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房價上漲的城市數(shù)量繼續(xù)下降 70城二手房價格環(huán)比零增長
伴隨各地持續(xù)加碼樓市調(diào)控、繼續(xù)壓降個人住房貸款規(guī)模，8月份全國樓市熱度整體繼續(xù)下調(diào)，其中，一二三線城市新房、二手房價格環(huán)比漲幅呈整體回落態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局15日發(fā)布2021年1~8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況以及2021年8月份商品住宅銷售價格變動情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，商品房銷售面積114193萬平方米，比2019年同期增長12.1%，較1~7月份漲幅回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長16.5%，銷售額增長24.5%。
從房價來看，房價上漲的城市數(shù)量繼續(xù)下降。8月份，70城中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為46個，較上月減少5個，已連續(xù)三個月減少;二手房價格環(huán)比上漲的城市則由41個減至27個，為今年以來最低數(shù)。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉15日在答記者問時稱，今年以來，隨著國家各地區(qū)、各部門堅持房住不炒的原則，房地產(chǎn)行業(yè)整體保持平穩(wěn)態(tài)勢。各方面推進房地產(chǎn)調(diào)控，抑制市場一些不合理的需求，逐步釋放正常需求。隨著房地產(chǎn)市場制度不斷完善，房地產(chǎn)市場有望保持穩(wěn)定的發(fā)展。
具體來看，在新房方面，各等級城市價格環(huán)、同比漲幅均較上月收窄。其中，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二線新房價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點;三線新房價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。
一線城市漲幅回落顯著，主要是受廣州影響。8月份，廣州新房價格環(huán)比漲幅由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%，連續(xù)2個月低于一二線城市新房環(huán)比平均漲幅，居于70城第51位。而此前，截至6月，廣州已連續(xù)8個月位列70城新房價格漲幅前五。
在非熱點二三線城市中，岳陽、常德、昆明、唐山、惠州等城市新房價格該月環(huán)比跌幅較大。面對房價持續(xù)下行、市場成交量持續(xù)低迷，上述城市中，受“三道紅線”約束的房企紛紛采取了“以價換量”的策略以緩解資金壓力。
為防止房價大漲大跌、落實“三穩(wěn)”，8月份，岳陽率先發(fā)布“限跌令”。8月9日，岳陽市住建局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，其中明確提出，“新建商品住房銷售價格不得低于備案價格的85%，且在6個月時間內(nèi)不得調(diào)動備案價”。隨后，昆明、惠州、唐山、江陰等至少5城跟進，紛紛發(fā)布針對開發(fā)商惡意降價的政策或者對開發(fā)商進行約談，以保持市場平穩(wěn)。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，由于下半年各地信貸政策持續(xù)收緊，后續(xù)對于此類房價跌幅較大的城市，需要關(guān)注庫存去化的壓力，同時確保銷售秩序穩(wěn)定。
“當(dāng)前，最值得關(guān)注的是三四線城市，從房價走勢看，在連續(xù)17個上漲的情況下，8月份突然停漲。這說明，三四線城市的去庫存情況會是一個新的風(fēng)險點。”嚴躍進稱。
二手房方面，價格漲幅繼續(xù)收窄。8月份，70城二手房價格環(huán)比漲幅降至年內(nèi)最低點，首次為0。自7月以來，二手房持續(xù)上漲的行情出現(xiàn)明顯抑制，7月份，70城二手房價格環(huán)比漲幅為0.1%。而此前，截至6月，70城二手房價環(huán)比漲幅維持在0.3%～0.4%的區(qū)間。
其中，一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點，北京、上海和廣州環(huán)比分別比上月回落0.3、0.5和0.1個百分點;深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。二線城市二手房價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;三線城市二手房價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個月下降。
二手房漲幅的持續(xù)收窄，與多個熱點城市聚焦一二手聯(lián)動調(diào)節(jié)，相繼推出二手房參考價發(fā)布機制有關(guān)。8月31日，廣州住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》，至此，已有深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞13城發(fā)布二手小區(qū)成交參考價或進行價格核驗，城市范圍也從一線城市向熱點二三線城市擴大。從內(nèi)容來看，上述城市大都針對重點或熱點區(qū)域進行價格指導(dǎo)。
除了建立二手房成交參考價格外，8月以來，地方政府還從整頓市場秩序、打擊熱點區(qū)域高價學(xué)區(qū)房、收緊二手房貸等方面加碼二手房市場調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，8月份，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺超過68次，2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺累計已突破420次。
貝殼研究院首席分析師許小樂認為，當(dāng)前，二手房市場調(diào)整幅度超過新房。一方面，二手房指導(dǎo)價及銀行貸款額度收緊對二手房的限制作用更大，另一方面，市場下行的預(yù)期在二手房市場傳遞的更快，相對而言，重點城市新房限價下仍存在一二手倒掛，吸引購房需求轉(zhuǎn)向新房市場。
展望后市，許小樂稱，年底前，房地產(chǎn)市場仍有向下調(diào)整的壓力。“當(dāng)前，市場預(yù)期持續(xù)減弱，8月二手房市場景氣度降至23，創(chuàng)下2019年以來最低水平，接近市場轉(zhuǎn)冷的警戒線。新房市場帶看活躍度持續(xù)下降，需求端保持觀望，市場成交量價保持向下調(diào)整。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，隨著四季度信貸的周期性收緊，2021年市場整體很可能出現(xiàn)一輪明顯的降價。
