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房貸利率如何降？六大行操作細(xì)則出爐
摘 要：對于原貸款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，各家銀行將于9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行
(資料圖)
文｜嚴(yán)沁雯
存量首套住房貸款利率調(diào)降在即，操作細(xì)則正式出爐。
9月7日，多家銀行先后發(fā)布公告，對個人存量首套住房按揭貸款利率的調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、調(diào)整方式及受理渠道等進(jìn)行了統(tǒng)一說明。截至發(fā)稿，已有包括農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有行，以及中信銀行在官網(wǎng)發(fā)布了相關(guān)公告。
根據(jù)各家銀行發(fā)布的細(xì)則，具體表述有所不同，總體內(nèi)容并無太大差別。
在調(diào)整規(guī)則上，多家銀行對2019年10月7日（含）之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），以及2022年5月15日（含）之后發(fā)放的貸款應(yīng)如何調(diào)整分別進(jìn)行了說明。
在調(diào)整方式上，對于符合原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為LPR（貸款市場報價利率）定價的浮動利率存量房貸，銀行均將于9月25日主動進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整，無需客戶申請。同時，新的利率即日生效。
調(diào)哪些？逾期需歸還本息
與8月31日中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）一致，各家銀行細(xì)則中，調(diào)整范圍主要需滿足三個條件。
一是貸款發(fā)放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當(dāng)日）以前；二是用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款；三則須為首套個人住房貸款。
對于“首套個人住房貸款”的具體情形，部分銀行作出了進(jìn)一步說明。
以工商銀行為例：原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的房貸；房屋購買時家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇 罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；房屋購買時不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》?，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。
與此同時，根據(jù)各家銀行細(xì)則，對于逾期或拖欠的不良個人住房貸款，暫不進(jìn)行利率調(diào)整，需在客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復(fù)正常后，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。
例如建設(shè)銀行在公告中指出，如連續(xù)拖欠天數(shù)超過90天，拖欠還清前暫不調(diào)整，還清拖欠后，可以調(diào)整。如有特殊情形，可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。
值得一提的是，多家銀行在公告中指出，本次存量首套房貸利率調(diào)整不支持跨行置換。
怎么調(diào)？三個時間段細(xì)則出爐
按照《通知》規(guī)定，調(diào)整后存量首套住房按揭貸款利率在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
值得注意的是，2019年8月，央行發(fā)布第16號公告，明確自2019年10月8日起，其后新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，房貸利率以LPR作為定價基準(zhǔn)的機制逐漸形成完善。
在第16號公告中，自2019年10月8日起，全國首套房貸利率政策下限為LPR。2022年5月，央行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)〔2022〕115號)，自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR減20個基點。
此前，對于在LPR改革前申請貸款的購房者的房貸利率如何調(diào)整，并未給出明確說明。本次出爐的細(xì)則分三個時間段給出了更清晰的解釋。以建設(shè)銀行為例：
1.2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。
2.2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。
3.2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執(zhí)行。
同時，若在上述時間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后擬執(zhí)行水平，調(diào)整后的利率按相應(yīng)政策下限執(zhí)行。各城市首套住房貸款利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn)。
需要指出的是，以上規(guī)則針對浮動利率。對于在2019年10月7日（含）前發(fā)放且當(dāng)前仍采用基準(zhǔn)利率定價的貸款，以及固定利率貸款，可申請轉(zhuǎn)換為采用LPR定價的浮動利率貸款，并簽訂協(xié)議，在轉(zhuǎn)換后按上述方式調(diào)整執(zhí)行；若仍選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價，則本次不調(diào)整。
與此同時，當(dāng)前執(zhí)行利率如低于按上述情形調(diào)整后的利率水平，不進(jìn)行調(diào)整。
何時調(diào)？銀行統(tǒng)一批量調(diào)整
對于原貸款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，各家銀行將于9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。
而對于“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸客戶，則需要自主于9月25日起向銀行提出申請。
其中，2023年10月22日（含）前完成申請并審核通過的，多家銀行表示將于2023年10月25日起對審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。
對于2023年10月22日后申請利率調(diào)整的客戶，農(nóng)業(yè)銀行在公告中指出，將在十個工作日內(nèi)完成認(rèn)定，對符合《通知》條件的，及時予以調(diào)整。工商銀行則表示將逐筆進(jìn)行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。
值得一提的是，農(nóng)業(yè)銀行在公告中表示，該行客戶可于9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關(guān)事宜。
此外，交通銀行在公告中表示，2023年9月25日變更生效后，若客戶對本次自動調(diào)整后利率仍有異議的，可于2024年9月25日（含）前，向貸款經(jīng)辦機構(gòu)提出申請，該行可將客戶貸款利率恢復(fù)為本次利率調(diào)整前的原貸款利率水平。
