對于未來住房問題部署,李克強強調(diào),更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。加大公租房保障力度,對低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保,將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,落實地方主體責任,繼續(xù)實行差別化調(diào)控,建立健全長效機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。
《中國建設(shè)報•中國房地產(chǎn)》記者在兩會采訪期間注意到,多名代表委員關(guān)注住房問題,代表委員們更多地從如何實現(xiàn)讓房地產(chǎn)回歸民生、回歸保障人民群眾“住有所居”方面提出建議。
值得注意的是,在當前經(jīng)濟去杠桿的大背景下,防范金融風險成為三大攻堅戰(zhàn)之一,房地產(chǎn)市場調(diào)控進入深度調(diào)整期,住房制度改革、房地產(chǎn)長效機制出臺在即,多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度正在形成。同時,一線和熱點城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn),三四線城市去庫存繼續(xù)進行并出現(xiàn)分化。
分類調(diào)控取得階段性成果
從2016年年底至今,“房子是用來住的,不是用來炒的”這一定位貫穿于樓市發(fā)展和調(diào)控的整個過程中。一年多來,在分類調(diào)控、因城施策等思路的指導下,全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控此起彼伏,將部分地區(qū)的樓市推進了限購、限價、限貸、限售、限商的“五限時代”。
一年多的市場調(diào)控效果明顯。近日,國家統(tǒng)計局公布了2018年1月70個大中城市商品住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù),國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對此解讀稱,1月,70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續(xù)保持穩(wěn)定,其中11個城市價格低于上年同期水平。一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降,二手住宅銷售價格漲幅連續(xù)16個月回落。此外,70個大中城市中一線城市住宅銷售價格環(huán)比下降,二三線城市漲幅回落。
從官方表態(tài)來看,2018年,一線樓市將繼續(xù)保持嚴控態(tài)勢。
北京(樓盤)市委副書記、市長陳吉寧此前表示,2018年北京將進一步完善租購并舉的住房制度,嚴格執(zhí)行各項房地產(chǎn)調(diào)控政策措施,加強市場監(jiān)測和政策儲備,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。完成1200公頃住宅供地,擴大住房供給,穩(wěn)定市場預期。發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,推進集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍,規(guī)范住房租賃市場管理。
“2018年將堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松。”上海(樓盤)市市長應(yīng)勇指出,同時提高中小套型供應(yīng)比例,促進商品房有效供給。此外,將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。加大租賃房建設(shè)力度,支持專業(yè)化、機構(gòu)化的代理經(jīng)租企業(yè)發(fā)展,新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套,新增代理經(jīng)租房源9萬套,建立住房租賃服務(wù)平臺,落實相應(yīng)的公共服務(wù)。
“要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。加大全自持租賃房、軌道交通沿線和集體建設(shè)用地上的租賃住房供應(yīng),讓市民住有所居。”廣州(樓盤)市市長溫國輝表示。
深圳(樓盤)市市長陳如桂指出,2018年,深圳將出臺新一輪住房制度改革實施意見和配套文件,著力破解中低收入、“夾心層”、專業(yè)人才等群體住房難問題,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
對于三四線城市來說,當前去庫存與抑制市場過熱并行。2017年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求,庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。以遼寧省為例,其近日發(fā)布的《2018年住房制度改革和房地產(chǎn)工作要點》指出,2018年各市要將縣城商品住宅庫存去化周期調(diào)整到22個月以下;堅持增加實物房源與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合、發(fā)放租賃補貼與發(fā)展住房租賃市場相結(jié)合。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,最近一年,房地產(chǎn)調(diào)控與往年相比出現(xiàn)了明顯質(zhì)變,各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的以限為代表的短效機制向長效機制轉(zhuǎn)變。建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外,必須降低房地產(chǎn)的投資屬性,回歸居住屬性。從政策預期看,下一步將以長效機制引導市場穩(wěn)預期。
三四線樓市迎來“精準調(diào)控”
值得注意的是,三四線城市在去庫存中出現(xiàn)分化。
與一線城市和熱點市場進入“休假模式”不同,自2017年下半年以來,部分三四線城市出現(xiàn)住房成交活躍、房價上揚現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自春節(jié)假期的前一周開始,熱點市場就進入了“休假模式”。2月上旬,一線代表城市成交環(huán)比下降33%,二線代表城市環(huán)比下降18%,三四線代表城市成交量雖然環(huán)比下降9%,但同比上升35%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,春節(jié)期間,一線、二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本暫停,主要以三線、四線城市為主。
此外,中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)假期監(jiān)測的11個城市中,整體樓市成交量較去年春節(jié)增長53.6%。其中,6個同比增長的城市平均增幅超400%,主要以三四線城市為主。
公開數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)期間,江蘇省連云港(樓盤)市商品房銷售面積2.7萬平方米,同比增長約一成,其中成交面積的98%在縣區(qū);廣西(樓盤)壯族自治區(qū)貴港市春節(jié)期間商品房成交300多套,同比增長52.47%。在春節(jié)期間的走訪過程中,安徽省阜陽市太和縣某房地產(chǎn)中介人員告訴記者,近兩年該縣樓市活躍,房價甚至進入萬元時代,有購房者一年前以60萬元購買一套住房,如今該套住房市場價已經(jīng)達到100萬元。
中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,大型房地產(chǎn)企業(yè)的拿地重點正在向三四線城市下沉,2017年50家代表房地產(chǎn)企業(yè)在三四線的拿地面積同比增加了145%??硕鸬慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2018年1月,銷售金額前50的房地產(chǎn)企業(yè)的新增土地面積中,三四線城市占到了55%。
“當前去庫存積極有效,但未真正到收尾階段。目前很多城市去庫存周期明顯收窄,2018年去庫存依然要圍繞一些三四線城市進行,尤其是中西部的三四線城市和一些縣城庫存規(guī)模依然較大。”易居研究院智庫中心嚴躍進認為,對于一些銷售情況比較火的三四線城市,建議土地供應(yīng)也要相對緊縮,防止再次出現(xiàn)供給嚴重大于需求的局面。
去庫存出現(xiàn)分化,部分三四線城市市場活躍,有業(yè)內(nèi)人士預測,三四線城市去庫存將進入精準調(diào)控階段。
具體來看,當前已經(jīng)有部分三四線城市進行了精準調(diào)控。繼去年10月對呈貢區(qū)實施2年限售政策后,3月1日,云南省昆明(樓盤)樓市調(diào)控再次升級,不但調(diào)整新建商品住宅限售政策至3年,而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時,還將調(diào)整住房公積金政策。
按照要求,昆明將對主城5個區(qū)和5個國家級開發(fā)區(qū)的差別化住房信貸政策作出調(diào)整。調(diào)整住房公積金政策,住房公積金貸款最高額度下調(diào)為單職工繳存家庭30萬元,雙職工繳存家庭50萬元。調(diào)整公積金貸款首付比例,對繳存職工家庭首次使用住房公積金個人貸款購買住宅的,原則上最低首付比例為20%;對再次申請使用住房公積金個人貸款購買住宅的,最低首付款比例不低于50%。此外,還將適時推出限價商品房,加大房地產(chǎn)市場整治力度,培育租賃市場等。
除了昆明,山西省大同(樓盤)市也下發(fā)文件,根據(jù)《大同市房地產(chǎn)去庫存實施細則》,要求加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)管控。新規(guī)要求,各縣要結(jié)合“十三五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃,科學確定商品住房及其他房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu),合理控制用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。商品房庫存消化周期過長或在建房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模過大的縣,應(yīng)在每年年初制定土地供應(yīng)計劃時減少或暫停向房地產(chǎn)項目供地。
近日,山東省淄博(樓盤)市建立了房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議制度,要求淄博新區(qū)部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績r、限轉(zhuǎn)讓措施,且淄博新區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)用地出讓,要對購地資金實施審查。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格,并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。
樓市調(diào)控邏輯演變
當前,房地產(chǎn)市場調(diào)控進入深度調(diào)整期,住房制度改革、房地產(chǎn)長效機制出臺在即。進入2018年,樓市調(diào)控邏輯將如何演變?
2017年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求,抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施,防范化解房地產(chǎn)市場風險。
在今年的地方兩會上,多地發(fā)布的政府工作報告同樣要求繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松,嚴格執(zhí)行各項調(diào)控政策措施,保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中,一線城市聚焦嚴控樓市和租賃市場,如北京市要求2018年進一步完善租購并舉的住房制度,嚴格執(zhí)行各項房地產(chǎn)調(diào)控政策措施,加強市場監(jiān)測和政策儲備,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
3月4日,全國政協(xié)委員、中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任楊偉民在接受本報記者采訪時表示,防范金融風險是今后3年三大攻堅戰(zhàn)之一,要全面建成小康社會,防范金融風險的底線必須要守住。要通過建立新的住房制度和長效機制來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。他認為,需要長期的過程逐步釋放風險,比如建立租購并舉的住房制度就需要比較長的過程,這需要立法方面的措施。
對于市場廣泛關(guān)注的房地產(chǎn)稅問題,全國兩會也透露出重要信號。
3月5日,李克強總理作政府工作報告時指出,健全地方稅體系,穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。
3月4日,在十三屆全國人大一次會議首場新聞發(fā)布會上,針對記者提出的房地產(chǎn)稅立法問題,大會新聞發(fā)言人張業(yè)遂表示,目前正在加快進行起草、完善法律草案,重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作,爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。
此外,九三學社中央委員會在提案中建議,盡快補上法律法規(guī)短板,加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進;必要時試點空置稅,減少空置和“捂盤”現(xiàn)象,研究修訂和完善繼承法,適時適度試點開征遺產(chǎn)稅;加快研究“70年產(chǎn)權(quán)限制”相關(guān)法律問題。
“2018年樓市調(diào)控政策內(nèi)容中主要是繼續(xù)建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場。”張大偉認為,對于房地產(chǎn)調(diào)控來說,鼓勵租賃消費,穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多的權(quán)利,不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié),更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落,減少非理性購房需求。