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提前還款率漲至近五年新高，長期將向平均水平回歸
存款利率進(jìn)一步下行疊加理財收益不及預(yù)期，購房者提前還貸的趨勢仍未有明顯改善。這一現(xiàn)象的持續(xù)給樓市和銀行乃至經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的影響備受關(guān)注。
第一財經(jīng)記者近日走訪、咨詢多家銀行發(fā)現(xiàn)，雖然提前還貸數(shù)量較年初有所回落，但仍需要較長的排隊時間，部分銀行仍需要等待2個月以上。
近期惠譽(yù)博華發(fā)布的一份報告指出，在樓市景氣度不佳的背景下，國內(nèi)個人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動因素已發(fā)生轉(zhuǎn)變——由出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)向減少利息支出。從RMBS（住房抵押貸款支持證券）基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率來看，惠譽(yù)博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率CPR指數(shù)在今年一季度末達(dá)到14.45%，是近五年來的歷史最高值。
(資料圖片僅供參考)
盡管LPR（貸款市場報價利率）自2019年以來持續(xù)下行，但因為對未來收入預(yù)期信心不足、投資理財收益不佳，加上滯后效應(yīng)，二季度提前還款率可能還會再創(chuàng)新高，這將給銀行存量房貸帶來規(guī)模收縮壓力。不過對于新一輪存貸款利率調(diào)整，惠譽(yù)博華結(jié)構(gòu)融資部副總監(jiān)鄭飛對第一財經(jīng)記者表示，預(yù)計不會對RMBS借款人在提前還款決策方面產(chǎn)生新的沖擊，度過階段性上升后，提前還款率最終會向長期均值回歸。
提前還貸動因轉(zhuǎn)變
前述報告從RMBS角度分析得出的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第一季度末，惠譽(yù)博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率CPR指數(shù)跳升6個百分點，上漲至14.45%，達(dá)到近五年最高值。
報告還指出了當(dāng)前居民提前還貸的一個重要特征，即還款動因已經(jīng)由出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)向減少利息支出。
在過去，國內(nèi)個人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動因素是出售抵押的房產(chǎn)、結(jié)清貸款，因此提前還款中全額提前還款占絕大部分。惠譽(yù)博華對國內(nèi)RMBS市場最活躍的兩家發(fā)起機(jī)構(gòu)（建設(shè)銀行及工商銀行）披露的個人住房抵押貸款動態(tài)池數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，截至2021年2月，兩家發(fā)起機(jī)構(gòu)的房貸提前還款中全額提前還款的金額在提前還款中的占比在62%~91%之間波動，長期均值在78%左右。
截至2021年底，惠譽(yù)博華發(fā)布的RMBS交易CPR指數(shù)與國內(nèi)30大中城市商品房成交面積走勢基本一致，但是2022年樓市成交量進(jìn)入低谷后，二者走勢相關(guān)性明顯減弱。而從新增個人住房貸款加權(quán)平均利率來看，2021年底前，該數(shù)據(jù)與每季度末月的CPR指數(shù)走勢大致相反。
這也意味著，過去國內(nèi)借款人提前償還住房貸款的主要原因是出售房產(chǎn)，因此提前還款率與商品房成交量之間存在正相關(guān)性；而較低的房貸利率對樓市有重要的刺激作用，2015年到2021年提前還款率與新發(fā)放房貸利率之間存在負(fù)相關(guān)性。
但這些相關(guān)性在2022年后均已消失，側(cè)面反映了2022年后出售房產(chǎn)不再在借款人提前償還房貸的動因中占主導(dǎo)。在當(dāng)前樓市景氣度低的情況下，借款人提前還款的主要動機(jī)已經(jīng)變?yōu)闇p少利息支出。
而且考慮到首套個人住房貸款利息支出可用于抵扣個人所得稅，不少符合條件的借款人在提前還款的同時會保留一定金額的房貸用于抵稅?；葑u(yù)博華分析，全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導(dǎo)地位。
收益預(yù)期影響更大
在多數(shù)金融機(jī)構(gòu)看來，從收支角度考慮，影響居民提前還房貸的因素主要包括就業(yè)和收入預(yù)期，以及投資理財?shù)氖找?、房貸利息支出。
在投資理財收益和房貸利息支出方面，利率水平是關(guān)鍵。首先看收益端，今年以來，先是中小銀行進(jìn)行存款利率補(bǔ)降，隨后國有大行、股份行繼去年9月之后再次集體下調(diào)中長期存款利率，3%以上的存款甚至大額存貸逐漸從市面上“消失”。另一方面，去年股債市場波動，沖擊了投資者對理財和基金的信心。
而在利息支出方面，自2019年以來，LPR持續(xù)處于下行區(qū)間，截至今年6月，5年期以上LPR已降至4.2%?；葑u(yù)博華指出，目前，國內(nèi)大部分個人住房貸款采用浮動利率，因此存量個人住房貸款利率亦隨LPR的走低而下降，借款人房貸利息支出有所減少。
但一季度提前還款率的數(shù)據(jù)表現(xiàn)表明，當(dāng)前階段，居民對投資理財收益下行比對利息支出減少更為敏感。報告認(rèn)為，由于對未來的就業(yè)穩(wěn)定及收入增長信心不足，且近期以銀行理財產(chǎn)品為代表的個人投資收益普遍不及預(yù)期，部分居民在一季度獲得年終獎等季節(jié)性收入時選擇將閑置資金用于提前償還房貸。
從部分銀行工作人員的反饋來看，今年年初提前還房貸的情況的確較為突出。當(dāng)前雖然提前還貸申請有所回落，但仍需要較長的排隊時間。
惠譽(yù)博華指出，在樓市復(fù)蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也使得銀行存量個人房貸規(guī)模面臨收縮壓力，進(jìn)而削弱商業(yè)銀行的RMBS發(fā)行動力。從提前還款對RMBS交易的影響來看，主要體現(xiàn)在三個方面：優(yōu)先級證券獲得信用水平提升速度加快，交易積累的超額利差將減少，投資者面臨更高的再投資風(fēng)險。
降息潮影響如何？
新一輪降息潮下，關(guān)于提前還貸的討論依然激烈。不過鄭飛認(rèn)為，從市場反應(yīng)來看，利率的調(diào)整比較符合市場預(yù)期，預(yù)計不會對RMBS借款人在提前還款決策方面產(chǎn)生新的沖擊。
“居民在提前還款方面的決策受到多方因素的影響，利率是其中比較重要的影響因素，另外居民對于宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，對于投資的需求，以及對于家庭收支的平衡也都是重要影響因素，這些因素都可能隨著時間以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境表現(xiàn)而發(fā)生變化?！编嶏w說。
前述報告指出，盡管2023年一季度CPR已創(chuàng)近五年歷史最高，但本次提前還款熱潮主要驅(qū)動因素并未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，預(yù)計短期內(nèi)部分居民仍將采取減少貸款及投資的防御性家庭財務(wù)策略。此外，由于部分銀行出現(xiàn)提前還款申請積壓的情況，且從提交提前還款申請到實際扣款存在一段時間間隔，二季度RMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率還可能再創(chuàng)新高。
“如果想提前還的話可以先排上隊?！币晃蝗A北地區(qū)城商行客戶經(jīng)理對記者表示，最近提前還貸的數(shù)量相比年初已經(jīng)有所回落，但依然要等兩個月左右。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是影響居民收入信心的關(guān)鍵，而持續(xù)的提前還貸潮也引發(fā)了市場對于居民長期“縮表”的擔(dān)憂。不過鄭飛認(rèn)為，此輪提前還款率的上升屬于階段性表現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，導(dǎo)致本輪提前還款潮的因素也將逐漸消退，提前還款率將向長期平均水平回歸。
“從目前RMBS的提前還款表現(xiàn)，還不能推斷居民的長期縮表可能，宏觀經(jīng)濟(jì)影響居民的經(jīng)濟(jì)行為活動，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及進(jìn)入新常態(tài)，可能會使提前還款動因再次轉(zhuǎn)換，并最終形成新的平衡?！编嶏w說。
