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存量房貸利率如何調(diào)？四大行：主要通過變更合同利率方式
工農(nóng)中建四家大行以及中信銀行今日集體發(fā)布了存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的細則公告，就該行存量房貸利率的調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請時間和調(diào)整時間、調(diào)整渠道、服務告知方式及異議處理等操作層面的相關細則進行說明。整體來看，四家大行的操作細則表述方式略有不同，但實際內(nèi)容差異不大。
多采用變更貸款利率方式
(資料圖片)
按照之前《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），本次存量房貸利率調(diào)整可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，這兩種方式調(diào)整的結果一致。
從選擇方式上，四家大行多采用變更合同方式。農(nóng)業(yè)銀行稱，從操作的便利性來看，新發(fā)放貸款置換所需的流程較多，所花的時間較長，為方便客戶，該行主要采取變更貸款利率方式。該行將于2023年9月25日起主動進行批量下調(diào)，無需客戶申請。
中國銀行表示，盡力減少客戶調(diào)整成本，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。同時，對于符合條件的存量首套住房貸款，中國銀行也表示，客戶無需提交申請，該行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進行調(diào)整。
若有其他方式需求的客戶，銀行也充分尊重。如，建設銀行表示，不同意采取變更合同利率的方式調(diào)整或擬采取置換方式調(diào)整的客戶，可聯(lián)系貸款經(jīng)辦機構。農(nóng)業(yè)銀行稱，如客戶需新發(fā)放貸款置換的，要自2023年9月25日起向貸款經(jīng)辦行提出書面申請。
招聯(lián)首席研究員董希淼對此表示，調(diào)整存量首套房貸利率，主要有兩種方式。第一種是“利率變更”，由借款人向銀行申請變更存量房貸利率。第二種是“以新?lián)Q舊”，由銀行根據(jù)借款人申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸。“以新?lián)Q舊”需要重新簽訂借款合同，重新約定貸款額度、貸款利率，相對復雜，而“利率變更”相對方便。
從工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行公告看，董希淼稱，兩家銀行均以利率變更為主，建議借款人主動選擇利率變更方式。從操作看，兩家銀行均表示將主動按調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整首套房貸利率；對“二套變首套”等特殊情況需要借款人主動發(fā)起申請的，在大多數(shù)情況提供線上申請渠道，最大程度上為借款人提供便利，同時還為借款人提供申請異議的途徑。預計下一步，更多銀行將推出類似調(diào)整方案，不同銀行之間調(diào)整細則不會有大的差異。
這部分客戶無需申請將統(tǒng)一調(diào)降
整體來看，部分符合條件的客戶，四家大行將統(tǒng)一批量調(diào)整且客戶無需申請。
工商銀行表示，原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，該行將主動按上述調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整貸款利率，如有特殊需求的可聯(lián)系原貸款服務行。即，原貸款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標準的，工行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。
建設銀行表示，9月25日起，該行接受兩種情形申請，一是，符合“2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行?！鼻樾蔚?，即，貸款發(fā)放或簽訂合同時不符合首套住房標準，但當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，借款人申請時須提供首套住房有關證明材料。二是利率或采用基準利率定價的貸款，借款人可申請轉為采用LPR定價的浮動利率貸款，并與該行簽訂協(xié)議。
建設銀行稱，2023年10月22日（含）前提交的上述兩種情形申請，經(jīng)確認符合條件，擬于2023年10月25日采取變更合同利率的方式進行統(tǒng)一調(diào)整，新的利率即日生效。
中國銀行表示，存量首套住房貸款客戶無需申請，該行將于2023年9月25日集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。集中調(diào)整后，該行仍可受理存量房貸利率調(diào)整申請，客戶可赴貸款經(jīng)辦機構進行辦理，該行將逐筆審批，審批通過后即時進行調(diào)整，利率調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行。
需要指出的是，對于存量房貸固定利率客戶，需要先申請轉換為以LPR為定價基準。農(nóng)業(yè)銀行稱，按照《通知》和人民銀行2019年第30號公告相關要求，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準的固定利率貸款或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉換為以LPR為定價基準后，再進行利率調(diào)整；未申請轉換的，將無法辦理。
另外，對于二套及以上房貸且符合調(diào)整條件、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶，中國銀行稱，可于2023年9月25日至10月22日（含當日）向該行提出申請。中國銀行將于10月25日對已受理并審批通過的進行集中調(diào)整。
不同階段存量房貸利率怎么調(diào)？
就具體的調(diào)整規(guī)則，具體來看，分為三個階段類型。以農(nóng)業(yè)銀行為例，對于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。LPR轉換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。
另外，對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款，利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。
此外，對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款），利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20個基點；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。
就上述具體的調(diào)整細則，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進總結稱，此次改革的思路，其實就是把“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR+低基點”。根據(jù)各大銀行發(fā)布的規(guī)則，本質(zhì)上就是把各個高基點的購房者進行調(diào)整，讓其享受最低的基點。按照此次規(guī)則，部分年份購房的可以享受到“LPR+0基點”，部分年份購房者可以享受到“LPR-20基點”。但是按過去，可能基點都至少為60個或80個不等?！靶枰f明，這是理論上或者從全國層面的角度測算理解的，實際過程中要參考買房那年各地規(guī)定的最低利率標準。”
哪些群體最受益？降幅多大？專家解讀
董希淼表示，從工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行公告看，此次存量首套房貸利率調(diào)整全面落實金融管理部門文件精神，覆蓋面廣，措施力度大，體現(xiàn)了大型商業(yè)銀行的責任和擔當，有助于進一步減輕居民房貸利息支出，進而促進居民消費和投資。據(jù)測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬戶、上億居民。主要是三類群體可以提出申請。
第一類，在8月31日之前，金融機構已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，借款人直接可以申請，這部分群體是這次受益的最大群體。
第二類，當前有些地方政策調(diào)整，原來是二套房貸，現(xiàn)在可以被認定為首套房貸的借款人，也可以提出申請。例如現(xiàn)在一線城市”認房不認貸”政策落地，原來是“認房又認貸”政策下的二套房貸，只要名下沒有房，可以按照首套房貸來辦理。這個群體也可以申請下調(diào)。
第三類，借款人超過一套房產(chǎn)，其中有一套有貸款，原本屬于二套房貸，現(xiàn)在把其中的一套房賣掉了，然后另一套房成為家庭唯一住房，這樣二套房貸變成首套房貸，之后也可以申請調(diào)整。
從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。
嚴躍進根據(jù)不同年份和當年比較高的利率做的減負效應的簡單測算顯示，2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR+0基點”。當年購房者比較高的利率可能為5.8%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點”，即4.20%+0%=4.2%。如此對比，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為111萬、月供5868元。而現(xiàn)在總利息為76萬、月供4890元。如此對比，總利息少支付35萬、月供即每月少還978元。
2019年10月-2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR+0基點”。當年購房者的較高利率大概為6.3%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為123萬、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬、月供4890元。如此對比，總利息少支付47萬、月供即每月少還1300元。
2022年5月份后買房的，其利率重新定價規(guī)則為從“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR-20基點”。這期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。如果按此計算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來的總利息為98萬、月供為5491元。而現(xiàn)在的總利息為72萬、月供為4774元。如此對比，總利息少支付26萬、月供即每個月少還717元。
