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輪到一線城市放大招了！
8月30日廣州出臺的“認房不認貸政策”是具有里程碑的政策放松。
“認房不認貸”政策實施有兩類人群明顯受益。最受益就是改善人群，其次是那些曾經(jīng)在老家貸款買房的新移民。
對于普通人，每一次修復，都是機會的降臨！
(資料圖片)
每一次修復，都是機會的降臨！
文章之初，先給出結論：8月30日廣州出臺的“認房不認貸政策”是具有里程碑的政策放松，從廣州開始也包含著深刻的含義，但是北京、上海未必跟進，這一政策對于一線新移民剛需和大城市改善是巨大利好。
01
政策落地
8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
廣州的官宣意味著流傳多時的“認房不認貸”政策終于落地，這個被市場寄予厚望的政策終于要在全國陸續(xù)推廣開來。
“認房又認貸”這一實施長達13年、對無數(shù)購房者產(chǎn)生巨大影響的樓市調控大殺器，終于緩緩的退出歷史舞臺。
新政的實施具有里程碑的意義！
02
認房認貸
“認房不認貸”政策起源于他的前身——“認房又認貸”政策，后者可以說是我國房地產(chǎn)調控史上大殺器，從某種程度上甚至超越了另一大殺器“限購”政策，其他的什么“限售”“營業(yè)稅不滿五年不減免”等政策在“認房又認貸”面前都是小弟弟。
2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，執(zhí)行“認房又認貸”的原則。
同年7月15日北京率先出臺的二套房認定標準，正式實施認房又認貸政策。這套政策的出爐，代表了銀行在放貸前，不僅要登錄房管部門的房屋權屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量，還將查詢借款人的貸款記錄。凡是在當?shù)赜蟹?、或者曾?jīng)貸過款的，就嚴格按“認房又認貸”原則界定二套房。
這一政策的大殺器表現(xiàn)為在全國范圍內(nèi)的未還清房貸款都會影響購房者的貸款成數(shù)，而對于“北上廣深”四個一線一線城市，哪怕你還清了在老家的房貸，一樣不能享受3成首付，北京、上海更是嚴格到哪怕是在京滬購買的第一套住宅也要支付7成以上首付。
比如買一套400萬的房子，按30%的首付比例算，需要準備120萬的首付款，但如果被認定為二套房的話，可能首付比例會變成70%-80%，也就是280萬-320萬左右的首付，這大大限限制購房者的購買能力，尤其對于新移民和本地改善型購房者，很多人根本無法湊齊巨額的首付款。
正是這種購房的超級難度才體現(xiàn)出這次新政的意義和價值。
03
特殊意義
“認房不認貸”政策并沒有像過去幾年的放松新政，從二線城市開始，這其實有著特殊含義。
一方面，過去的“認貸”政策是從一線城市北京開始實施的，而對于這一種政策的修訂從另一個一線城市廣州開始，意味著一個全新的房地產(chǎn)時代即將來臨，過去各種嚴格的限制政策會逐步放松，房地產(chǎn)市場會逐步回歸市場化，畢竟政治局會議也指出“要適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”。
另一方面，二線城市經(jīng)過了過去二年的持續(xù)政策放松，市場并沒有出現(xiàn)期盼的好轉，個別處城市甚至引發(fā)了一輪拋壓，說明市場預期也發(fā)生了變化，而在普通人心目中大城市才有房地產(chǎn)的“大城市”非一線莫屬。
這種預期的改變導致政策的力度空前，實施的城市也是一改過去放松政策最后才在一線實施的模式，而是從一線率先開始。
04
摸石過河
雖然供需關系發(fā)生了變化，市場預期發(fā)生了變化，但是政策的實施依舊小心翼翼，旨在投石問路。
四個一線，為什么從廣州開始？
因為只有廣州，對土地的依賴無以復加。
下圖是2022年全國城市對土地財政的依賴程度，可以看到低土地依賴程度城市只有四個，其中三個是一線的“京滬深”，而廣州排在土地依賴程度最嚴重的一檔，“超高土地財政依賴程度城市”，土地依賴程度高達107%，和溫州、太原這樣的三線城市在一檔。
正是廣州這種對土地財政的高度依賴，才使得這個一線中最需要放松政策的城市成為“頭一炮”。
對于其他一線政策是否推進其實存在變數(shù)。
深圳在8月30日晚官宣8月31日起施行執(zhí)行認房不認貸政策。
北京樓市是目前全國最堅挺的二個城市之一，暫時沒有實施的需要；上海樓市雖然有些低迷，但是購買力從來都不缺，新政的實施也會非常謹慎。但是不排除京滬會有“柔和變形版”政策的出臺。
我們來看看這個政策到底是什么？
05
政策細節(jié)
廣州的“認房不認貸”政策簡單地說，就是以家庭為單位，無論家庭成員歷史上有沒有貸過房貸，或者目前有沒有未結清的房貸，只要家庭在廣州無房，家庭任一成員在廣州買房就可以享受三成首付，貸款七成，且貸款利率按照首套利率計算。
這樣力度的新政，對于廣深（也包括可能出臺柔和變形版的京滬）以及其他二三線城市，有一批人將會受益。
06
利好人群
“認房不認貸”政策實施有兩類人群明顯受益。
最受益就是改善人群。這批人過去置換更宜居的房產(chǎn)，極難實現(xiàn)三成首付，有的四成、有的五成，甚至七成、八成。
新政實施后，置換人群只要賣出原有住宅，在本地無房，就可以享受三成首付。一套總價1500萬的一線改善入門房產(chǎn)，原來需要支付七成1050萬首付，新政后只要三成450萬首付，上車的費用腰斬都不止，難度大大降低。尤其是賣出原有房產(chǎn)的人，手里都有一筆不菲的資金，首付可以說毫無壓力。
對于這類人，置換的愿望一下子加大了，而且能買的總價段也一下子提高了，原本準備了1050萬資金只能買1500萬的改善入門，現(xiàn)在可以買3000萬的高端改善了。
可以說這個政策對于改善、尤其是高端改善人群和產(chǎn)品都有著刺激作用。
而那些曾經(jīng)在老家貸款買房的新移民也是受益匪淺。
很多大城市的新移民年輕時為了結婚或者為了保值都曾經(jīng)在老家貸款買過房，原本這次貸款會被記錄，使他們在大城市購買第一套房都無法享受三成貸款，而新政實施使這些大城市的剛需可以三成首付買房，大大降低了他們購房的難度，尤其對于那些在清遠和佛山買過房子的廣州新移民、在惠州和中山買過房子的深圳新移民來說是巨大的利好。
如果京滬也可以實施新政，那些在廊坊、天津郊縣買過房子的北京新移民和太倉、嘉善買過房的上海新移民也要抓緊時間了，你們的競爭對手也不少。
而且變化不僅僅在樓市。
07
不僅樓市
近一個月以來，國家關注的不僅僅是樓市，還出臺了大量的政策來刺激經(jīng)濟、資本市場、金融市場。
尤其8月27日股市四箭齊發(fā)，限制減持、放緩IPO、印花稅減半、融資保證金降低，都是為了刺激羸弱的資本市場，而股市也給予積極回應。
一個月來頻頻出臺的政策也表明了管理層對經(jīng)濟的態(tài)度，相信隨著樓市、股市的刺激政策不斷出現(xiàn)，貨幣、財政政策持續(xù)給經(jīng)濟加溫，比黃金還珍貴的信心會逐步樹立，宏觀經(jīng)濟會不斷向好。
在文章寫好的二小時后，深圳“認房不認貸”出臺了，政策內(nèi)容完全一樣，但是出臺速度遠超市場預料，看來這一輪的救市是堅決而又迅速的，京滬出臺該政策的概率大大提高。
甚至可以預料，如果這輪政策不及預期，后續(xù)還會有更有力的政策進一步刺激房地產(chǎn)市場。
對于普通人，每一次修復，都是機會的降臨！
