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中資海外房產(chǎn)投資退潮：信息不對稱陷阱多
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導(dǎo)讀
日前戴德梁行發(fā)布的報告顯示，中國境外房地產(chǎn)投資今年三季度同比下降51%至25億美元。華人商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商美隆集團(tuán)合伙人劉子洵認(rèn)為，海內(nèi)外市場信息不對稱加上中資企業(yè)以固有的思維方式來策劃運(yùn)作海外項(xiàng)目，是它們在海外碰壁的主要原因。
日前，平安集團(tuán)旗下平安好房海外眾籌項(xiàng)目——BarWorks共享辦公項(xiàng)目被卷入疑似龐氏騙局事件。隨后，平安好房另外三個海外眾籌項(xiàng)目，包括倫敦貝爾格雷弗廣場眾籌項(xiàng)目、美國南卡羅來納州和北卡羅來納州學(xué)生公寓投資項(xiàng)目均已在平安集團(tuán)相關(guān)網(wǎng)站上撤下。
上述項(xiàng)目被平安好房以眾籌產(chǎn)品方式在平臺上銷售給投資者。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者通過采訪海外房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士以及資料查詢發(fā)現(xiàn)，平安好房2014年至2015年間在平臺上銷售上述眾籌產(chǎn)品，彼時中資房企海外投資正值高峰。如今高潮退去，至少有兩個項(xiàng)目銷售仍未完成，兌付將延期。
仲量聯(lián)行曾在2015年初發(fā)布報告稱，2014年中國海外房地產(chǎn)投資達(dá)165億美元，同比增長46%，并創(chuàng)下歷史新高;而日前戴德梁行發(fā)布的報告顯示，中國境外房地產(chǎn)投資今年三季度同比下降51%至25億美元，這是自2013年四季度以來季度的最低投資總額。
目前，BarWorks已被曝光遭到美國證監(jiān)會(SEC)的指控，案件已經(jīng)進(jìn)入司法程序。根據(jù)美國媒體TheRealDeal的報道，BarWorks已被認(rèn)定為一個龐氏騙局。而此前從2015年開始，借助平安好房平臺，BarWorks進(jìn)行了四期融資，投資額2.5萬美元/工位，兩份起售，銷售額超過千萬美元。
平安好房品牌部門相關(guān)人士回應(yīng)稱，平安好房是BarWorks投資項(xiàng)目的代銷平臺之一，公司已及時與客戶進(jìn)行溝通，并幫助客戶墊付了律師費(fèi)，目前案件正在美國司法部門調(diào)查過程中。至于其他海外項(xiàng)目，平安好房表示，目前正常運(yùn)營中。此外，記者就海外項(xiàng)目是否涉嫌龐氏騙局，以及公司后續(xù)解決辦法等詢問平安集團(tuán)、平安好房品牌部門相關(guān)人士，平安集團(tuán)方面表示暫無回應(yīng);截至發(fā)稿時止，平安好房方面亦未正面回復(fù)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獨(dú)家獲悉，平安好房位于英國倫敦的貝爾格雷弗廣場、美國南卡羅來納州學(xué)生公寓均處于銷售周期未結(jié)束狀態(tài)。換言之，這兩個項(xiàng)目此前與投資者約定的2-3年期兌付時間將被延長。
項(xiàng)目延期
2014年，平安好房推出位于美國南卡羅來納州的“ChandlerOaks”學(xué)生公寓眾籌項(xiàng)目，這是平安好房推出的首期海外眾籌項(xiàng)目。平安好房首期海外眾籌項(xiàng)目周期為30天，目標(biāo)金額為人民幣615萬元(約100萬美元)，單筆最低購買份額為100美元，最高限購50份。
當(dāng)時美國南卡羅來納州ChandlerOaks學(xué)生公寓與美國紐約曼哈頓切爾西區(qū)公寓、佛州李郡高級海景公寓共屬于平安房產(chǎn)首批海外眾籌項(xiàng)目的備選項(xiàng)目。目標(biāo)金額籌集完畢后，投資者用投票的方式選舉項(xiàng)目，確定最終購買項(xiàng)目。
在項(xiàng)目宣傳資料中，平安好房稱ChandlerOaks學(xué)生公寓已與Limestone私立大學(xué)簽訂了出租協(xié)議，“每年擔(dān)保租金回報率為5%，包租5年，第四年第一個月物業(yè)公司承諾以112%買入價回購”。
Limestone大學(xué)位于南卡羅萊納州的加夫尼市(Gaffney)，是一所私立藝術(shù)學(xué)院，2016年共有1241名學(xué)生入學(xué)。根據(jù)加夫尼市媒體TheGaffneyLedger報道，Limestone大學(xué)曾于2014年與ChandlerOaks公寓簽約了3年的出租協(xié)議，為學(xué)生提供校外住宿。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，平安好房投資了上述項(xiàng)目共100套房源，項(xiàng)目運(yùn)營方將之重新裝修，拿出63套與學(xué)校簽了租約。
平安好房在ChandlerOaks學(xué)生公寓項(xiàng)目上的眾籌金額為100萬美元，并擔(dān)保5%的年收益。美國當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公寓開發(fā)商通過平安好房眾籌，取得資金購買土地并且對公寓進(jìn)行簡裝，學(xué)校接收并精裝修后再租給學(xué)生，從早期的宣傳資料可見，“項(xiàng)目方保證投資人8%的年回報，平安獲得3%，國內(nèi)投資人獲得5%”。
上述業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，平安好房此舉相當(dāng)于融資貸款100萬美元給開發(fā)商做這個項(xiàng)目運(yùn)營，最后三方分享收益。
但2016年租約到期之后，Limestone大學(xué)不再續(xù)租。由于從2016年開始，Limestone大學(xué)就要求學(xué)生全部入住校方持有公寓，投資者稱，公寓項(xiàng)目的管理方已經(jīng)被更換，新項(xiàng)目方不承認(rèn)原包租與回購合同。
