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民間借貸"以房抵債"不合法 案例證明"以房換貸"是騙局
如今，不少融資廣告有這樣一句廣告詞：有了房子，還怕沒錢?但大興法院昨天明確告知大家：民間借貸，以房抵債，在我國法律中是明令禁止的;而且，近三年來，大量案例說明，以房抵債的借款，大部分是騙局，借款人往往會失去住房。
北京大興法院統(tǒng)計，近三年來，該院共受理以簽訂房產(chǎn)買賣合同作為民間借貸擔保的“以房抵債”類案件52件，今年截至8月31日，已經(jīng)受理12件。
“我國法律禁止約定到期不能還款以抵押財產(chǎn)直接抵債。”大興法院開發(fā)區(qū)法庭副庭長時亞東說，但實踐中，為了規(guī)避法律，出借人往往要求借款人在簽訂借款合同時，再同時簽訂一份房屋買賣合同，即將借款人所有或者有權(quán)處分的房屋出賣給出借人，如借款人到期不能還款，雙方即履行房屋買賣合同，由借款人將房屋出賣給出借人。
“這種合同，聽起來很簡單，就是到期不能還款購房合同即生效，但其中法律關(guān)系復(fù)雜，許多‘不明真相’的借款人根本無法把控其中的法律風(fēng)險，導(dǎo)致最終難以追回房屋。”時亞東舉例說，由于近年來房價增長迅速，有的出借人臨近還款期限時故意躲避，惡意造成借款人到期無法還債，這樣把房產(chǎn)據(jù)為己有;還有的出借人獲得售房委托書之后，與第三方買房人惡意串通、低價轉(zhuǎn)讓，使得借款人難以追回房屋;還有的借款方是同伙形式，一伙人“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人，甚至還有連環(huán)轉(zhuǎn)讓的后手買受人，這些委托手續(xù)及售房交易從表面上看均具備完備的買賣合同、轉(zhuǎn)款記錄等手續(xù)，隱蔽性非常強，借款人難以抓到虛假交易中的把柄，維權(quán)難度極大，很多當事人因證據(jù)不足而敗訴。
今年，還出現(xiàn)了不少公證“以房抵債”的案件。
公證，對很多人意味著給協(xié)議上了一道保險，但如果不明白其中的法律關(guān)系和“漏洞”，公證的“以房抵債”合同，帶來的危害更為嚴重。
時亞東介紹，對于房屋所有權(quán)人來說，簽署了經(jīng)過公證的委托書，就意味著受委托人可以直接簽署出售房屋的合同、辦理房屋過戶登記手續(xù)，而無需通知房屋所有權(quán)人。如果遇到不守誠信的受委托人或出借人，房屋可能不知不覺就被低價轉(zhuǎn)賣他人，等發(fā)現(xiàn)時已難以追回，或者要通過長期的復(fù)雜訴訟程序才可能追回房屋。
為防范風(fēng)險，盡量不要采用委托公證賣房這種方式作為擔保。如果確有需要，應(yīng)當明確借款與售房的全流程，與受委托人簽署委托合同時應(yīng)明確在實際出售房屋之前應(yīng)該通知委托人，出售房屋的價格應(yīng)該獲得委托人的認可，出售房屋的款項應(yīng)先支付給委托人等等，發(fā)生糾紛后可以依據(jù)委托合同起訴受委托人。
支招
如何主張房屋買賣合同無效？
雖然我國法律禁止民間借貸以物抵債，但是實際操作中，法院并不會一概判定協(xié)議無效。
如果借款人認為被騙，想要訴求房屋買賣合同無效，法院提醒，主要需證明兩點：首先，房屋買賣非其真實意思表示，可通過借條、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、還款記錄等證明此房屋買賣的背景是民間借貸;還可通過委托公證及房屋買賣諸多不合理的地方來證明：委托人與代理人不認識、代理人與民間借貸的出借人關(guān)系密切、委托人未授權(quán)代理人出售房屋的價款范圍、買房人買房前未看房、房屋買賣合同缺少違約責(zé)任等重要條款等。
此外，還可證明買房人與代理人惡意串通損害了借款人的利益。如售房價明顯低于市場價(低于市場價的70%)， 買房人并未實際全額支付房屋價款且代理人未催告、買房人未催告代理人交房等不正常現(xiàn)象。
