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進(jìn)擊中西部 看老牌閩企怎樣全國(guó)化布局
企投資熱點(diǎn)區(qū)域，據(jù)億翰智庫(kù)研究，2018年1-4月中西部top10房企拿地建筑面積高達(dá)3812萬(wàn)平，將近超越長(zhǎng)三角70%，位居四大城市群第一位。
究其原因，我們認(rèn)為有以下三點(diǎn)：
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第一，熱點(diǎn)區(qū)域被調(diào)控，土拍門檻較高。長(zhǎng)三角、珠三角等熱點(diǎn)區(qū)域城市土拍門檻不斷提高，房企拿地困難，如上海實(shí)施土拍打分制度，對(duì)企業(yè)技術(shù)標(biāo)、環(huán)評(píng)、開發(fā)資質(zhì)、綜合實(shí)力等多方面進(jìn)行評(píng)定，資格審核之嚴(yán)前所未有。
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第二，中西部受政策紅利帶動(dòng)，發(fā)展空間巨大。2017年國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)《西部大開發(fā)“十三五”規(guī)劃》，規(guī)劃指出打造內(nèi)陸和沿邊開放試驗(yàn)區(qū)、加快培育重點(diǎn)城市群等舉措，結(jié)合“一帶一路”建設(shè)三大戰(zhàn)略，發(fā)展壯大城市群，規(guī)劃引導(dǎo)城市群有序發(fā)展。作為海上絲綢之路的重要門戶，西南地區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅躍升，經(jīng)濟(jì)增速引領(lǐng)全國(guó)。
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第三，中西部核心城市規(guī)劃加速，存在投資機(jī)遇。昆明、成都等近期都提出了新一輪的城市規(guī)劃，規(guī)劃中對(duì)城市定位及未來(lái)發(fā)展制定了明確的目標(biāo)，如昆明將打造成“中國(guó)面向南亞?wèn)|南亞開放”的門戶城市等。
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成都市場(chǎng)成為中西部投資熱點(diǎn)，
房企加速進(jìn)行布局
從中西部核心九市來(lái)看，成都、長(zhǎng)沙、西安、昆明、南昌等近期土地成交量大幅增長(zhǎng)。其中成都增長(zhǎng)尤其明顯，2018年1-4月成都住宅+商辦用地成交建筑面達(dá)1335萬(wàn)平，同比增幅達(dá)145%。
表：2018年1-4月中西部核心城市土地出讓建筑面積
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究其原因，我們發(fā)現(xiàn)成都有以下兩大優(yōu)勢(shì)，促使眾多品牌房企紛紛在成都投資布局：
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第一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)。成都是我國(guó)西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心。在第一財(cái)經(jīng)發(fā)布的15個(gè)“新一線”城市中，成都已連續(xù)三年占據(jù)新一線城市榜首。
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第二，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。2017年，成都中心城區(qū)進(jìn)行拓容，“東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu)”規(guī)劃正式啟動(dòng)，逐步推進(jìn)建設(shè)“全面體現(xiàn)新發(fā)展理念的國(guó)家中心城市”的計(jì)劃。城市布局也由原來(lái)的“兩山夾一城”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;一山連兩翼”，以龍泉山為界，未來(lái)的成都將邁向“雙城時(shí)代”。
表：近兩個(gè)月房企在成都土地市場(chǎng)拿地情況
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經(jīng)信息梳理，我們發(fā)現(xiàn)融僑是通過(guò)合作的方式首次進(jìn)入成都，而在前不久的5月4日融僑剛剛在重慶南CBD競(jìng)得一宗地塊，融僑為何會(huì)在一周之內(nèi)頻頻在西南區(qū)域拿地?
融僑在今年年初“千億戰(zhàn)略”發(fā)布會(huì)上提出“深耕省會(huì)及強(qiáng)二線城市，輻射環(huán)熱點(diǎn)城市群的三線城市”全國(guó)化布局戰(zhàn)略，此次連續(xù)在西南區(qū)域開疆拓土也標(biāo)志著此項(xiàng)戰(zhàn)略正式實(shí)施落地。
“聚焦核心經(jīng)濟(jì)區(qū)”戰(zhàn)略，
西南區(qū)域是戰(zhàn)略布局重要一環(huán)
城市布局一直都是房企關(guān)注的焦點(diǎn)，融僑起源于福州，即以福建區(qū)域?yàn)榇蟊緺I(yíng)，后續(xù)土儲(chǔ)主要分布在福州、天津、鄭州、合肥、武漢、南京等核心強(qiáng)二線城市，但是進(jìn)駐的城市數(shù)量以及土儲(chǔ)顯然不能支撐融僑業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)以及企業(yè)做大做強(qiáng)的訴求。
對(duì)于城市布局，從同行的角度看，除了恒大、碧桂園等全地域覆蓋的龍頭企業(yè)外，其他房企大多屬于“片區(qū)+節(jié)點(diǎn)”的布局方式，即全方位深耕大本營(yíng)區(qū)域及核心區(qū)域，節(jié)點(diǎn)性深耕其他點(diǎn)狀核心城市。
目前融僑也采取此類布局方式即：重點(diǎn)布局省會(huì)及強(qiáng)二線城市，伺機(jī)進(jìn)入環(huán)熱點(diǎn)城市群的三線城市，深耕布局長(zhǎng)三角、海西、中部及京津冀四大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，今年全力開拓成渝和廣深。
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長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)（上海、南京、無(wú)錫、蘇州、淮安）
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海西經(jīng)濟(jì)區(qū)（福州、廈門、龍巖、莆田、福清）
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中部經(jīng)濟(jì)區(qū)（鄭州、武漢、合肥）
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京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)（天津）
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今年全力開拓西南區(qū)域（成都、重慶）
全國(guó)布局戰(zhàn)略支撐下，
融僑加大各區(qū)域投資力度
今年以來(lái)，融僑在全國(guó)范圍已快速投資拓展10余幅優(yōu)質(zhì)地塊。新增土儲(chǔ)建面高達(dá)104萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)121%，土地投資力度空前。
表：融僑2018年1-5月部分招拍掛拿地情況
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在資源獲取方面，融僑拿地方式靈活，除傳統(tǒng)招拍掛外，還通過(guò)收并購(gòu)、戰(zhàn)略投資合作等方式獲取優(yōu)質(zhì)土地。目前已與首開股份、陽(yáng)光城、招商蛇口、華夏幸福、新城控股、中晟集團(tuán)等多家房企形成戰(zhàn)略合作。
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2月13，融僑與華夏幸福簽訂合作協(xié)議，華東區(qū)域?qū)⒊蔀殡p方合作首批重點(diǎn)推進(jìn)區(qū)域。通過(guò)與華夏幸福合作，將深化融僑在長(zhǎng)三角區(qū)域的全局優(yōu)勢(shì)，并將融僑在長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略布局輻射到華東六省一市。
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4月26日，融僑與鄭州中晟集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得鄭州城西兩宗土地的開發(fā)權(quán)，總建筑面積超過(guò)40萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)了融僑鄭州“一城六子”的戰(zhàn)略布局。
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5月9日，融僑集團(tuán)通過(guò)投資合作方式獲取成都大豐地塊開發(fā)權(quán)，首次進(jìn)駐成都，擴(kuò)張西南區(qū)域，近期成都土地市場(chǎng)火熱，地王頻出，通過(guò)合作方式拿地在一定程度上降低了土地成本。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)2到3年，融僑完工、在建及擬建的地產(chǎn)項(xiàng)目近70個(gè)。目前，融僑集團(tuán)在地產(chǎn)板塊土地儲(chǔ)備已逾500萬(wàn)方，可售貨值預(yù)估超1700億。
堅(jiān)持投資“四導(dǎo)向”支撐投資戰(zhàn)略有效落地
在確認(rèn)了城市布局下，如何進(jìn)行投資是支撐戰(zhàn)略落地的重要環(huán)節(jié)。據(jù)億翰智庫(kù)研究發(fā)現(xiàn)，融僑在投資布局時(shí)堅(jiān)持“四導(dǎo)向”，支撐企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。
導(dǎo)向一：提高投資效率為導(dǎo)向
區(qū)位選擇：選擇有人口、教育、交通、景觀等核心資源優(yōu)勢(shì)支撐的地段進(jìn)行投資，提高投資效率
深耕聚焦：對(duì)已進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)區(qū)域進(jìn)行聚集深耕，充分挖掘區(qū)域價(jià)值
導(dǎo)向二：提高周轉(zhuǎn)效率為導(dǎo)向
聚焦住宅：投資項(xiàng)目以純住宅類快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目為主，加快現(xiàn)金流回正時(shí)間，控制自持運(yùn)營(yíng)類如長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、辦公、酒店等和小鎮(zhèn)類大盤運(yùn)作項(xiàng)目的比例
小盤優(yōu)先：項(xiàng)目布局選擇城市中心城區(qū)和近郊，輻射衛(wèi)星城和都市副中心的快周轉(zhuǎn)小盤項(xiàng)目
導(dǎo)向三：打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為導(dǎo)向
打造特色產(chǎn)品線：樹立標(biāo)準(zhǔn)化，打造出特色產(chǎn)品線
提升產(chǎn)品溢價(jià)：注重綠色建筑、施工工藝、健康智能、社區(qū)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)配套等方面，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力，提高投資利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)
導(dǎo)向四：多元化拿地為導(dǎo)向
業(yè)務(wù)發(fā)展多元化：結(jié)合自身資源拓展具有稀缺的景觀資源、規(guī)?；?、低成本、交通便捷的小鎮(zhèn)項(xiàng)目；同時(shí)積極關(guān)注存量市場(chǎng)，探索獲取城市更新機(jī)會(huì)
融資渠道多元化：區(qū)域公司積極自身造血，提高投資金額滾動(dòng)運(yùn)用能力，拓展外部融資渠道，積極尋找投行、基金等進(jìn)行合作拿地
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根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，融僑在2017年的合約銷售額在562億，在房企中排名34，按照權(quán)益銷售額來(lái)看，融僑的546億排名第29，甚至要高于綠城。在此背景下，我們認(rèn)為融僑未來(lái)的發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮摹?/p>
在規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房企紛紛在追求規(guī)模擴(kuò)張。融僑此時(shí)提出“深耕省會(huì)及強(qiáng)二線城市，輻射環(huán)熱點(diǎn)城市群的三線城市”的全國(guó)化布局戰(zhàn)略，是符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的，在融僑的城市布局思路和土儲(chǔ)量雙重支撐之下，我們相信融僑的千億目標(biāo)一定會(huì)順利達(dá)成。
