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翻版蛇口模式 招商蛇口86億收購萬畝土儲
繼招商前海灣項目以及與昆鋼、武鋼、東風的合作后，招商蛇口再次通過母公司內(nèi)外資源整合的非市場化拿地方式獲得了巨量土儲。
5月8日晚間，招商蛇口發(fā)布公告，擬以85.53億元現(xiàn)金收購其母公司招商局集團直接和間接持有的招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司(以下簡稱“招商漳州”)78%的股份。
招商局集團及其旗下招商香港分別持有招商漳州48%和30%的股份，此次收購完成后，招商蛇口將憑借其78%的持股比例，成為招商漳州的第一大股東。
招商漳州是一家成立于1992年的地方開發(fā)商，主營業(yè)務為園區(qū)業(yè)務，包括一級土地開發(fā)、園區(qū)開發(fā)及運營、市政基礎設施代建及其他業(yè)務等，其中一級土地開發(fā)業(yè)務與園區(qū)開發(fā)及運營業(yè)務為招商漳州目前主要盈利來源。
截止2017年底，招商漳州總資產(chǎn)為76.6億元，總負債為36.8億元，所有者權益總計39.8億元。2017年度，招商漳州營業(yè)收入為4.8億元，營業(yè)利潤為3.1億元，凈利潤為5.7億元。
盡管目前營業(yè)收入并不亮眼，但招商漳州的土儲巨大。數(shù)據(jù)顯示，招商漳州所擁有的土地面積總計為777.5萬平方米，其中住宅用地約占85.7萬平方米，商業(yè)用地約占95.6萬平方米，工業(yè)用地約占111.5萬平方米，港航物流用地約占249.9萬平方米，市政配套用地約占234.8萬平方米。
按區(qū)塊分，招商漳州的土儲可分為非雙魚島土地和雙魚島土地，分別占有土地面積為552.4萬平方米、225.1萬平方米，其中雙魚島為第一例獲國務院批準的經(jīng)營性人工島項目。
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圖：雙魚島 來源：視覺中國
位于廈門灣南岸的雙魚島目前已完成填海造地及土地整理，正在進行市政配套建設的收尾工作，尚待全面開發(fā)。按照規(guī)劃，雙魚島土地中住宅用地約57萬平方米，商娛用地約73萬平方米，港航用地約2.1萬平方米，市政配套用地約93萬平方米。
在招商漳州前期對雙魚島的開發(fā)基礎上，招商蛇口透露，其計劃將雙魚島打造成一個集休閑、娛樂、居住、養(yǎng)生于一體的全國旅游目的地、區(qū)域商娛中心以及生活區(qū)，而雙魚島集住宅與商娛于一體的發(fā)展模式可為其帶來豐厚的利潤。在交易完成后，招商蛇口，將加快招商引資，加速招商漳州工業(yè)、港航物流規(guī)劃用地的去化速度。
中信建投研究數(shù)據(jù)顯示，以收購價85.53億測算，招商蛇口整體收購樓面價約1500元/平方米，不考慮商業(yè)以及工業(yè)用地體量，住宅用地的樓面價也僅為8000元/平左右，近期最靠近該區(qū)域的角美板塊住宅出讓價格也在9000-12000元/平，納入成本頗具優(yōu)勢。
此外，中信建投指出，雙魚島的住宅用地預計明年將步入招拍掛市場，而商業(yè)部分招商蛇口可以通過補地價形式直接鎖定二級開發(fā)。“在招商漳州的項目即將進入收獲期之際，由招商蛇口全盤承接，有望加快項目的成熟進程，預計明年將為公司帶來收益。”中信建投指出。
據(jù)時代財經(jīng)了解，漳州開發(fā)區(qū)內(nèi)的港口工業(yè)區(qū)為深水港，靠近國際主航道，以倉儲物流為主，兼有部分環(huán)境友好型、科技含量高的臨港工業(yè)，能夠較好發(fā)揮輻射帶動作用。通過收購招商漳州，招商蛇口可將其作為海西板塊布局擴張的戰(zhàn)略據(jù)點，提前鎖定海西板塊進一步發(fā)展紅利。
事實上，這正是招商蛇口的“前港-中區(qū)-后城”的模式再復制。中信建投指出，招商漳州已初步將漳州開發(fā)區(qū)打造成為一個以發(fā)展港航物流業(yè)、臨港工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的現(xiàn)代化濱海城區(qū)，可謂蛇口工業(yè)區(qū)的翻版。
