，建立二手房成交價格參考機(jī)制，并發(fā)布3595個小區(qū)參考價格。
多位市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質(zhì)性變化，可能要看三季度的情況了。多個機(jī)構(gòu)監(jiān)測的深圳5月二手住宅掛牌價數(shù)據(jù)也顯示，絕大部分業(yè)主叫價堅挺，市場買賣雙方仍在博弈，觀望情緒依舊濃厚。
這種趨冷的市場環(huán)境下，房票價值彌升，打新也變得更為審慎務(wù)實起來了。再加上新盤的資金來源審查嚴(yán)格、銀行放貸趨嚴(yán)等，不少買房人在資料審核階段就被卡掉了。
買房者開始多個維度對比，看中樓盤性價比。市場人士認(rèn)為，有的樓盤依然火熱，但有的樓盤開始遇冷，這說明樓市趨冷，深圳打新人愈趨理性了。
