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2017年已過(guò)去，2018年正式開(kāi)啟，風(fēng)云不定，總是出人意料的中國(guó)樓市何去何從?今天櫻桃大房子就斗膽預(yù)測(cè)一下，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響，以及2018年市場(chǎng)走向。

1、調(diào)控一定有效

前天在粉絲群里，我說(shuō)2018年的銀行貸款會(huì)繼續(xù)收緊。一個(gè)年輕的地產(chǎn)公司員工就出來(lái)噴我了，說(shuō)我好奇怪，居然還相信調(diào)控能降房?jī)r(jià)，他認(rèn)為ZF在土地出讓上根本就沒(méi)有真心想要降房?jī)r(jià)，否則應(yīng)該讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，加大市場(chǎng)的供給量。

為什么不相信?即使有的城市調(diào)控了房?jī)r(jià)暫時(shí)還沒(méi)降，就能說(shuō)明調(diào)控?zé)o效嗎?

如果調(diào)控?zé)o效，今年北京、環(huán)京、天津的房?jī)r(jià)下跌是怎么回事?如果無(wú)效，廈門(mén)、蘇州、合肥、深圳、上海、無(wú)錫等城市的盤(pán)整又是怎么來(lái)的?不要睜眼說(shuō)瞎話(huà)。

從過(guò)去十年來(lái)看，雖然調(diào)控放松后，市場(chǎng)會(huì)反彈，但這并不代表之前的調(diào)控就是無(wú)效的啊!房產(chǎn)調(diào)控哪一次沒(méi)有效了?你放眼當(dāng)?shù)爻鞘锌纯?，哪次調(diào)控之后，市場(chǎng)不會(huì)經(jīng)歷低迷調(diào)整期?只不過(guò)是市場(chǎng)冷卻需要時(shí)間罷了，房子畢竟是不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方心理博弈會(huì)拉長(zhǎng)成交周期，不可能像股市一樣應(yīng)聲而落。

政府允許房?jī)r(jià)上漲，但是不會(huì)允許房地產(chǎn)市場(chǎng)以極其危險(xiǎn)的方式繼續(xù)前行，這要感謝日本的房地產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)的前車(chē)之鑒，感謝美國(guó)08年次貸危機(jī)的教訓(xùn)，我們可以避免重蹈覆轍。

政府也確實(shí)不想房?jī)r(jià)大跌，因?yàn)檎{(diào)控的目的，就是在防止樓市崩盤(pán)出現(xiàn)大跌，假如不調(diào)控，任由市場(chǎng)暴漲，最后的結(jié)果一定是泡沫破裂暴跌收?qǐng)?。因?yàn)槭袌?chǎng)會(huì)失靈，人會(huì)失去理智，在造成系統(tǒng)性災(zāi)難結(jié)果之前，必須通過(guò)行政手段，打擊非理性炒作。

既然你承認(rèn)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全的自由市場(chǎng)，是帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的，政府可以控盤(pán)，想讓房?jī)r(jià)漲就放水漲，想要房?jī)r(jià)不漲就收水，那你為什么不相信調(diào)控會(huì)有效?

有的人說(shuō)，政府不想房?jī)r(jià)大跌，沒(méi)錯(cuò)，但是不是就代表房?jī)r(jià)不會(huì)下跌呢?當(dāng)然不是，理想和現(xiàn)實(shí)總是有差距的。我們從2017年北京、環(huán)京市場(chǎng)就可以看出，尤其是環(huán)京，燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了30%以上，不知道這個(gè)幅度在大家的概念中算不算大跌?

燕郊的下跌是什么導(dǎo)致的?很明顯，是由調(diào)控引爆的，因?yàn)橄拶?gòu)3年，限住了北京的需求去燕郊買(mǎi)房，市場(chǎng)突然沒(méi)了接盤(pán)俠，很多炒房的，本來(lái)是想短炒一把走人，沒(méi)想到突然套不了現(xiàn)了，但預(yù)備的月供資金不足，怎么辦?那就只好降價(jià)拋了。但本質(zhì)上，還是因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)度上漲了，一年時(shí)間，漲3倍，漲到三四萬(wàn)，買(mǎi)不起北京，連燕郊也買(mǎi)不起，那就不如回老家省會(huì)了，如果不是投資投機(jī)，光靠剛需，是支撐不起這么高的價(jià)格。

很多人認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌30%以上，地方財(cái)政受不了，經(jīng)濟(jì)要下滑，政府必然放松調(diào)控。

請(qǐng)問(wèn)燕郊現(xiàn)在放松了沒(méi)?請(qǐng)問(wèn)溫州，海南前幾年房?jī)r(jià)腰斬時(shí)，地方調(diào)控放松了沒(méi)?

房?jī)r(jià)下跌消滅泡沫，消滅貨幣，將錢(qián)趕到實(shí)體經(jīng)濟(jì)去，正是中國(guó)當(dāng)局追求從高增長(zhǎng)，向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變的必經(jīng)之路，例如最近，中央對(duì)海南過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)已經(jīng)是痛心疾首，公開(kāi)嚴(yán)厲批評(píng)，海南省委書(shū)記已經(jīng)表態(tài)，要全面取消對(duì)各市縣的GDP考核任務(wù)，也就意味著給地方吃了定心丸，不需要靠房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)GDP了。

2、房?jī)r(jià)跌幅會(huì)超出想象

這一次的房?jī)r(jià)漲幅，超出了任何人的想象，同樣的，這一次的調(diào)控期一定比你想象的要長(zhǎng)!房?jī)r(jià)下跌的幅度一定比你想象的要大!

理由如下：

1、調(diào)控不會(huì)那么快放松，落實(shí)房住不炒的中央指導(dǎo)精神，就意味著限購(gòu)限貸，或許會(huì)成為長(zhǎng)效機(jī)制之一，比如一線(xiàn)城市的限購(gòu)，從2010年以來(lái)就沒(méi)有取消過(guò)，在這一次調(diào)控中反而更嚴(yán)了。限價(jià)，2018年放松的可能性很小，由限價(jià)引起的新房?jī)r(jià)格下降已經(jīng)在發(fā)生了，二手房的價(jià)差支撐不了多久。

2、這一輪房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大，早就透支了市場(chǎng)需求，這么高的價(jià)格，能接的起盤(pán)的真的不多了，該買(mǎi)的都買(mǎi)了，剩下的要么是換房的，要么是資金實(shí)力不足的剛需，需要時(shí)間積累首付款。

3、貨幣寬松導(dǎo)致了房?jī)r(jià)暴漲，現(xiàn)在開(kāi)啟了貨幣中性偏緊的周期，房貸利率繼續(xù)上調(diào)是大概率，增加購(gòu)房成本，會(huì)加劇買(mǎi)方觀望，房企融資成本加大，回款壓力也會(huì)增加。

4、市場(chǎng)的供需會(huì)逐漸由去完庫(kù)存時(shí)的供不應(yīng)求，到調(diào)控一段時(shí)候后逐漸達(dá)到供需平衡，再到需求萎縮，觀望，而開(kāi)發(fā)商補(bǔ)完庫(kù)存后，向供過(guò)于求轉(zhuǎn)變，供給過(guò)剩時(shí)，房?jī)r(jià)一定會(huì)跌。

目前，從需求端來(lái)說(shuō)，限購(gòu)限貸，限制的都是市場(chǎng)的需求，限價(jià)，限制的是房?jī)r(jià)的非理性上漲，限賣(mài)，限制的是市場(chǎng)的流動(dòng)性，房子買(mǎi)了不讓你賣(mài)，你還如何把升值部分套現(xiàn)出來(lái)，一套換成兩套?

從供給端來(lái)說(shuō)，加大租賃房供給，加大共有產(chǎn)權(quán)房供給，加大商品房的供給，形成市場(chǎng)有效供給，在一年半到兩年后，也需要時(shí)間。

其實(shí)中國(guó)樓市并不需要那么多陰謀論，如果想把握短周期，就跟著政府的明示走，就像07年加息，調(diào)控樓市一樣，賣(mài)房——08年救市——09年買(mǎi)房——2010年調(diào)控賣(mài)房——2014年調(diào)控放松買(mǎi)房——2017年調(diào)控收緊，賣(mài)房。

只要你把握了這些信號(hào)，是不是節(jié)奏都會(huì)踩的很準(zhǔn)?當(dāng)然，需要說(shuō)明的是，每個(gè)城市的漲跌節(jié)奏不同，調(diào)控政策也不同，買(mǎi)賣(mài)時(shí)機(jī)得根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘械恼吲袛?，所以具體下跌的時(shí)間，每個(gè)城市也是不同的。

就目前來(lái)說(shuō)，調(diào)控以后全國(guó)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的恐慌性?huà)伇P(pán)現(xiàn)象，據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年鏈家經(jīng)紀(jì)人所接觸的業(yè)主普遍是換房需求，高達(dá)9 成的經(jīng)紀(jì)人接觸的業(yè)主是因換房而掛牌。

業(yè)主降價(jià)的主要原因也是由于換房，除長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和佛山外，全國(guó)及其他各城市均有60% 以上的經(jīng)紀(jì)人接觸到的業(yè)主主要是由于換房而做出價(jià)格讓步。

廈門(mén)、成都、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和佛山有近20% 的業(yè)主，是因急于變現(xiàn)而選擇降價(jià)的投資客。全國(guó)來(lái)看，投資變現(xiàn)賣(mài)房的比重不高。

因?yàn)榇蠹覍?duì)中國(guó)樓市還是充滿(mǎn)了信心，認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌，因此也不急于套現(xiàn)，還有的人是考慮到就算套現(xiàn)了，錢(qián)也不知道拿來(lái)干嘛，擔(dān)心貶值，也擔(dān)心賣(mài)了沒(méi)有資格再買(mǎi)回來(lái)。

但投資客的盲目自信，會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳的拋售時(shí)機(jī)。

3、2018年預(yù)判

上面1、2針對(duì)的是本輪樓市調(diào)控周期而言，周期預(yù)計(jì)至少3到5年時(shí)間。下面說(shuō)下我對(duì)2018年的預(yù)判。

我的老公眾號(hào)櫻桃小房子是2月底創(chuàng)立的，3月份作出的一個(gè)大預(yù)測(cè)是一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已到階段性頂部，不建議再投資，2017開(kāi)始輪到未大漲的二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市上漲。

回頭來(lái)看，2017年3月份之后，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)確實(shí)陸續(xù)到了頂部，北京、廈門(mén)、蘇州、合肥、深圳、上海、無(wú)錫、天津等城市都進(jìn)入到了調(diào)整期。而弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)開(kāi)啟了暴漲，但也出現(xiàn)了一些誤判，比如武漢、杭州這一年里仍然繼續(xù)堅(jiān)挺。

展望2018年的房地產(chǎn)走勢(shì)，不管對(duì)錯(cuò)，我的新公眾號(hào)櫻桃大房子今天也大膽的做一個(gè)預(yù)測(cè)，明年再來(lái)驗(yàn)證。

第一、市場(chǎng)層面

1、一線(xiàn)城市

北京成交量預(yù)計(jì)會(huì)有所反彈，成交價(jià)不排除局部好地段有所反彈，整體而言較穩(wěn)。上海跟北京相似。

深圳，取消陰陽(yáng)合同是今年早晚的事，二手房買(mǎi)賣(mài)要么少貸款，要么多交稅，會(huì)打擊成交，在此政策出臺(tái)之前，市場(chǎng)成交量會(huì)反彈，維持在5000套之上，成交價(jià)穩(wěn)定，很難再反彈，降價(jià)有沒(méi)有可能，能降多少?對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我現(xiàn)在也比較迷糊，如果按照我以往的分析，深圳杠桿高，信貸持續(xù)收緊一定會(huì)有累積的影響，但現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)新的現(xiàn)象，由于深圳落戶(hù)門(mén)檻很低，有些外來(lái)資金在套現(xiàn)二三線(xiàn)城市的房子，將資金挪到深圳買(mǎi)房，外來(lái)資金有多大實(shí)力，對(duì)市場(chǎng)有多大的支撐作用，我現(xiàn)在也不好評(píng)估，需要繼續(xù)觀察。

廣州，是一線(xiàn)中最晚漲的一個(gè)，也會(huì)是最晚調(diào)整的，今年二手房市場(chǎng)會(huì)開(kāi)始橫盤(pán)，新房限價(jià)明顯的好賣(mài)，價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)市場(chǎng)去化率會(huì)降低，成交量會(huì)下降。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)非常高了，但由于一線(xiàn)城市的資源最集中，人口流入速度最快，除了北京在人為驅(qū)趕人口，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲是共識(shí)，因此，不排除這一輪二三四線(xiàn)大漲后，那些在二三四線(xiàn)有房子的人會(huì)套現(xiàn)，原本在一線(xiàn)工作但買(mǎi)不起房子的人，因?yàn)樘赚F(xiàn)了上百萬(wàn)資金又具備了買(mǎi)一線(xiàn)房子的實(shí)力，帶來(lái)了新的需求，這就好比股市中的優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌股，股災(zāi)之后，會(huì)重新走出一輪行情一樣，而那些借助牛市東風(fēng)的股，靠講故事的股票，會(huì)步入漫漫熊途。

當(dāng)然，這只是我目前的一種思考，市場(chǎng)會(huì)怎么走誰(shuí)也不知道，畢竟影響房?jī)r(jià)的很多因素是不可預(yù)知的，所以結(jié)果往往會(huì)超出人的想象，需要繼續(xù)觀察了解。

2、強(qiáng)二線(xiàn)熱點(diǎn)城市

廈門(mén)、蘇州、合肥、無(wú)錫、天津、濟(jì)南、鄭州市場(chǎng)成交量會(huì)繼續(xù)下降，市場(chǎng)較為冷清，新房繼續(xù)限價(jià)，二手房也會(huì)開(kāi)始降價(jià)，成都、武漢、杭州、青島停漲，進(jìn)入橫盤(pán)期。

3、弱二線(xiàn)，三四線(xiàn)城市

大部分是比較弱的省會(huì)城市，以及一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)周邊的城市，屬于2017年大漲接力的地方，今年的上漲動(dòng)力也會(huì)逐漸疲軟，頂部已經(jīng)到來(lái)，適合高位套現(xiàn)。錯(cuò)過(guò)今年，三四線(xiàn)城市將步入漫長(zhǎng)的調(diào)整期，至少五年以上。

4、四五線(xiàn)城市

屬于2015-2017年調(diào)控放松以來(lái)還沒(méi)漲的，或者漲幅不大的地方，比如中西部的地級(jí)市，縣級(jí)市，今年會(huì)輪到這些地方大漲，也是最后去庫(kù)存的根據(jù)地。

整體而言，已經(jīng)調(diào)控的城市，除了環(huán)京地區(qū)由于限購(gòu)太嚴(yán)厲，這種純靠外來(lái)人投機(jī)炒作的市場(chǎng)已開(kāi)始大降價(jià)，其他限購(gòu)不嚴(yán)的周邊城市群還看不到大幅跌價(jià)的現(xiàn)象。市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)溫水煮青蛙式的調(diào)整，冬天未到，這個(gè)秋天會(huì)比較漫長(zhǎng)，真正迎來(lái)下跌還需要等時(shí)間。

第二、政策層面

已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的城市，不管幾線(xiàn)，今年都不可能放松調(diào)控，因?yàn)榉€(wěn)房?jī)r(jià)的任務(wù)仍然較重。

還沒(méi)有調(diào)控的，但房?jī)r(jià)也暴漲，庫(kù)存也去完的城市，哪怕是四五線(xiàn)小城市，也會(huì)調(diào)控，但無(wú)非都是那幾個(gè)常規(guī)的措施，政策面上，不會(huì)有石破天驚的創(chuàng)新舉措。

房產(chǎn)稅任重而道遠(yuǎn)，即使在兩會(huì)上提交人大立法，在細(xì)節(jié)的制定上也需要個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程，今年不用考慮這個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。